编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述你们建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是当代置业集团副总裁兼安徽当代总经理涂礼军先生。

  文 / 贾宁

  城市住宅现状，推动住宅更新换代。从遮风避雨、躲避野兽的第一代洞穴居住，到合群而居，分工协作的第二代社群居住；更随着大量人口涌入城市，人们建起钢筋混凝土的第三代高密度住宅，以及人类运用科技解决城市居住的噪音和污染，创造绿色科技的第四代住宅。

  当前，越来越多的开发商在绿色科技住宅上发力，当代置业自成立伊始，就致力于绿色、科技、节能建筑的研发与建造，以及致力于探索和营造更美好的生活方式。在绿色科技建筑的道路上，当代置业研发和实践已经长达19年之久，一路走来，如今的当代置业已然成为行业内“绿色科技建筑专家”。

  早在2014年，当代置业首进合肥，绿色科技住宅第一次正式进入合肥购房人的视野，恒湿恒温恒氧的产品概念让人眼前一亮，如今，当代置业从省会合肥辐射到安徽地市，一直用绿色科技+健康舒适+移动互联的产品理念带来独特的商品房居住新格局。

  合肥的这几年，在全国逐渐趋紧的楼市政策背景下，也遇到过楼市政策的不断变化，市场状态的波澜起伏，尤其是商品房购买者的置业节奏，这给很多开发企业带来影响。限价、限购、限签、限售等政策，给房地产市场带来理论上的降温，然而当代置业在这阶段的市场角色和品牌美誉度并未减少，这既得益于它们的产品，也得益于安徽当代掌门人涂礼军的运筹帷幄，他如何看待合肥这座城市？如果预判未来的房价？当代在安徽未来有哪些版图计划？乐居财经与您一起揭晓。

  以下为乐居财经与涂礼军先生对话精选：

  乐居财经：如何理解当代置业的绿色居住理念？

  涂礼军：作为中国绿色科技地产标志性品牌，成立19年以来，MOMΛ品牌版图已从中国内地扩展到大洋彼岸的北美地区，并且体系已经非常成熟。

  恒温、恒湿、恒氧、恒静是当代ΜΟΜΛ的四恒，包含了当代置业十大科技系统。恒温方面采用了绿色节能可再生能源——地源热泵，这是可再生能源，地源热泵系统加上天棚辐射系统，就跟我们家里的暖气片、地暖是一样的，但我们的天棚辐射系统会更舒适，整个辐射的形状和辐射的能量更均衡。辐射方式像太阳一样从上到下很温和，这样会让人觉得很舒适，健康。

  PM2.5的全置换新风系统也是当代核心价值之一，室外的300-400（PM2.5值），室内能做到30-40，除霾后就直接对对空气进行加热或者降温，使得室内的空气达到22度-26度，达到合适温度后再对空气的湿度进行调整，因为合肥的湿度太大，特别是夏天比较闷热的时候，我们会对空气进行除湿，达到合适的湿度。

  地源热泵 、天棚辐射、全置换新风这样一整套的系统被统称为主动的能源系统。此外还有一个被动的能源系统，在合肥，一般建筑的外保温厚度在3-4公分，我们的产品基本上达到8公分以上。

  不仅如此，合肥在建筑外窗造价方面的价格大部分是400元/㎡左右，当代采用的是中空双层的玻璃，将导热系数控制在1.8-2.0，造价在1000元/㎡左右，因为只有在这个维度中，才能将能耗降到最低，这样一整个大的体系就构成了当代的四恒。

  现在很多市面上的绿色科技住宅很多，一类是能真正做到以健康为核心，营造居住的舒适感的宜居效果，另外一部分更偏向高科技的运用，包括智能化的运用、5G科技的运用，当代更属于前者。

  乐居财经：如何看待目前合肥的房地产市场，对未来房价会有怎样的判断？

  涂礼军：说合肥的房地产市场，其实要从全中国的状态来看，2016-2018年国家严控经济的增速，这是国家及世界对整个经济、未来发展存在不确定性。2019两会的核心已经强调经济建设目标的重新设立，包括出来了诸多减税政策、保护中小微小企业的金融支持，很多千亿企业的地产商都包含在内，能明显感觉到政府、银行政策的变化，整体方向区域利好。

  从合肥这个城市来说，在2017-2018年推地较少，目前商品房仅剩4-5个月的的库存量，已经供不应求，国家已经明确表态，库存在6个月以下的城市要快速推地，再加上经济往上发展的状态，未来房价肯定会继续上扬，合肥是一个城市很健康、库存很健康、人口净流量也很健康的城市，此外合肥作为长江三角副中心城市，如今又上升到国家层面，从城市发展角度，合肥未来是很强劲的。

  乐居财经：对刚需和投资者置业有怎样的建议？

  涂礼军：早在2016-2017年就在探讨刚需要不要买房的问题。大多数人都希望房价腰斩之后再买，然而事与愿违，三年前刚需能在城市的核心区域买到性价比极高的房子，而如今，那些徘徊了很久的刚需不得已被挤压到三四环以外，可那里的房价却不再便宜。随着这种状态的不断衍变，你不再享受到核心区域的配套，相应的，交通成本、时间成本会很高，买房人对配套的需求会越来越饥渴。

  另外一个层面，合肥两万以上的房子并不一定就是真正的改善住宅。在价格上涨的同时，面积和服务的的改善才是真正步入改善阶段，合肥很多这样的房子并不是，核心问题就是面粉太贵。限价、限购之后，改善市场开始被打压，形成一个刚需和刚改的市场。“个人希望市政府把单价一万左右的或者一万五以下的房子，这份房价的土地进行一部分的限制，让刚需真正买得起房，真正的留在合肥，因为这些是未来五年、十年合肥发展的基础。”

  此外，改善住房市场未来会有一个井喷式发展。如果合肥市场给地产商一个做改善房子的机会，合肥的商品房市场会向高质量、高品质的方向前进。而对投资客来说只需要注意两点，一是在城市核心的位置去配置资产，第二个是寻找限价盘。所以对刚需、改善和投资客的购房建议就是：刚需必须要先进入到城市，才能有机会成为改善者和投资者。

  乐居财经：当代更看好合肥哪些区域？

  涂礼军：因为看好合肥，所以看好合肥每一个区域，对于房企开发投资来说，在合适的竞争环境下，合适的位置有合适的价格都是最好的区域。如果说非要排序，城市的地理位置就是核心，政务区是首选，滨湖省府其次，高新也有潜力。

  乐居财经：除了合肥，当代还看好安徽哪个城市？

  涂礼军：当代2018年就做了比较精准的战略，2016年合肥限购让很多开发企业往三线、四线城市区域获取土地，这些城市又出现了棚改政策，这种双核力让企业迅速扩张，在一二线城市无法做的情况下，很多企业就往三四线城市发展，所以就形成了碧桂园、中梁等企业快速发展的过程，但这个现象在2018年有一个非常大的转变，棚改政策的变化、国家对三四线城市支持的减弱的变化，让房企回归二线。

  在这个时候当代的战略是回归二线的同时又要逆向去三四线城市拿地，2018年下半年6月份之后，很多三四线城市土地无人购买。

  当代进阜阳是极具看好这个城市，人口一千万以上、轨道交通成型，城市发展的格局已经拉大，整个城市的环路和格局和合肥发展状态极为相似。阜阳市政府又有较大胸怀和发展期许，政策氛围调整的很好，它很有可能会成为安徽第二大城市。

  紧接着2019年1月当代又进阜阳临泉县。“我认为只要去好好的研究这个城市的发展和人口的结构，以及工业的基础、产品的基础，以及分析地块特定属性，去找到相匹配的客户，从而去给客户创造一个很好的产品，你在任何一个地方都没问题“。

  乐居财经：如何看待对未来房企多元化的发展方向？

  涂礼军：在我看来这是一个反方向的发展，前些年地产商其实不是纯粹的地产商，有些新能源产业、农业产业的企业陆续进入到地产行业，形成了很多的国企、私企、民企进来做地产的现象。

  而现在的状态是地产做成熟后又开始做农业、新能源，这种变化和规律都是行业的平均利润和社会的平均利润的变化所引起。原来地产比其他行业利润率高，做任何行业都做地产，但是这几年的楼市调控使地产行业已经慢慢的趋向于社会的平均利润率，这个时候你会慢慢发现国企、央企、非地产主业的都陆续被“砍”。

  地产未来肯定要进行分化，一种是是规模化的企业。“大鱼吃小鱼，大象吃小象，未来会有大吃小、大吃大，最后真的可能会形成万亿企业，社会的平均利润率会更平均。”第二种是中小企业的差异化生存，比如绿色建筑、健康建筑、产业合作、产城一体化等等。

  乐居财经：如何看待本土房企被外来房企挤压生存空间的现象？

  涂礼军：初级房地产开发企业必须有很好的窗口和胸怀，能够跟一线企业或者有特色的企业去加强合作。该类企业未来面临的困境就是没有实力和一线房企去拿地，从管理能力、成本控制、利润率上看，如果没有一线企业或者职业经理人的状态，未来的生存空间会越来越小。未来的信贷政策、融资政策对融资的条件、公司的要求、评级的要求越来越苛刻，这类政策越来越倾向规模企业、大型企业或者特色企业上。“所以初级的开发企业面临的困境还是很大，唯一出路是如何做好和其他企业开展开放式的合作 。”