孙宏斌造地标

  乐居财经 刘婷 周亮 发自武汉

  今天全国楼市的头条给了武汉,武汉楼市的头条给了融创中国(01918)。4月23日,武汉一口气推出十宗地,吸引了包括融创、越秀、保利等房企在内的二十余家房企前来抢地;“并购王”融创一改捡漏作风,大手笔砸下152亿在公开市场拿下四宗地块。

  尽管多家房企竞相拿地,融创本轮拿下的四宗地块中有三宗地却不存在竞争者,甚至此前均曾遭遇流拍。在这种背景下,融创为何仍坚持拿地?拿地后盈利空间是否可观?融创又将如何深耕武汉?时间会给我们答案。

  融创斥资152亿元连夺武汉四宗地

  进入2019年,资金面逐步改善,房企频频举牌土地市场,楼市逐渐步入“小阳春”。易居研究院中国百城土地储备相关数据显示,截至目前,4月份全国352个城市累计出让土地1574幅,当前4月份的成交数据已经超过了今年3月份全月的成交数据。国家统计局数据显示,今年3月份70个大中城市二手住宅销售价格出现环比普遍上涨,其中一线城市二手房售价环比上涨0.3%。

  市场一片向好的势头下,武汉的土拍市场迎来一波小高潮。今日,武汉一口气推出十宗地块,吸引了包括融创、越秀、金茂、保利、阳光城、景瑞、美的、雅居乐在内的二十余家房企前来抢地。

  在这场土拍盛宴中,最大的主角非融创莫属。在三个小时的竞拍中,融创以152.38亿的价格大手笔竞得宗关、汉钢、江夏四宗地块。十点十分,武汉融创恒业房地产开发有限公司以总价28755万元摘得P(2019)029号地块,楼面地价1482.22元/平,溢价率19%。乐居财经注意到,该地块规定开发商要建不得低于180米的标志性建筑。这也意味着,融创将在江夏区建立一个新地标。

孙宏斌造地标

  拿下地标项目之外,备受关注的P(2019)039号宗关地块与P(2019)032、033号汉钢地块均被融创收归囊中。其中P(2019)039号起价70亿、起拍楼面地价14478元,刷新去年1月30号由万科拿下的汉宜片的单总价纪录。该地块位于宗关解放大道旁,硚口核心地理位置,紧挨已经通车的轨道交通1号线和3号线,未来还规划有轨道交通12号线。周边新房项目有中建御景星城、时代新世界、兴华尚都国际、新华尚水湾等,均价28000元/平左右,二手房小区主要有江景时代、安厦花园、秦水名邸等,均价在1.7万到1.9万每平之间。

  业内计算拿地成本的公式为:(地价*1.32+6000)*1.05,其中1.32为资金成本,按照4年周期计算,6000为建安成本,1.05为营业税或抵扣后的增值税。以此推算,P(2019)039号宗关地块的成本价约为2.6万元/平,按目前新房售价情况来看,融创拿下该地块尚有盈利空间。

  融创拿下的汉钢两宗地块的P(2019)032号地块成交总价385000万元,楼面地价6987元/平;P(2019)033号地块成交总价410000万元,楼面地价10250元/平,溢价率24%。以上述公式推算,汉钢两宗地块的P(2019)032号地块的成本价约1.6万元/平;P(2019)033号地块的成本价约为2万元/平。

  值得注意的是,P(2019)039号的宗关地块以及P(2019)032、P(2019)033号汉阳钢厂地块此前均曾经遭遇流拍。业内人士对乐居财经表示,他们对于汉阳铁厂、宗关两宗地块十分有兴趣,但鉴于难度过高无法参与。因地块商业占比过大、均价过高、条件过于苛刻等原因,遏制了诸多品牌房企参与的可能性。

  明知山有虎,偏向虎山行。在流拍后仍敢接盘,融创对武汉市场的看好可见一斑。此轮融创大手笔砸向武汉,主要原因有三:首先,武汉市场潜力巨大,2019年全市住房保障和房屋管理工作会资料显示,2018年武汉新房成交均价在19个副省级以上城市中居第13位,新房销量居全国第3位。其次,目前融创集中布局核心一二线城市,土储中约有85%分布于一二线城市,未来一线和强二线将是融创发力的增长点,武汉是融创在华中布局的重点城市;第三、要想发展,首先要有地。截至2018年年末,融创在武汉拥有总土地储备477.92万平方米,权益土地储备386.22万平方米,2017年末对应数值分别为517.72万平方米和420.50万平方米。对比可知融创在武汉的土地储备正在缩水,如果再不拿地恐怕难以支撑其发展。

  孙宏斌的武汉情结

  事实上,孙宏斌与武汉的结缘可追溯到他的大学时期。1979年至1983年,孙宏斌就读于武汉水利水电大学治河系,此后,该校正式并入武汉大学。孙宏斌表示对武汉很有感情,笑称许多人的初恋都在武汉,投资武汉既是出于感情也是出于对市场的看好。

  2015年8月,“并购王”收购美联地产旗下项目公司,正式进入武汉;2016年初,融创携手星海集团共同开发后湖跃进村;两个月后,融创又从中航地产手中拿下华中金融城地块,计划开发融创中心。

  “今年绝对是当之无愧的武汉年。”2017年,孙宏斌常常占领武汉楼市新闻的头条,在这一年期间,他到武汉的次数比过去十五年加起来的还要多。2017年8月,融创与武汉签约融创第二总部、产业基金、产业基地项目,融创体育公园项目,融创华中金融城二期及融创青山文创科技城。至此,融创在武汉便已经布局11个项目,速度令人侧目。

  此后,融创通过合作开发、招拍挂、并购等方式拿地,进一步深耕武汉。

  当被问及这些年来武汉最大的变化时,孙宏斌调侃说武汉越来越热了,一方面是天气越来越热了,另一方面是外界对武汉的投资也越来越热了。进军武汉四年来,孙宏斌毫不掩饰对武汉市场的看好。“武汉现在是全中国当之无愧的投资热土,无论是城市本身的发展机遇,还是各种创业和投资政策,都极具吸引力。并且一个城市花这么大的力气来吸引人才,在全世界都是第一次。”

  “一旦进到武汉就必定深耕,别人三十个城市才能实现的销售额,我们只用十来个城市就可以实现,这就是深耕。”在孙宏斌的规划里,武汉已经不再是横向的布局,而是纵向的深耕。

  有意思的是,2018年10月19日,武汉融创基业投资控股有限公司正式更名为武汉融创基业控股集团有限公司,注册资金也进行了变更由1000万增到10亿。同时,对经营范围进行变更,由原来对房地产项目投资、房地产开发、物业管理、房屋祖伦变更为商业运营管理、工程项目管理服务、园区管理服务、旅游信息咨询、房地产开发、物业管理等。业内人士猜测,此举意味着融创在武汉的布局将更加多元,由原来单一的地产开发转向文旅、文化等方向。

孙宏斌造地标

  三个月后的一次合作印证了业内的猜想。1月15日,武汉地产开发投资集团有限公司与融创房地产集团有限公司在青岛东方影都举行战略合作签约仪式。根据协议,双方将大力推进包括金融、文化、旅游、地产等在内的相关项目合作。孙宏斌在现场表示,未来融创将依靠自身品牌优势,和武汉地产集团共同推动武汉市旧城改造、城市建设,以及长江主轴经济带等全国重点城市区域项目拓展等。