乐居财经 林振兴 发自北京

  正所谓“三十年河东三十年河西”，曾有着“万通六君子”光芒支撑的万通地产，而今早已风光不再，不仅去年净利润下滑、今年一季度亏损1888万，还再次收到了上交所的问询函。

  4月30日，一则上交所的问询函下发到万通地产（600246.SH），要求其补充披露2018年年报方面一些语焉不详的问题。并于5月10日前，就上述事项予以说明，同时对定期报告作相应修订。

  一方面，万通地产极度想要向外界呈现一个健康的企业财务状态，另一方面，上交所却洞若观火，将其一层层剥开解读，对其年报中的房地产业务、战略转型、资金用途等五大方面合计13个小项提出问询。

  无新增土储 地产业务萎缩

  冯仑曾言万通过于保守，“该适度踩一点油门，让速度加快一点。”然而一步慢，步步慢，万通地产仍在30亿至50亿元的营收区间浮浮沉沉。

  2018年，万通地产实现营收36.45亿元，同比增长10.62%；实现净利润3.27亿元，同比下滑8.11%；实现扣非净利润仅8990万元，同比下滑74.43%。而早在十年前，万通地产就已经实现营收48亿元。

  目前，万通地产主营业务板块包括房地产销售、房屋租赁、资产管理。其中，房地产销售仍然是主要收入来源，2018年贡献了32亿元的营收。营收大头来自杭州邦信开发的杭州万通时尚公馆项目，该项目贡献了23.08亿元，占房地产销售收入71.99%。同时由于存货重估，其为公司增加非经常性损益2.30亿元。

  树大招风。问询函中，首先对此项目的开发结转周期和存货公允价值产生了质疑，要求万通地产说明是否存在通过延期结转调节收入的情形。实际上，杭州万通时尚公馆项目系2014年取得土地，于2017年底竣工并于报告期内确认收。

  其次，对万通收购杭州邦信的这笔交易产生了疑问。去年5月，万通以6500万收购联营企业杭州邦信10%股权，持股比例增至59.35%。收购前，杭州邦信董事会由五名董事组成，董事会决议由三分之二以上多数通过方可执行，可目前万通仅派出两位董事，未能形成有效控制。

  报告期内，万通地产营业收入同比增长10.62%，销售费用大幅减少21.46%。其中，市场营销费用314.55万元，同比减少95.18%；中介服务费4600.65万元，同比增加82.44%。收支变动差异较大，也引起了上交所对其销售模式的注意，要求它说明市场营销费和中介服务费的具体内容和变动原因。

  万通地产房地产业务被质疑的背后，便是尴尬的现金流。截至2018年末，万通地产经营现金流3.31亿元，同比下跌66.34%，总资产130.39亿元，总负债53.59亿元，资产负债率41.22%。

  现金流缺乏背后，却又是停滞增长的土地储备和收缩的房地产。目前，万通地产仅河北省廊坊市香河县（运河国际生态城二期）一处，持有待开发土地面积29.28万平方米。据了解，2018年度，万通无新增土地储备，上一次拿地还是2014年，2015年之后几乎陷于停滞。

  今年3月，万通地产出售了公司唯一土地储备香河项目公司，房地产开发销售业务明显萎缩。此外，公司在报告期内将20.11亿元存货转为投资性房地产和固定资产。

  转型接连失败 不断新增大额贷款

  曾经的万通有多风光呢？1990年代创立于海南的万通，曾是中国房地产市场化诞生的象征之一，在2003年年底，这家公司资本金和营收都双双进入过中国地产业的前十。

  此后，万通转型动作频繁，没有聚焦、思路发散，皆以失败告终。2015年，冯仑作别万通地产，嘉华控股实控人王忆会接手万通地产。嘉华系上台后，尝试面向地产服务业和地产金融服务方向的第三产业转型。

  去年7月，万通地产宣布拟以31.7亿元价格现金收购星恒电源78.284%股权，同样也收到了上交所的问询函。并于当年12月，万通地产宣布收购终止，意味其“去地产化”来搞新能源的计划失败。

  虽然交易终止，交易对方尚有2亿保证金未返还，距离约定还款时间不足两个月。上交所要求万通地产披露与对方沟通还款事宜，资金占用费金额，以及具体还款保障措施。

  转型伴随着房地产业务收缩，但是万通地产仍在不断新增大额贷款。年报显示，公司长期借款为23.33亿元，同比增长106%，主要是新增贷款导致；另外，共有37.60亿元投资性房地产用于抵押贷款。用于抵押贷款的资产金额明显高于借款规模，难免引发上交所的怀疑。

  此外，上交所同时留意到了万通地产的利息收入。年报显示，公司货币资金连续两年出现下滑，利息收入同比大幅增长41.48%，达到2871.09万元。要求公司补充说明货币资金减少而利息收入增长的原因。

  今年2月，王忆会引入战略投资者，将所持10%股份转让给物流地产巨头普洛斯，普洛斯成为万通地产第三大股东。不过，对于转型迷茫的万通而言，能否重塑辉煌仍是未知。

  股权转让背后，是万通水深火热的处境，其持有上市公司股份基本全部处于质押状态。截至2018年三季度末，累计质押的股份分别占嘉华控股和万通控股的99.99%、81.94%，且部分股权质押融资即将到期，面临较大的还款压力。

  在2月份的亚布力中国企业论坛上，冯仑笑谈房地产一直是春天之时，曾被他寄托于梦想、而今与其渐行渐远的万通地产，却在转型中不断挣扎，而对于上交所的问询，万通地产可能还需要花点心思来回复种种疑问。