编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”，推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》，一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事。本期对话嘉宾是金地集团董事长凌克先生。

  撰文/林振兴 责编/如意  出品/乐居财经

  在首届中国国际智能终端产业发展大会上，凌克是最忙碌的人之一，从开幕发言到接见嘉宾，再到主持闭门会，他都悉数参加。

  中途多家媒体邀他对话，凌克都委婉拒绝，全程在座位上听取每一个上台嘉宾的演讲，不时低头做笔记。理工出身的凌克，对于诸如云计算、边缘计算等专业词汇如数家珍。而今，他又多了一重新身份——数字科技地产分会会长。他无疑是最合适的人选，“我本科是学通讯的，我觉得可以对这些方面有一些帮助，所以自告奋勇去做这项工作。”

  而他领导下的金地集团也是为数不多较早致力于人工智能领域的开发商，2005年就确立了“科学筑家”的企业使命，较早探索实践房地产金融、产业地产等新兴领域，上市至今销售规模增长304倍。在激烈的竞争格局下，金地人崇尚科学理性，其表现常常是战略领先、平衡发展。

  锐意应用人工智能

  通常认为，辗转于高强度和高密度的工作，很容易令人丧失对周围新事物的敏感度。凌克却不同，他及时掌握最新科技动态，不断给自己充电。他像一位老练的舵手，驾驭着企业的航船，密切关注数字化和人工智能等发展成果，时刻为公司业务的引擎加持科技动能。

  站在时代前沿，不同企业家对于人工智能有不同答案。于凌克而言，“人工智能对地产行业有很大帮助，家庭自动化、社区智能化的物理网络设施都已经安装好，如果将采集后的数据充分挖掘和利用，可以提供更好的个性化服务。”

  术业有专攻。他的工程师情怀还在，但选择量力而行，金地是科技技术的应用者，不会做科技产品的生产者。“我们不会去经营科技公司，但是会去投资科技公司，我们也会用互联网公司、软硬件公司的技术和产品，提供落地服务，起到牵线搭桥的作用。”

  虽然房地产高利润时代已经结束，但持续发展的动力依然存在。在传统住宅开发之外，凌克花更多的精力去探索金地发展的新方向，布局物业管理、商业地产和产业地产等领域，并将多元化和数字化有机融合。

  住宅方面，金地物业线下签约面积近2亿平方米，用SaaS来进行线上服务的面积则有3亿平方米。而今，家庭智能化和社区智能化已在房企中广泛使用，凌克坦言，“金地将做场景和线下服务，开放大数据，与华为、阿里等企业合作。”

  商业地产上，金地商置也在不断发展壮大，凌克希望日后能在招商、管理和运营方面使用大数据。产业地产上，金地在珠三角、长三角提供商业楼宇等物理空间给科技公司，其投资运营实现了跨地域布局，产业园区面积接近130万平米。

  在内部，金地依托信息化管理系统实现组织变革与业务赋能，培育内在增长动能，公司的运营管理、成本管理、人力资源管理、信息化建设等综合能力也在不断增强。

  在他看来，房地产行业迟早会被科学技术“革命”。未来，金地虽然会以住宅开发为主营业务，但在产业资源融合上，会计划向人工智能、生命科学等方面开拓，开启二次创业的新征程。

  但不可否认科技在不断向前发展，同时也需要规则来约束。数字时代下，除了人和人沟通的传统方式，更多的是人与机器沟通。在多方协同的场景下，需要有统一的语境、语法和语义，让人和机器之间形成共同的语言体系。

  随着BIM得到越来越多房企的青睐，不少项目开始采用BIM技术对建筑工程实施全生命周期管理。凌克认为，“BIM可以解决精确性问题，对定制化精装修和大数据应用也会有所帮助。”

  数字科技地产分会的使命之一就是推动房地产业标准体系的运用和推广，打破每个地产公司各自为政的BIM，争取制定BIM的部级规范标准和协会规范标准，做到框架完整、技术先进，有理有序。

  同时，他倡导“房企应该拥抱科技，要向互联网公司、电器公司和科技公司学习。”凌克是工程师性格，追求做Nice Person，金地也是一家Nice公司，“特别愿意敞开胸怀跟大家分享技术的发展，促进行业发展。”

  工程师的“平衡术”

  在群雄逐鹿的竞争格局下，凌克用数字化武装金地，同时用“平衡哲学”修炼竞争力。于他而言，房地产关乎财富，关乎价值，更是关乎平衡的哲学。而“有所为有所不为”也并非几句口号，而是时代赋予金地的想象力和方向感。

  当年，金地的老本行地产业，也是在他带领下，循序渐进的生长，从6亿元营业额发展到名满天下。

  2018年，金地三十，泰然处之继而有所成，销售金额达到 1623 亿元。

  六十而耳顺，凌克并没有一味追速度。他的平衡哲学，不为周期性利益诱惑，不为盲目性扩张而裹挟，“中国地产企业应该要抓住时机，但在发展壮大的同时，也不要忘记控制风险。”

  他同时强调，“地产企业也要控制好资金负债率，因为压死骆驼的最后一根稻草就是那笔不算大的应付款付不出来。” 金地2018全年融资成本仅为4.83%，净负债率 57.36%，低于行业平均水平。

  “全球每年房地产销售新增价值为7万亿美金，也就是全球房地产生意40%发生在中国。”他继而预测2019年的地产走势，“中国今年房地产市场会平稳发展，并且在未来几年可以维持一个平稳的速度，因为中国的城市化还没有结束。”

  在城市布局的策略上，金地同样展示出“理科生”本色。除了一、二线城市仍是金地需要深耕的市场，接下来，三线城市市场也成为重要的战场之一。顺应市场走势，凌克表示，“天有不测之风云，无法预料地价或者房价如何调整，投资要谨慎。如果是过高地价的地，我还是不赞成。”

  数年前，凌克在首届中国地产人大会上表达了“房住不炒”的观点，而这正是当下被写入十九大报告的房地产行业重要思路。而如今，他依旧坚持，“房子是用来住的，不是用来炒的。”

  他不希望中国的房价、地价涨得太高，也不希望过度去炒卖房产，“中国人还没有真正遇到过像经济危机之下，所有房子跌价一半的情况，没有经历这种教训。”但他支持年轻人出于居住需要而买房，也并非要有房子才结婚。

  交谈间，他谨言理性，话语中的深意都隐藏在声调、停顿和欲言又止里。兴致来时，特别是谈及网球，他又会滔滔不绝。

  网球文化伴随着金地的发展成长过程。作为地产商，金地兴建有数以百计的球场，并一直在致力于提高网球场的综合利用水平。金地集团的全资子公司弘金地体育产业有限公司，专注于体育产业运营。旗下签约球员拿下了大满贯的优异成绩，不断以专业和实力践行振兴中国网球产业的承诺。2018年底，金地成功代表深圳取得WTA年终总决赛十年（2019-2028）举办权，并将于2019年10月底举办首届深圳WTA年终总决赛。凌克表示，一方面是希望将体现金地特色的网球文化玩出水平，另一方面也是为深圳这座城市的网球事业助力，进而为中国的网球产业发展做出应有贡献。

  凌克仍每周保持打网球的习惯，在996盛行的当下，他基本是7116。而在30年前，他则是726的工作模式，时常凌晨2点钟下班。于他而言，工作付出是非常必要，“中国过去取得的快速发展，一方面得益于改革开放，另一方面则是中国人的努力。

  以下是乐居财经与凌克的对话（精选版）：

  乐居财经：成立“中国房地产业协会数字科技地产分会”的原因？

  凌克：房地产行业正在发生很大的变化，其中，如何应用数字科技是一个非常重要的课题，所以我们成立了这个分会。加之，我本科是学通讯的，可以给这些方面一些帮助，就自告奋勇去做这项工作。

  乐居财经：对于当下热门的5G和人工智能这两个概念，您本人如何理解？

  凌克：人工智能对地产行业有很大帮助，家庭自动化、社区智能化的物理网络设施都已经安装好，如果将采集后的数据充分挖掘和利用，可以提供个性化服务；房地产行业中的通讯联络服务需要本地端和云端，5G可以实现高速的数据传输。它也会让边缘云计算获得更好的应用，让自动化以及其他应用可以提供更加实用性的服务。

  乐居财经：房企在数字化领域的竞争非常激烈，金地扮演怎样的角色？

  凌克：金地永远都是科技技术的应用者，我们不会做科技产品的生产者，但会去投资一些科技公司，将互联网公司、软硬件公司的技术应用到了房屋和社区。同时，金地起到牵线搭桥的作用，将提供给科技公司一些落地服务。

  乐居财经：如何看待今年房地产市场的走势？

  凌克：中国今年的房地产市场还是会平稳发展，去年房地产市场中新房销售金额是15万亿，未来几年还是可以维持平稳的发展速度，因为中国的城市化还没有结束。但我们也不希望中国的房价、地价涨得太高，也不希望过度去炒卖房产，它不仅风险较大，对宏观经济也不好。

  乐居财经：金地今年将保持怎样的拿地节奏？

  凌克：金地公司规模较大，并在不断发展，所以我们亦会有计划的持续拿地，这非常正常。但我们不希望公司为了发展不顾资产负债率。过去金地在一二线城市基本上是全覆盖，接下来还会去更多的城市。当然，投资还是要谨慎。