近日,有媒体报道称,北京大部分区域租赁价格都在下降,降幅在100元/月-1000元/月不等,出租房交易速度有所减慢,北京租房市场整体稳中带降,遭遇“倒春寒”。问题在于,真实情况到底如何?未来北京租赁市场的走势如何?

  北京租赁市场交易量环比下滑一成

  新京报记者在北京海淀、西城等部分二手房成交活跃的区域进行调查发现,租金方面整体保持稳定,但成交量确实有所下降。

  荣丰2008附近的一中介经纪人表示,荣丰2008所在区域的租金没怎么下降,也没有上涨,但成交量方面有所下降,“租房的人比去年少了。” 北苑片区一中介经纪人亦表示,今年租客有所下降。

  北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋告诉记者,他所在的门店在五棵松区域,主要负责紫金长安和今日家园两个小区。其中,紫金长安属中高端商品房小区,而今日家园是满五年的经济适用房。该片区租金价格没什么变化,但成交量有所下降。之所以下降,原因在于,“房源量比较少,这个季节也不算是租赁高峰期。”

  这一说法,在机构数据处得到验证。据我爱我家研究院监测,4月北京租房租赁市场交易量环比下降10.21%。

  来自我爱我家研究院、贝壳研究院等机构的统计显示,4月北京租赁市场成交呈季节性回落,交易量确实出现了下滑。然而这并非今年特例。通常情况下,3月是北京住宅租赁市场的第一个交易高峰,4月则会热度下降,交易减少,显然今年也不例外。

  合租市场方面,据巴乐兔租房统计显示,租约成交趋势上,今年2月-4月,环比涨幅分别为87.3%、102.8%和-16.9%。经过3月份交易小高峰后,4月略有回落。不过,综合来看,北京合租市场交易量保持增长态势,但相比2018年同期,成交量增长趋缓。

  北京平均租金环比小幅上涨

  “今年给我们的一个感觉是,房子库存量较大,客户来选房时,有更多选择空间,不论是同小区,还有相邻小区同价位,可对比的房源很多,所以房子成交周期稍长一点,没那么好租。”北苑区域一门店经理表示,业主会考虑一个总收益,就是说,房子空置时间长,还不如降一些租金,快点租出去,因此,有个别房子租金让得较多。

  上述门店经理表示,对比去年高点时,小户型降幅在两三百元之间,两、三居室的户型,降幅在500元-800元之间,不过,也要看房子的具体情况。

  不过,综合来看,4月北京平均租金环比小幅上涨,租金整体保持平稳,并未出现全域租金下跌的情况。

  来自我爱我家研究院、贝壳研究院、诸葛找房等机构的统计显示,今年春节后随着租赁小高峰的来临,2月份租金环比上涨,但经过短期上涨后市场恢复平稳,4月,北京租金环比微涨。

  我爱我家研究院统计显示,4月整租平均成交租金为95.2元/平方米·月,环比上涨1.25%,整租套均租金6173元/套·月,环比上涨1.21%。目前北京住房租赁套均面积维持在65平方米上下。

  合租市场方面,据巴乐兔租房的统计显示,今年1月-4月平均租金约为2000元,而2018年同期平均租金约为1800元。今年前4月,北京平均租金价格同比增长11.9%。其中,2月-4月,北京平均租金价格环比涨幅分别为-3.56%、0.43%、3.77%。相比2018年同期的环比涨幅,略有下降。

  从今年前4个月的租金分布来看,租客的租金支出整体呈增长趋势。我爱我家研究院数据显示,目前北京三分之一的租客租金承受能力在每月4000元-6000元之间,25%-30%的租客租金承受能力在每月6000元-8000元之间,20%多的租客在2000元-4000元之间。整体上,1月-4月月租金在2000元-4000元之间的占比在持续收窄,6000元-8000元、8000元-10000元的占比则在持续扩大。

  从区域上分析,北京六区平均租金上涨,四区下降。其中,大兴涨幅最大,环比涨幅4.53%,丰台跌幅最大,环比下跌1.05%。朝阳、海淀、丰台交易量最多,昌平、大兴、通州套均租赁面积最大。

  从户型方面来看,一居室、两居室、三居及以上户型平均租金依次为106.8元/平方米·月、91.6元/平方米·月、83.5元/平方米·月,环比分别上涨1.45%、0.73%、1.31%。4月北京住宅租赁交易中一居室、两居室、三居及以上的交易占比依次为39.76%、49.55%、10.69%,户型结构整体稳定。平均租金上一居室仍然最大,两居室其次,三居及以上最低,各户型均在环比上涨,但一居室的涨幅最大。

  热门商圈租金涨跌比例约为5:4

  我爱我家研究院研究报告指出,4月最热门的住宅租赁商圈仍然大部分位于北部。惠新西街、回龙观、安贞、五道口、天通苑、方庄、清河、北苑、马甸、红庙10个商圈交易量最多。与前3月的排名比较,4月天通苑排名下降较多,红庙今年首次跻身前十。

  值得注意的是,在前十大热门商圈中,回龙观、天通苑、方庄、清河平均租金下滑,其中回龙观、天通苑的降幅较大,均在3.5%以上;惠新西街、安贞、五道口、北苑、马甸、红庙平均租金上涨,其中五道口的涨幅较高,超过5%。4月所有商圈中,44.28%的商圈平均租金下跌,55.72%的商圈平均租金上涨。

  我爱我家研究院认为,在区域、户型等结构上,北京住房租赁市场变化不大,传统的朝阳、海淀、丰台仍是租赁交易最多的三个区,高校多、产业发达的北部商圈仍是租客最钟爱的商圈,东西城的租金仍然最高,远郊的租金相对更低,性价比会更高。

  业内称未来租赁市场将维持稳定

  在首经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池看来,租金与房价一样,由供求关系决定。近年来,北京在大力发展租赁市场,包括增加开发商自持的租赁住房,以及公租房的供应,租赁住房的供应不断增加,会起到抑制房租上涨的作用。此外,北京在做减量发展,疏解整治促提升,也确实疏解了一些人口和产业,减少了租赁住房的需求。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭还指出,上一轮楼市繁荣期,尤其2015年到2017年,环京楼市较为火爆,部分在北京打工的人群跑去环京买房。随着新房陆续交房,自然减少了在北京市的租房需求。

  那么,接下来,北京租赁市场又会出现怎么样的变化?我爱我家研究院认为,北京住房租赁市场将继续在春夏两个旺季之间过渡,交易量及租金价格不会有太大的波动。但5月过后,市场将逐步进入暑期旺季,市场热度会有明显的上升。

  贝壳研究院分析师钟涛则认为,接下来北京租房市场将保持相对稳定趋势。5-6月租赁市场成交量预计和4月持平,7月“毕业季”市场成交季节性增长,这一系列的表现和往年较为类似。而在租金方面,钟涛认为,目前业主调价行为中,上调报价的业主占比为17%,下调报价的业主占比为83%,租客的市场地位和话语权较强,这种供需对比状况下,价格上涨的动力弱,租金将保持平稳。

  目前租赁市场需求量的减少,对长租公寓机构而言,又会产生哪些影响?对此,空·白研究院院长、空·白创始人杨现领表示,随着租赁金融监管的到来,品牌公寓将加速出货,甚至不惜低价出货,以改善现金流,从而在未来两三个月显著增加市场的单间供给,租金下降的边际压力非常大。(来源:新京报)