时代中国:“消失”的现金流 | 年报拆解⑪

乐居财经   2019-04-20 08:29:05

业绩与负债同升。

时代中国:“消失”的现金流

  乐居财经 王林牧 发自广州

  2018年,在房地产市场整体走弱的背景下,时代中国(01233.HK)的业绩创出新高,销售额、营业额、毛利、净利润等多项业绩核心指标大幅提升,但同时,其负债总额也在增加。

  年报显示,时代中国2017年合同销售额达605.95亿元,较2017年同比增长45.5%,全年目标完成率为110.2%;营业额达343.75亿元,同比增长48.7%;全年实现毛利106.21亿元,同比增长64.7%;毛利率30.9%,同比上升3个百分点;净利润48.11亿元,同比增长44.0%;负债总额则从2017年的734.3亿增加至2018年的967.55亿元。

 负债总额增长31.76%

  早在2018年年初,时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄就表示,时代地产2018年销售目标为550亿,比2017年增长30%,为冲刺千亿,预计超200亿资金用于土地收购。

  而今,550亿的目标已经达成,但是距千亿还有不小的距离。3月13日,在业绩发布会上,时代中国董事会主席岑钊雄先生表示,去年606亿元的销售业绩是“很不错的规模”;今年时代中国的销售目标为750亿元左右,保持超过20%的增速。

  为了快速冲击千亿目标,时代中国2018年一直在积极地从多个渠道拓展土地储备,包括参与政府公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购。通过这些拿地渠道,时代中国2018年从广州、佛山、珠海、江门、中山、清远、东莞、成都及肇庆等城市共购入23幅地块,总占地面积约119万平方米,可以实现土地储备建筑面积约320万平方米。

  年报显示,截至2018年12月31日,时代中国总土地储备约为1845万平方米,其中位于大湾区的土储占比93%。在土地储备快速增厚的同时,公司的负债总额也同比增长了31.76%。

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  另外,时代中国的融资成本也在增加,由2017年的4亿元增加至2018年的6.67亿元,融资成本增加了2.66亿元,增幅高达66.4%。对此,时代中国解释道,融资成本增加主要是由于公司土地收购集集物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。

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  长期借贷增长47.9%

  在负债总额的增长中,长期借贷增长比较显著,从2017年的273亿元增长到了2018年的403亿元,同比增长47.9%。

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  根据年报显示,截止于2018年12月31日,时代中国的计息银行贷款及其他借款合计约为人476.4亿元。其中,一年内到期借款由2017年的60.3亿增加至2018年的73.1亿;两年至五年内需偿还金额约393.2亿,五年后需偿还9.99亿。值得一提的是,时代中国2018的现金及银行结余为274.3亿元。

  时代中国表示,公司的未偿还借款以部分物业、厂房及设备、于合营企业的权益、开发中物业、投资物业及预付土地租赁款项作抵押,其账面值分别约为2.52亿、5.62亿、33.6亿、8..61亿及5.44亿。

 现金流量金额“消失”

  在现金流量表中,将现金流量分为三大类:经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。其中,经营现金流量反映了企业自身的造血功能。当经营现金流量较大时,表明企业经营处于良性状态,经营资金的需求压力较小;相反,当经营现金流量较小、甚至为负数时,表明企业存在潜在的经营风险。

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  2017年,时代中国的经营活动现金流量和投资活动现金流量双双越过红线,经营活动现金流量为-65.8亿元,投资活动现金流量为-85亿元。而这些关键数据,时代中国并未在2018年年报中披露,现金流量金额数据不为外界所知。值得一提的是,时代中国2018年的企业自由现金流量连续两年为负数,2017年为-159亿元,2018年为-29.8亿元。

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