轻，似乎已经成为一种“时尚”。

  “轻”装上阵、品牌、管理输出成为近年来房企转型的核心代名词。近年来，众多房企纷纷开始向“运营商”转型，试水存量市场，在这一转型过程中，房企对于资产管理的重视度也在不断提升。

  这其中，尤以万达为最。作为万达的掌舵人，王健林几乎“逢会必讲”万达的轻资产之路，并身体力行，成为国内大力践行“轻资产”战略的典型。本期，克而瑞资管商业研究团队从商业、公寓、酒店&办公&产业园三大领域对轻资产模式及其代表企业做了详细解读。

  商业

  近几年大量的企业进入零售商业领域，购物中心的发展也从开发时代进入运营和资产管理的时代。在商用物业库存风险加大，零售业业绩不断下滑的市场环境下，管理输出模式更为受到青睐，成为投资开发之外快速扩张购物中心网络的主要方式。万达、大悦城、凯德等企业在管理输出方面布局的网点在不断增加扩大。

  典型企业分析

  万达-管理输出战略持续升级

  2015 年起，万达开始提出轻资产模式。其轻资产模式主要包括两种形式：1).投资类轻资产-即第三方出资，万达负责选址、设计、建造、招商、运营；2).合作类轻资产-即第三方出资、出地，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方 7：3 分成。2018 年万达商管集团实现租金收入 328.8 亿元，轻资产进程不断提速， 2018 年开业的万达广场中，轻资产已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。

  现状

  当前万达商管集团在管万达广场项目数量约为 282 个，轻资产项目超过 50 个，轻资产项目占比约 2 成。万达集团 2018 工作总结显示：2018 年开业的万达广场中，轻资产已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。

  项目布局城市

  万达轻资产模式将把发展重点放在中小城市上。主要原因在于：一是因为不动产投资最核心的指标-租金回报比，中小城市的成本优势要高于一线城市；二是因为万达丰富的商业资源可以有效解决在中小城市的招商难问题；三是因为中小城市的土地价格相对便宜，万达基本可以选到这些城市的核心地段，而且消费者的忠诚度也更高。

  输出优势

  品牌能力与管理能力的双重保障。万达集团作为国际商业地产巨头、中国商业地产 30 年引领者，有着超强的品牌影响力与商业号召力。随着万达广场规模的不断扩大，现已基本实现“万达所至，中心所在”的品牌姿态，再加上标准化、系统化的运营管理能力，一旦万达广场开业，就必然能创造出 1+1>2 的价值。

  项目合作条件

  万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理；此外投资者要使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。

  未来布局：轻资产布局持续升级

  万达集团 2018 年工作总结提及：当前万达轻资产战略已有良好的成果。2018 年开业的万达广场中，轻资产项目已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。从 2019 年起，开业的轻资产广场项目数量将过半，且未来轻资产项目占比将逐年提升。

  凯德-自持为主管理输出为辅

  2016 年 8 月，凯德集团正式启动购物中心管理输出战略。签订第三方管理合同对凯德来说是快速扩大购物中心网络、补充长期持有商业项目的重要方式。未来凯德的发展策略仍是收购投资为主，品牌输出为辅。

  现状

  截至 2018 年上半年，凯德集团在全球拥有及管理资产总值超过 920 亿新币。中国区域商业业态布局项目数约为 70 余个，已布局的购物中心管理输出项目数量约为 6 个。

  项目布局城市

  与万达的深耕三四线城市不同，凯德坚持“五大城市群”发展战略，管理输出优先考虑一二线重点城市，以及其它凯德已有物业的城市。当前管理输出项目已布局长沙、佛山、西安、成都、武汉、广州 6 城。

  输出优势

  凯德自 1994 年进入中国以来，在中国 52 座城市管理和运营超过 190 个项目，凯德拥有 30 年专业的商业地产运营经验，有着多个成功案例，已经形成来福士、凯德 Mall 等多个成熟产品。凯德在投资标的选择、资产定位与规划、品牌招商、软硬件升级改造、资产管理等方面都积累了丰富经验。除了深厚的管理优势与品牌优势外，其健全的系统与智能化也为其管理输出提供了强大的管理支持。完备的资管闭环也为业主后续的退出提供了优质的资金平台。

  项目合作条件

  对于具备长期持有潜力的项目，凯德在合同中约定在同等条件下拥有项目的优先购买权，且签订的管理输出合同一般为 10-15 年期。在输出形式上，凯德表示是否输出品牌取决于主业和项目，好的项目并且主业经营理念与凯德长期持有的经营理念相符，可以考虑品牌输出。

  未来布局

  2020 年将实现管理资产达 1000 亿新元；并通过优化资产组合每年新投资 30 亿新元；并且集团整体资产组合中 70%-80% 为投资型物业。凯德集团称，未来将继续寻找合适的收购机会扩大资产组合，同时通过第三方管理合同拓展网络。

  公寓

  2017 年可谓是公寓发展的元年，各路资本纷纷入局占市。截至 2018 年底， TOP30 房企中已有 2/3 布局租赁市场，但 TOP30 房企在公寓领域的布局主要以自营和合作为主，目前仅有少量企业在公寓领域实现了管理输出。

  公寓运营商方面主要以乐乎为代表的纯轻资产运营方，不同于其他轻资产战略，乐乎的轻资产核心是运营效率，而非赚取租金差价。乐乎当前已在北、上、广、深等 10 余 1.5 线城市有项目布局。此外，湾流、城家等公寓运营商也在管理输出上有所布局。

  典型企业分析

  龙湖—依托集团资源优势前期主要以品牌与管理输出为主

  龙湖集团于 2016 年推出长租公寓品牌“冠寓”，并于 2017 年将长租公寓的发展提升至战略业务层面。在两年的时间中，龙湖冠寓从无至有，先后布局了全国 32 个城市。

  现状

  当前龙湖已推出松果系列、核桃系列以及豆豆系列三大产品线不断深耕长租公寓领域。据不完全统计，白皮书统计期内，龙湖已拓公寓间数约为 65000 间，早期轻、重资产比约为 8：2 ，现已不断发展为 6：4 。

  布局城市

  目前冠寓主要布局于全国的一二线城市，其中二线城市的房源数占比最大，达到了 66% ；一线城市的占比为 33% 。一二线城市由于拥有巨大的流动人口以及较高的市场租金，为冠寓的正常运营提供了保障。

  输出优势

  公寓领域的管理输出主要依托于龙湖集团的资源平台，主要体现在运营优势与团队优势上。龙湖在全国 32 个城市中都有自己的城市公司，每家城市公司都有自己的体系。无论从选址、设计、施工还是到开业，各环节均能得到足够的保障与支持。此外冠寓团队由龙湖各个领域的专业、精英人才组成，可以有效提升公寓的运营。

  未来布局

  未来五年龙湖计划将运营管理 20 万间公寓，完成国际化布局，同时实现 IPO 上市。2020 年计划达到行业规模前三，实现 30 亿元营业收入。

  酒店&办公&产业园

  当前房企管理输出项目主要布局于零售商业领域与公寓领域，仅有少量企业在酒店、办公领域有管理输出项目落地，尚未有房企在产业园领域有管理输出动态。

  酒店专业运营商方面主要以万豪、洲际、凯悦、喜达屋、希尔顿等为代表的国际酒店品牌，近年来随着酒店领域的竞争越发激烈，各国际品牌都在积极拓展轻资产规模，不断落地管理输出项目，旨在进一步快速抢占市场。

  写字楼运营方面主要以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际为代表的代理项目的开展。除五大行外，近年来优客、WE+、办伴、纳什、P2 等联合办公品牌也不断开始在管理输出方面有所动作。

  产业园运营方面，当前国内产业园主要以买卖资产为主，尚未有房企在产业园管理输出上有所布局。在产业园运营管理上主要以亿达、德必、创邑、锦和、腾飞等为主要代表的企业。

  典型企业分析

  绿地-托管到输出的蜕变

  以往国际品牌酒店独占天下，但现在越来越多的本土酒店品牌逐渐开始在市场上崭露头角。近年来，绿地着力打造酒店品牌多元化，以覆盖各领域的发展需求。未来绿地将不断打造 10 个酒店品牌，包括铂瑞-PRIMUS、铂骊-TheQUBE 以及年轻化的 QHotel 酒店品牌等。

  现状

  绿地酒店旅游板块具有雄厚的规模与实力，遍布全球 5 洲 12 个国家 70 个城市，酒店总量超过 160 家，资产规模近 800 亿。绿地当前酒店管理输出项目约达 40 个，大多数项目目前仍处于签约阶段，预计将在未来 1-3 年内陆续落地。

  项目布局城市

  绿地管理输出项目主要布在全国多个重点城市及知名旅游景区，海外项目也多集中于旅游城市。

  优势

  绿地酒店集团在轻资产拓展上具有出色的表现力和品牌影响力，在“达沃斯”的第十一届国际酒店及旅游业投资峰会颁奖典礼上，绿地酒店管理集团被授予“亚洲最具投资价值酒店管理集团”，同时也获得第十五届“中国酒店『金枕头』奖”“ 2018 年度中国最具投资价值酒店管理公司”。

  未来布局

  未来，绿地酒店集团将以自主品牌对外输出管理为核心业务，凭借良好的利润回报，专业的管理团队，广阔的发展平台，打造成世界级的知名酒店管理公司。至 2020 年，全球管理酒店数量将超过 200 家,客房数 50000 余间，酒店资产超过 800 亿元。

  小结

  当前房企在零售商业、公寓、酒店、办公四大领域均有管理输出项目落地，但也仅局限在零售商业的大范围铺设，未来或将有更多的房企加入存量资产管理的行列。

       （来源：克而瑞资管）