华夏幸福的“圈计划”

  乐居财经 林振兴 发自北京

  “圈”这个概念很神秘。前不久,人类给黑洞拍了一张“高糊”的写真,就是一个红、黄色的圈,距离5500万光年。

  2002年,华夏幸福在固安画了一个大圈,开发建设产业新城。而今17年过去,它主动突破环京布局,顺势南下,将“固安产业新城模式”全国复制,拓展至15个核心都市圈。

  在去年,地产风向飘忽不定,行业高喊“活下去”之时,它制定了“淡市”下的突围路径。4月19日晚,华夏幸福(600340.SH)发布2018年业绩报,实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%;归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,超额约3亿元完成对平安资管的业绩承诺。

  在交出成绩单的同时,最值得关注的当属1736字的《致股东信》,字字珠玑,揭示了华夏幸福又一个关于“圈”的新战略。

  “重整装、再出发”,虽然充满了未知,但华夏幸福却不惧怕,致股东信中写道,“我们也曾被业绩压力压得喘不过气来,但是对产业新城模式和逻辑的坚守,一刻不曾放松。起伏涨落间,如何选择?我们的回答非常明确:坚持产业新城模式和经营逻辑不动摇!我们最不怕的是困难,最不缺少的是坚持!”

 抢滩“都市圈”

  决定一家公司命运,更多是战略。不同于传统的房地产公司,华夏幸福的目标并非深耕买地盖房,而是成为一家典型的产业新城运营商。2018年,王文学在股东大会上说道,“选择产业新城,今生无悔。”

  华夏幸福产城模式的第一站是距离“北京天安门正南50公里”的固安,2016年起,它走出坚守十余年的一方天地,首次布局中原城市群以及珠三角区。2018年则是华夏幸福京津冀突围中取得较大进展的一年,也是其产城异地复制的元年。

  在去年4月的业绩会上,华夏幸福董秘曾透露,“2018年销售目标中,规划50%源自于非京津冀区域。”这一战略已然初见成效,2018年新增18个产业新城,全部为环北京以外区域。

华夏幸福的“圈计划”

  数据显示,2018年华夏幸福外埠收入257亿元,同比增长83%,占总收入31%。其中,外埠收入贡献前五名为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

  销售贡献方面,环北京以外区域的销售额为756亿元,同比增长109%,占公司整体销售额比例从上一年的24%大幅提升至46%;销售面积比重由去年同期的34%提升至54%。土地获取方面,华夏幸福2018年在环北京以外区域取地面积占比从上年的58%进一步提升到87%。

  而今,都市圈战略上升为国家重大战略,成为未来20年新型城镇化的主体形态。中国房地产市场也将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。

  越来越多有前瞻性的企业意识到,过去靠土地开发、城市扩张的高强度投资来拉动经济增长的时代已终结,人力资本与新产业集聚之间的良性互动,将成为推动都市圈发展新的原动力。

  华夏幸福一如既往地跳出了年轮的舒适圈,在时间的循环中寻找突破口,在策略上做到先发制人。基于此,它提出了新的发展战略:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。

  站在都市圈发展的新时代上,华夏幸福明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈,郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈,以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈,形成“3+3+4”格局。

 扩围“安全圈”

  在业界,华夏幸福在拿地方面有自身的先天优势。报告期内,公司规划计容建筑面积约为917万平方米,在建未售面积约为481万平方米。

  此外,从去年四季度起,华夏幸福加快了拿地步伐,聚焦外埠高效区域。2019年一季度取地面积同比增长64%。其中,3月拿地斥资15.82亿,土地储备增加33.7万平。

  有了充足土储,华夏幸福的业绩增长显得如鱼得水。2018年,公司实现销售额1628亿元;实现销售面积1503万平米,同比增长58%。其中,产业新城业务园区结算收入额310.39亿元,房地产业务签约销售额1292.68亿元,其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元。

  一般来说,销售额和销售面积同比上涨,说明公司业务仍在扩张,所需费用也会随之同比增加,但华夏幸福的期间费用却同比下降。年报显示,公司销售费用占公司营业收入的比例下降1.1个百分点,管理费用占公司营业收入的比例下降3个百分点。

  在近500页的业绩报中,最让人眼前一亮的是派息方案,华夏幸福的派息情况在地产行业当中已然是佼佼者。财报显示,2018年,每10股华夏幸福股份派息12.00元,现金分红的数额约为36.03亿元。

  实际上,华夏幸福的股息分派一直都保持在稳定水平。在《2017年上市房企每股权益分红排行榜》,华夏幸福以每股0.9元位列第一。显然,连续稳定的现金分红,是其财务和经营状况稳定的重要信号。

  此外,去年华夏幸福与中国平安“联姻”也是关键的一步。中国平安成为“二股东”这半年,不动产和金融深度融合构筑起了强大的护城河,人事也出现了调整。2月19日,华夏幸福任命吴向东为公司首席执行官暨总裁。

  未来,华夏幸福期待的是,凭借现有的产业新城规划建设、产业发展和招商引资能力,加上吴向东所擅长的深耕一线城市和强二线城市打造的“住宅开发+持有物业+增值服务”的打法,为华夏幸福业务打开一扇估值提升的想象之门。

  而在新业务方面,年报显示,华夏幸福将采取轻资产、重资产模式并举新模式;同时,在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域,将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并探索康养、长租公寓等新型不动产业务。

  最为令人关注的是,华夏幸福经营性净现金流缺口逐渐缩小,自2018年二季度起,已连续3个季度为正,第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元。

  在现金为王时代,华夏幸福财控融资双管齐下。公司充分利用境内债券市场,持续拓展海外债券市场,发行各类债券产品;银行授信保有量高,截至年末共有银行授信额度达3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。

  识时务者,能化春风。稳健的财务指标,外加卡外布局都市圈的战略,似乎也预示着美好的春天和崭新的希望正向这家企业走来。