乐居财经 林振兴 发自南京

  房地产企业是上市企业中独特的一个群体，房企高管的一言一行，折射了政策、市场、资金及销售策略加持下的思考与谋虑。两个半小时的媒体会上，林成红没有照稿大势渲染数据，却准确勾画托盘出华夏幸福最新的战略。

  4月23日，华夏幸福（600340.SH）于南京溧水产业新城召开2018年年度业绩及新业务沟通会。没有主席台和媒体席泾渭分明的布局，董事、联席总裁赵鸿靖，董秘林成红与一众媒体围着长桌而坐。

  天时人和地利

  地产与金融，从来都相随相伴。

  去年7月，当中国产业新城开发运营的第一和中国保险业的第一，首次牵手成功，林成红在朋友圈发了一幅有趣的对联，“华夏幸福中国平安”。他深谙两者结合所产生的反应，必将重新定义中国房地产的未来。

  事实证明，也确实如此。对华夏幸福来说，2018年注定要成为一个重要的分界时点。用“引平安、防风险”六字总结这一年，再合适不过。

  去年，地产风向飘忽不定，华夏幸福在“不确定性中寻在确定性”，用“控拿地、控投资”等以退为进的战术，使其财务报告呈现出立竿见影的成效。经营性净现金流缺口逐渐缩小，自2018年二季度起，已连续3个季度为正，第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元。

  眼下，如果说华夏幸福眼下正值高光时刻、占尽天时，一点也不过。2月，国家发改委经国务院授权发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。自此，都市圈发展正式上升为国家战略。

  然而过去十多年，华夏幸福就埋头干了一件事，在都市圈里造城，在战略上做到了先发制人，不断累积自己的储备资源。目前，华夏幸福已在 15 个核心都市圈，建设运营产业新城近80座。并形成“3+3+4”格局，明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

  “人和”源于去年华夏幸福与中国平安“联姻”。2月19日，华夏幸福任命吴向东为公司首席执行官暨总裁。在吴之前，华润置地前首席财务官俞建已加盟了华夏幸福。

  吴向东的加盟，为华夏幸福业务打开一扇估值提升的想象之门；与中国平安的强强联合，则为其地产金融化构筑起了强大的护城河，在融资方面也有了新的发展。去年末，华夏幸福超额发行70亿元公募公司债券。随着此次发行的完成，华夏幸福成为年内单期发行公司债券规模最大、期限最长的民营企业。

  “人到位，钱到位”，自然也触发了“地利”。从去年四季度起，华夏幸福加快了拿地步伐，聚焦外埠高效区域。2019年一季度取地面积同比增长64%。其中，3月拿地斥资15.82亿，土地储备增加33.7万平。

  古语有云，成大事者，天时地利人和，缺一不可。华夏幸福正是凑齐了这三者，实现业绩的持续向好。2018年，华夏幸福实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，超额约3亿元完成对中国平安的业绩承诺。

  新业务“进城”

  “We need change”，2008年，奥巴马用这个口号赢得了美国总统大选。“We believe in change”，四年后，奥巴马又用这个口号赢得了连任。

  “变”这个字在地产行业里并不陌生，但对于华夏幸福而言，并不仅仅只是喊一句口号。五天前，华夏幸福公开1736字的《致股东信》，也拉开了华夏幸福新一轮的变局。

  中国房地产业正经历重大变革，趋势性机会在渐渐远去，结构性机会却将不断涌现。在此基础上，华夏幸福判断未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化、运营精细化、地产金融化。

  华夏幸福将都市圈解构成三层，在一个以波纹状外扩的都市圈中，以此往内有城市圈和核心圈。它们承担的职责不同，对不动产的机会也不一样。例如，核心圈是以改善住房、商办物业为主，外围的城市圈则是聚焦康养、物流等形态，最外围的都市圈则具有住宅开发机会。

  三个圈层环环相套，引申出了华夏幸福“双轮驱动”的战略，在都市圈，它保留核心城市的产业新城＋孔雀城住宅开发；在核心圈，寻找优质、长线资金青睐的商办物业＋住宅开发。

  未来，需要用何种视角去审视华夏幸福，林成红给出了五点建议：关注都市圈市场政策和变化；关注环北京；关注异地复制；关注轻资产新业务的发展；关注与中国平安全方位合作的进展。

  尤其在异地复制方面，在环京受限情况下，环北京以外区域承担起了2017-2019年非常重头戏的角色，同时也取得了超预期的进展。2018年，华夏幸福新增18个产业新城，全部为环北京以外区域。数据显示，2018年华夏幸福外埠收入257亿元，同比增长83%，占总收入31%。

  2016年起，华夏幸福是从环北京到全国化，不断复制；而今，它在新业务方面要开始“进城”，开拓进军都市圈的核心圈。吴向东用三个“新”来具体定义新业务：新领域、新模式、新地域。

  开拓新领域。在做强产业新城业务的基础上，探索综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等，并探索康养、长租公寓等新型不动产业务。这也是吴向东为首南方总部团队的核心优势。

  开拓新模式。采取轻资产、重资产模式并举。前期，华夏幸福在新业务开展方面，以轻资产管理输出为主，它不需要占用太多的现金流，避免与原有产业新城预算发生摩擦。

  其中，商办项目将在新业务版图中扮演着重要角色，但林成红也透露，“随着城市商办开发业务逐步成熟、管理经验逐步丰富，华夏幸福也不排除对重资产进行投资，形成轻重资产相结合的城市商办开发运营业务。”

  开拓新地域。聚焦深耕核心都市圈，并将开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。

  包括“三新”在内，构成了接下来华夏幸福最核心的三大工作，但前提都是在“坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务”的基础上，重整装再出发。