城中村作为城市规划考虑不周下的“烂摊子”，一直处于尴尬境地。一方面，城中村滞后于城市化的发展且存在众多的安全隐患，被视为城市化发展的“毒瘤”；另一方面，城中村不仅是城市现状和空间文脉的延续，也是通往大城市的“跳板”。

  作为一道难解之题，过去往往被“拆平重建”的改造模式一刀切，直接将有根的城市化消灭。如今，虽新生了“柔性改造”模式，但依旧问题不少。以城中村改造为主线，本文深刻揭露了城中村改造背后引发的道义与利益冲突。

  深圳清湖老村，距离深圳龙华富士康约2公里，这是深圳的城中村，俗称“都市里的村庄”。房租便宜，生活便利，是打工族最常落脚的地方。

  2018年5月，一则关于“本楼由于线路老化，房东决定整楼装修改造，望所有租客在8月10日前退房搬离，大件家具自行处理的”通告，瞬间打破了这里的平静。清退的消息很突然，让这些打工一族措手不及。另外，整改后也将面临租金上涨的压力，于是他们只能收拾好行李重新寻找住处。

  清湖老村只不过是城中村改造案例之一，在中国还有很多类似案例。城中村一直都是各大城市建设的一个难点问题，但在城市治理过程中太多地以经济理性为指引，缺乏对“人”的关怀。

  城中村改造不断抬高城市入场券的票价，年轻人的进城梦正在被不断加速发展的城市抛弃。 未来，想要立足于大城市的奋斗者该何去何从？

  低端的城市化

  城中村，实际上是一个中国本土化的城市问题，在城市空间扩张过程中，它们因为种种原因得以保留下来，成为被城市建成区四面包围的“孤岛”。

  如果抛开城乡二元结构来看，城中村其实就是一座座镶嵌在城市中或城乡结合部的“飞地”。在建筑外观形态和城市治理方式上，都与建成区有巨大的区别，简单来说，城中村的所有者和管理者是村集体和村民。

  山城重庆城郊有一个叫六公里的村庄，被称作是一座肮脏腐臭的城中村。这里头顶上满是电线和有线电视的线路，废水从水泥地涌出，流过房屋四周。但只要你打开窗户或门便可听到繁忙的生产作业声，15年间，这里由70人的村庄变身为12万农民工进城的“落脚地”。

  由此可见，城市繁华的另一面，则是相对低矮、破漏的城中村。这样的城市另一面并不被城市部分决策者、规划者甚至所谓的中上层收入人群所接纳。他们认为城中村是城市的“牛皮癣”、“城市血栓”、“毒瘤”，只有拆了城中村，这个城市才能磐涅重生。

  不可否认，随着人口的不断涌入，城中村的确存在许多安全隐患。比如，治安、消防、公共服务不足以及卷入城市化之后的不动产产权不清晰、居住条件差等等。

  同样我们也需要承认城中村一般位于新城的中心，是城市空间文化的延续，更是那些保障城市每日运转的底层低收入人群的定居之所。这里从物价、公共服务到住房供给的成本都很低，给了他们在大城市立足的微小空间。

  并非反对城中村改造，而是我们需冷静思考城中村到底应该以怎样的方式、以怎样的进度来改造，而不是一刀切的“拆”！

  风风火火的大拆大建

  然而，近些年来大部分城市在城中村治理过程中均采取大拆大建的方式。

  为何要大拆大建？

  目前国内很多地方城市化的路径通常以征占城市郊区的大片农地，或者将城中村完全拆平。这些地方政府通过“城市规划”、征地拆迁和土地招拍挂，由获得土地使用权的开发商建成的城市新区。这种新城市基本是按照上个世纪流行于西方的“光明城市”或“郊区城市”的模式建设，并未结合当地城市发展需求。

  此外，当下中国，很多地方领导希望能够通过“建立新城”模式一揽子解决许多问题。例如，通过大规模征地拆迁和土地转让，地方政府能够获得巨额收入。建“新区城市”能够使地方的GDP迅速推高，能使政绩突显。

  新区城市建设能高效和“正当地”重新分配土地等资源。新区城市或“光明城市”的规划都有强烈的纪念碑效应。它能满足地方领导人和开发商要“为未来一百年中国城市打造空间”的目标。于是，拆迁改造方式成为了城中村治理的主流手段。

  目前，在中国城中村数量暂无专门的统计数据。一般主要统计在城市棚户区的数据中，从各地公开的统计来看，中国城中村数量在5万左右。另外，在现有城中村区域分布中，城中村主要集聚在东部地区，占比57%（详见下图）。

  中国现有城中村区域分布

来源：住房和城乡建设部、中研普华

  无处不在的城中村，造就了拆迁改造的遍地开花。据统计，2008年-2016年，全国城中村、棚户区改造累计开工3287万套。通过城中村改造，约950万农民住进了配套完善的安置房小区。

  三方利益博弈

  大拆大建背后必然引发利益冲突，利益分配与资源占有不平衡产生的落差则是冲突形成的关键。

  根据改造主体的不同，把城中村改造主要分为3种类型：

  第一类，政府主导型。这种类型的主导方式优点明显，政府可以控制改造过程并得到土地财政；但是交易成本高，效率低，资本运转难以持续，或被陷入钉子户困境，社会冲突激烈。

  政府主导型

来源：RECR根据公开资料整理

  比如，在北京，每平方米已经有补偿近百万元的事例发生了；广州的一些城中村，在拆建过程中甚至出现了大量的千万富翁亿万富翁的出现，所以这种情况往往也引发了一些社会的问题。

  第二类，开发商主导。这种主导类型与政府相比不仅效率高而且交易成本低；但缺点是“挑肥拣瘦”，改造的结果是把最难改造的部分保留了下来，同时缺乏公共空间、寻租现象严重，导致社会矛盾和政府治理双危机。

  开发商主导型

来源：RECR根据公开资料整理

  比如，深圳新围仔村和清湖老村都不是想象中“脏乱差”的城中村。这些不需要投注太多成本改造的房子，才是开发商喜欢的。相反那些房屋质量有问题、需要大改的房子，根本不符合企业成本效益，“挑肥拣瘦”现象比较明显。

  城中村的拆迁，可以说是开发商获取一二线城市土地的重要来源。因此，在城中村的拆迁过程中，出现了很多大拆大建以及货币化改造的现象，甚至一度引发了某些城市的部分地区的房价快速上涨，并不利于城市良性发展。

  第三类，村集体村民主导型。其优点是效率高，没有钉子户现象；但缺点是资本不足，对未来把控能力及前瞻性不足，导致低端改造，土地利用效率和非户籍常住人口问题持续积累。同时，也可能付出更高的再改造的成本。

  村集体村民主导型

来源：RECR根据公开资料整理

  比如，深圳的村民自建楼都建设在宅基地上，由于没有经过规划审批，建设的随意无序。为了利益最大化，村民们都尽量将地基占满宅基地面积，甚至会从二楼开始外扩，从而形成了“握手楼”的形态。这样的房子村民自改必然困难，因此改造随意，品质较差。

  以上三种主导类型均存在三大共性问题：驱赶非户籍常住人口的排斥性改造、公共空间缺乏和城市品质提升严重不足、资金运转或者社会可持续发展受到挑战。

  对于城中村问题，高层有自己的无奈，底层有自己的悲哀。那么，该如何解决？

  城中村之变：由拆变治

  过去，房地产开发商进入城中村，常常是拆除原住民在宅基地上修建的楼房，在原来的土地上再建造新楼盘，赔偿金钱或对等的新房子给原住民。

  这些村民自建房的土地已经收归国有，但房子仍然是村民的，由于产权不明晰，也被称为小产权房。房地产开发商进行拆除重建的过程，就是所谓的“拆迁”。

  当拆迁方式难以有效解决城中村问题时，深圳率先明确提出了新旧共生的综合整治方式即柔性改造。

  何谓柔性改造？比较典型的是万科“万村计划”，它并不拆除旧楼，而是直接与自建房的房东签下租约，进行屋内装修和外部配套改造后，作为自有品牌的长租公寓统一租赁。

  相对于推倒重建，柔性改造是一种成本很低的改造。一方面，给城市的流动人口，比如说成是刚毕业的大学生，城市工作的农民工，让他们不会因为城中村的拆建，失去居住的安身之所；另一方面，保留了原来城中村的整体历史与文脉，原来的租户依然可以回来，继续原有的生活方式。

  这里有一个疑问，柔性改造后低收入群体生活真得到保障吗？据了解并非那么简单。

  开发商进村改造余波

  以万科的“万村计划”为例，貌似进展的并不舒坦。

  “万村计划”作为万科前董事长王石寄予厚望的伟大事业，在当前面临严峻挑战。前不久，万科发布的2018年年报中也并未提“万村计划”。

  祝九胜更是坦言道，万村计划比一开始想象的要复杂，而政府也很关注城中村问题及万村计划，万科会谨慎的考虑这些问题，稳妥的推进已经获取的项目，尽快使其可以对外出租。

  早在2018年上半年，关于“富士康员工扎堆的龙华清湖新村，众多外来务工被清退”的话题将万科的“万村计划”推向风口浪尖之中。当年11月份又传出“万村计划”全面暂停签约新房源的消息。

  其实，万科的本意是，尽量不过分的抬高房租，让原住民能住在原处。由于信息不对称，清湖村人此前没有接收到这些信息，仅一张告示贴在楼下了事，导致事件太过突然。另外也未做好前期调研，并不了解原居民所能承担的价格梯度，才导致系列问题爆发。

  万科只是开发商代表，未来还会有越来越多的开发商进村改造。开发商的进村改造并不是一门生意，在改造过程中更应该看清城中村居民的诉求，谁会来关心他们的生活？

  为此，品牌房企的柔性改造应该认清以下两点：

  首先，在制定营销策略时，需要做好前期中低端消费人群的需求调研。物价上涨并没有带来真正的利润增长，反而给自己带来了更大的负担。对于中低收入人群而言，舒适性并不是首要考虑，价格才是关键。

  再次，盈利模式的问题。城中村改造成公寓后，租金回报率很难提高，如果要提升，就会引发价格上涨。物价上涨将涉及民生问题，这种情况下，政府不支持，市场也不接受。

  城中村显然是一个非常复杂的系统课题，房企的整个战略布局也必须作出相应的调整。同时，政府也应该做好监督者的身份，做到真正改善城中村居民的生活环境，而不是无声的“清退”。

  城中村的未来，也是奋斗者的未来

  在广州，网易创始人丁磊刚毕业初入社会时也曾住过广州的城中村，从零起步的他，如果没有当初广东城中村的包容，给予踏进大城市的机会，或许也就没有了今天的网易。

  在深圳，大疆创新的汪涛就曾在城中村获得事业起步。而华为、中兴乃至腾讯等知名企业的大量员工，至今还有不少人住在城中村。

  在北京，出生于湖北农村、初中毕业的44岁打工者范雨素在北京皮村创作了《我是范雨素》这篇文章，曾引发了2017年一场社交网络的海啸。在近万字的长文里，波澜不惊地讲述了自己“被命运装订得极为拙劣的生命”。

  这样的案例数不胜数，渐渐地人们就发现了城中村里也有“贵族”，生命何陋之有？只不过有人有着高学历、光鲜的衣裳，在某城市CBD的星巴克喝着咖啡办公；有人省吃俭用、锱铢必较，只为炎炎夏日里吹一会儿风扇。虽然生活的方式不一样，但他们一样渴望成功。

  对他们而言，需要一个跳板，这个跳板里包含着旧生活的文化和关系网，也蕴藏着让他们积蓄储备，真正变身为城市市民的机会。城中村，城市生活的飞地就是这块跳板。

  因此，对于部分城市决策者、规划者或者开发商企业，我们呼吁：请不要单纯用经济理性的思维来看待城中村问题，多点“人文角度”，多些包容，冷静思考城中村到底应该以怎样的方式、以怎样的进度来改造！（来源： 中房案例中心）