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  站在科普利广场的一角,我抚摸着自己第99块全程马拉松奖牌,这里是全球跑者的朝圣之地——波士顿马拉松的终点。跑完这一场,距离4月18日只有三天了,时间过得真快,2013年5月,我正式开启了人生的马拉松之旅,2015年4月,我创立的优客工场正式在北京CBD启幕。

(美国波士顿马拉松)(美国波士顿马拉松)

  跑马六年,创业四年,99场马拉松,跑遍七大洲,开设超过200个办公空间,连接万家创新企业,服务十余万创业人群。

  回到2013年的5月,我不敢想像自己可以在六年后的今天跑了4000多公里的马拉松,回到2015年的4月,我也无法设想今天的优客工场已经遍布中国并布局海外。

  看着身边来来往往、疲惫而兴奋的完赛者,一句话闪入脑海:懦夫从不启程,弱者死于路中,只剩我们前行,一步都不能停!

 (北极马拉松) (北极马拉松)

  持续6年的奔跑并不容易,但我没有一次退赛,也没有受过一次伤,无论风雨或酷热,一旦出发,我必须抵达终点。与每一场超过42公里的马拉松比赛相比,带领优客工场奔跑的四年更加艰难,我们面对的是一座座空置闲置的陈旧楼宇和厂房,一群群充满激情却犹疑方向的创业青年,一家家创意迸发却资源匮乏的创新企业……

 更重要的是,这是一条没有任何前鉴的商业路径。

  我们无法从沃尔玛那里学到在办公空间内拓展零售市场的诀窍,无法从马云那里找到在办公人群中搭建电商平台的捷径,无法从腾讯那里寻求商业资源拓展的社交规则,更无法从苹果那里借鉴任何伟大产品的设计灵感。

  当时,我们能做的,想做的,希望做到的,其实只有一件事,就是如何凿开办公室的隔栅,让办公成为一件美好的事。

  2015年初,我度过了46岁的生日,柳老创办联想时不过40岁,任总创立华为时也不过43岁。谁道人生无再少,门前流水尚能西。苏轼作此诗时与我年龄相仿,那个时点,于我而言,这确实是一段需要勇气的全新旅程。

  我一直相信,没有意志的人,生活给他什么,他只能要什么。斗志昂扬的人,他想要什么样的生活,他就会去奔跑,去追逐,去实现。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  优客工场是一段关于青年的事业,正如鲁迅对青年的寄语:你们所多的是生力,遇见深林,可以辟成平地的,遇见旷野,可以栽种树木,遇见沙漠,可以开掘井泉的。

  今天,当优客工场成为一名五年级新生时,回首这一千四百多天的日日夜夜,一路上的泥泞与此起彼伏的坎坷,成就与不期而至的高光时刻,都值得所有优客工场人铭记在心,是以为记,鞭策前行。

  在这里,我想让大家更详细地了解优客工场的初心,我们这四年来的驱动力又是什么,我们的未来意图实现何样的光荣与梦想。希望你在看过后,会对优客工场有更深刻的了解,对创业,对创新,对社群,对生态,对平台,有一个全新的认识。

 壹

  初心:办公必须是美好的事

  1 创业,只要一个理由

  就像乔布斯在车库里创办了苹果,佩奇和布林也是在车库里创立了谷歌,盖茨和艾伦在一家旅馆里创建了微软,马云在杭州的公寓里创立了阿里,刘强东在中关村的一个普通柜台里起步,优客工场的第一天同样逼仄。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  2015年3月,北京东四环四惠一间简陋、狭小的办公室里坐着十几个人,其中就包括我。这伙人中的很多人此前甚至从未听说过联合办公,不懂什么叫商业社交平台,搞不明白生态对于一家企业意味着什么……

 46岁这一年,我离开了万科的豪华办公室,告别了地产圈的喧嚣与繁荣,躲在小小的办公室的一个最不起眼的角落里,创业!

  我为什么要从中国最优秀的房地产公司,一切归零,重头开始,这件事我曾在很多场合向很多媒体和老同事、老朋友做过一些解释,但都没有讲到一个最根本的原因。

  首先,我是一个理想主义者,做任何事务求尽善尽美。有句话说“岂能尽如人意,但求无愧我心”,这句话在我这里过不去,在我看来,这句话的语境中有推诿与退缩的味道,做事,做好一件事,无愧我心就够了吗?你把事办砸了,但你说你已经努力了,问心无愧,却于事无补,这只是为自己的无能或懈怠找接口,这是懦夫的人生观。这些年,从我进入职场以来,无论在泰国、在新加坡,还是回到北京,在凯德还是在万科,我一直告诉自己,要把自己逼到绝处,才能把事做好,事做不好,唯一的原因就是还没有把自己逼到绝处。

  我认为房地产是一门很人文的生意,无论是住宅项目还是商业地产,我们每天面对的是繁杂的图纸和冷冰冰的钢筋水泥,还有无休止的会议与决策,但在内心深处,我始终提醒自己,所有的努力最后总要汇集到一个出口,出了那个口子,全是人,要让人们在体验我们的产品时充满幸福感,要感受到人文关怀,而不是一个又一个隔断,一道又一道承重墙。

  房子本身没有价值,只有人进来了,人感受到了它的价值,它才变得有了价值。

  做出离开万科投身创业的决定前,我已经连续跑了两年马拉松,为什么喜欢这项运动,因为我所处的位置上,能让大脑放空的时间是非常有限的,一场马拉松四五个小时,我不用看手机、回邮件、发微信、批项目,每一场马拉松,我都在奔跑中不由自主地想一件事:一个美好的空间必须要让用户真实地感受到幸福,幸福感从何而来?

  思考到最后,我发现我必须要做出一些改变,才能补足自己人生与事业的一个缺口,就是要让更多的办公空间充满幸福感。

 幸福感是什么?它不是一个虚无缥缈的概念,而是很实在的能被人感知到的主观体验,一个办公空间如何带给人们幸福感?除了舒适、美观,还应该有更多的涵盖,比如提升工作者的效率,刺激创新者的灵感,为创业者提供更多资源与增值服务。

  当然,在我们刚刚进入四惠那间狭小的办公室筹备优客工场时,还没有如此多维度多线条的想法,但其实也没什么,回顾那些伟大企业的第一天,哪一个不是在青涩与惶恐中惴惴不安地开始的呢?

 2  给你每一个快乐的工作日

  就这样,我们在四惠的小办公室里没日没夜地紧张筹备着优客工场的开业项目,一个多月后,2015年4月18日,北京CBD,光华路,阳光100,优客工场的第一个联合办公空间正式启幕。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

 阳光100项目是优客工场的第一个项目,我们的北京总部也设在这里,四年时间里,我在这里接待了数百位各级政府的领导参观,数千家社会团体、学术机构和企事业单位考察。因为是第一个项目,所以在设计之初没有任何可参照的样本和可参考的模式,完全凭借着我们对于美好办公方式的理解去尝试。

  这里有漂亮的梯型山丘路演广场,有休闲惬意的咖啡水吧,有24小时全天候营业的自助健身房,有温馨宽敞的共享厨房,有适合午休小憩的封闭式睡眠仓,有随订随开的共享会议室,有便捷操作的无线投屏视讯会议设备……

  当然,这一切都是在四年中不断迭代与试错中逐渐出现的,今天,当你走进阳光100优客工场时,眼前将被扑面而来的满墙书香笼罩,大庆朗读,为办公提供美好灵魂附着物的栖息地也已经准备妥当。

  当优客工场来到第四年时,已经完成C+轮融资及2亿美元的D轮融资,2018年上半年即完成经营性净现金流回正;完成对洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社、workingdom、爱特众创、方糖小镇、火箭科技等企业的并购,企业规模不断扩大。同时,我们还发布了中国首部联合办公运营标准《优客工场运营标准流程手册》,推动了行业的规范发展。

  今天,优客工场在全球44个城市共设立了200余个社区。四年的时间,我们完成了从零到一,从一到一百,从一百到二百的飞跃式发展,多轮融资,多次战略并购,让我们成为了中国联合办公领域最大的一只独角兽企业,这充分说明了资本对优客工场商业模式的高度认可与预期,也是对我们从四惠起步时恒永不变的美好初心的最大赞赏。

  四年,让一个初初步入联合办公校门的学生在实践中成长,在创新中发展,“给你每一个快乐的工作日”,是优客工场向所有用户承诺的企业愿景,“服务百万企业,做城市美好生活代表品牌”是优客工场矢志不渝的企业使命,而这一切都来源于我们的第一天:办公必须是一件美好的事,要让空间内的人感受到幸福。

  

  驱动力:创业者的激情,创新的勇气,

  国家政策的支持,对美好生活的所有想像

  1 响应国家政策

  四年来,优客工场一直保持着高频率的融资节奏和高速的扩张,每轮融资或进驻新城市后,我总会被媒体问到同样的问题:是什么驱动力可以让优客工场始终保持这样的发展速度,优客工场为什么会吸引那么多明星投资机构?

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  这个问题我曾多次回答过,但从没站在全周期的角度做过系统的阐述。

 一家企业能够获得成功,背后的最大动力一定来自时代的赋能。如果没有站在时代的风口,再好的商业模式也无用武之地。如果没有互联网技术的飞速进步,PC时代的巨头们不会出现,如果没有移动互联网技术的普及,BAT三巨头不会上位。

  如是,如果没有中国双创大潮的大势指引和共享经济在中国的遍地开花,优客工场也绝不可能有如此迅猛的发展。

  2014年,李克强总理首次提出“大众创业,万众创新”,并在2015年将“双创”写入政府工作报告后,“双创”呈井喷之势,大量致力于创新与发展的创业者投身其中,带动了中国大量就业人口和创新科技的发展。优客工场的创立与时代背景密不可分。

  互联网、电子商务、移动互联网的发展,引发了新一轮的经济发展变革。2015年5月,李克强总理参观调研中关村创业大街,引发了新一轮大众创业、万众创新的热潮。彼时,优客工场刚刚创立,大量创业者的出现,带动了办公空间的市场需求,也带动了资本的热情。

  创业者,尤其是早期创业者需要办公场所,需要市场资源,但他们的成本负担重,资源渠道少,联合办公空间的出现,与他们的创业痛点产生了交集。

  四年后的今天,在优客工场的联合办公空间内,已经聚集了上万家企业,这其中有大量的初创企业和小微企业,也有获得B轮以上融资的中型企业,并逐渐吸引了很多商业模式已经获得充分验证的独角兽企业和上市企业、国际巨头企业分支机构。

  正是因为中央大力推动双创发展,才能在很短时间内涌现中大量创新型企业和创业者,优客工场存在的最大意义,就是为它们提供强大的企业办公服务和资源对接服务。

 2  资源积累

  美国企业史学家钱德勒在研究了大量企业发展路径后,曾总结出企业成长的四个阶段:积累资源、合理利用资源、持续增长、增量资源持续合理化利用。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  优客工场这四年来所做的绝大部分功课,正是处在企业成长的第一个阶段——积累资源。

  从阳光100开始,我们快速进入中国一线城市和所有具备一线潜力的准一线城市,上海、深圳、广州、成都、西安、武汉、杭州、南京、厦门、天津,还有那些具备创新潜力的二三线城市,比如苏州、无锡、珠海。

  优客工场在中国的城市布局逻辑非常清晰,概括来讲就是三核心带动三个经济带,北京带动京津冀一体化经济圈,上海带动长三角经济带,深圳带动粤港澳大湾区,恰恰,我们在北上深这三座城市的项目最多。

  与此同时,我们持续在海外市场拓展项目,在中国香港、中国台湾、新加坡的社区项目正在成为我们打通链接中国内地与海外创新力量的通道。

  作为一家以企业服务为主营业务的企业,场地资源的积累是我们最基础而不可替代的优势,如果没有足够多的场地,就无法聚拢起足够多的被服企业,也就无法聚拢足够多的办公人群,一个平台型企业最重要的资源就是平台的活跃度,因为有了人,平台才可能良性运转并创造商业价值。

  资本方也正是看中了我们强大的场地势能,看好我们未来运用平台的力量所可能发掘出的商业价值。

  当优客工场来到第四年,我们的资源优势开始显现,企业发展的第二阶段——合理利用资源,已经主导了优客工场的最新战略。

 优客工场最新的六大战略均与此有关:

  第一、进一步整合行业资源,巩固市场份额

  第二、继续发挥线上平台优势,升级共享办公综合服务

  第三、提升用户体验,积累数据资源围绕触及人群,

  第四、开拓增值服务和变现渠道,打造闭合生态圈 

  第五、加速向金融、媒体和教育等领域发展,打通上下游

  第六、拓展国际业务,加速全球布局

  3  如何利用现有资源

  2018年,国际局势风云变幻,中美贸易摩擦让中国经济的下行压力进一步加剧,似乎资本寒冬和创业寒冬已经到来,但站在优客工场的角度,站在一家企业服务平台的视角上,我们存在与发展的意义就是为了帮助所有企业。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  所谓服务,是一个非常宽泛的概念,在我们的联合办公空间内,为企业员工订制午餐是服务,协助几家企业进行路演也是服务;保证企业办公区的干净整洁和舒适度是服务,帮他们进行市场拓展和产品展示也是服务;给入驻企业员工提供宽松惬意的休息区是服务,通过平台强大的议价能力为他们争取低成本运营耗材也是服务……

  去年冬天,有好心的朋友担忧地问我优客工场的状况。其实,在2018年下半年,主动找到优客工场的大企业迅速增加,其中有很多企业要求优客工场提供办公定制服务。在我看来,这是对优客工场四年来运营能力持续提升的巨大肯定。

  目前,优客工场的办公空间内已经聚集了大量世界500强公司和独角兽企业,包括KEEP、罗辑思维、得到、忠旺集团、今日头条、抖音、BILIBILI、快手、亚马逊中国、地平线机器人、OYO酒店、山水创投、维康金磊等优秀企业。

  在科技部发布的164家中国独角兽企业中,超过40家已经成为了优客工场的会员用户。此外,有超过150家入驻于优客工场的互联网企业拥有超过2000万粉丝流量,超过5%的科技类入驻企业拥有5项以上的知识产权专利。超过3000家入驻企业的估值在2亿元人民币以上。

  在此基础上,大量极富创新精神的中小微企业和创业者穿插其间,共享资源,链接彼此。

  每天,我们面对着如此优质的企业资源,如何合理利用呢?

  正如马云在创立阿里巴巴之初所设想的,“将来我们会有很多赚钱的方法。但现在我们的网站是完全免费的,为的是吸引新的会员。当我们的会员赢利的时候,我们也将会赚到钱。”

  优客工场盈利模式的基础一定是企业会员,在为他们提供最优质的运营服务的基础上,充分利用我们的品牌优势加大会员增值服务的权益赋能。

  在北上广深杭等双创氛围浓厚的城市,优客工场的一些空间项目持续保持着高入驻率,甚至实现了满租。在工位收入和移动会员收入之外,做大增值服务营收比例是最有效利用现有资源的渠道。

  优客工场的商业路径中,一定会让会员享受更加优质的权益。

  以品牌带动市场影响力,以运营加强市场口碑,正是优客工场多年内功的发力点所在。

  4  增长从哪里来?

  所有企业、所有商业模式都不得不面对的一个问题,就是如何保持增长。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  在经历了四年的高速扩张后,优客工场已经在中国联合办公的赛道上取得了绝对的主动权和话语权,如果规模是我们的赛道,那么,保持增长性才是我们在这条赛道上安全行驶的燃料。

  与前几年相比,我们已经进入多元化的服务增长阶段,租金收入中除了工位,还包括会议、活动、社群的费用。2018年,优客工场整体营收的25%来自于非租赁营收,包括设计输出、工程管理输出、广告、教育,综合性服务的费用也越来越多。

  我们的增长可以分为两块,一块是会员服务费本身收入的增长,另一块是增值服务业务为营收带来的贡献。

  2019年,我们的增长将不再依赖于自营项目的场地扩张,更多的是管理输出项目及企业定制服务。

  优客工场旗下有一家专业提供办公定制解决方案的全资子公司——大然凌一,这是中国首家菜单式新型办公服务咨询公司,你也可以把它视做优客工场寻求增长的重要触角。

  这家公司提供两方面的服务,一类是楼宇托管服务,即自持物业方可以支付管理费,由我们提供与优客工场自营场地无缝对接的装修、管理、运营服务,入驻企业同样可以享受到优客工场平台的所有资源与服务。

  另一类是大企业定制服务。

  我们知道,很多大企业在寻找新办公场地时,会耗费极大的人力财力,以及巨大的时间成本。据统计,市场上40%的大型公司选址及分公司选址、流程确认上会有时间差,导致选中的办公室可能在流程中就被其他公司抢先签约。在搬迁前后,企业还需处理保洁、网络、绿植、软装等繁杂细节,还会在装修消防及日常运营中产生很多不必要的费用。

  针对这一痛点,我们推出了全方位的企业办公订制服务,2018年,这项服务已经签了33个项目,当然这只是一个开始,随着我们的服务获得越来越多的市场认可和口碑传播,它为优客工场带来的营收贡献将不可估量。

  在增值服务方面,优客工场已经有了很多有益的尝试。坐拥十余万会员资源,优客工场将通过会员积分建立企业与个人的成长关系链。根据不同用户的需求,提供更优质的会员权益,为优客工场会员创造更大价值。在针对企业会员方面,优客工场可以争取到大量的优质服务商资源,为会员提供最优性价比的产品和增值服务。除此以外,优客工场还在财务法务、商学教育、广告营销、大数据、投融资、资源对接等服务领域进行着积极探索。

  事实上,当优客工场来到第四年时,我们必须厘清关于规模与效益之间的逻辑,从物种演化的角度考虑,任何剧烈的增长都可能带来不可预知的不确定性,体量与规模变大的同时,如果企业的价值观、管理层的战略没有同步升级,那么增长的前方很可能就是一堵不可逾越的墙。

  四年来,我们一刻不停地扩张场地,吸纳会员,尽管我们刚刚进入“企业成长四阶段”中的“合理利用资源”以及“持续增长”的阶段,但必须未雨绸缪。所以,关于未来,关于“如何对因为增长而收获的增量资源进行持续而高效的合理化利用”这个命题,从今天起,我们就要开始寻找答案。

  

  未来:5G时代的优客工场

  如优客工场的创立一样,我们的每一步都必须与时代的潮流趋势一致,才能确保一个稳定可期的未来。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  今天与四年前相比,时代的大背景没有变,双创依然是所有中国企业家必须紧跟的潮流,唯有创新才能驱动发展。但是,创新所处的技术背景已经发生了巨大的革新。

  2015年,联通和电信刚刚获得4G牌照,那一整年,三大运营商最重要的工作就是发展4G用户。

  2015年,李克强总理在政府工作报告中正式提出互联网+行动计划,推动移动互联网,云计算、大数据、物联网与现代制造业结合,促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展。

  四年后,在不久前结束的全国两会上,5G成为人们最关心的热点话题。

  5G话题热度不断升温的背后,是人们对于美好未来的热切渴望。今年也被业界认为是5G商用元年。中国部分城市很可能将在今年迎来5G。

  我不再赘述关于5G技术对社会生活可能带来的重大影响,有一点可以肯定,优客工场在不远的将来所进行的一切产品发布、迭代和战略,都将基于最新技术的可操作性。

  回顾这四年,我们最初关注的是空间的设计与改造,后来深入到空间商业社群中寻找机会,又通过高频次的投资形成了优客工场企业生态圈的闭环,但这一切的关注点都是大颗粒度的经济单位,也就是以某一个空间项目为统计单位。

  现在,让我们更仔细地审视这些空间内的细微颗粒,去研究最小可复制经济单位的增长问题。

  淘宝的最小可复制经济单位是每一笔淘宝订单,百度的最小可复制经济单位是每一次关键词搜索,微信的最小可复制经济单位是每一次朋友圈广告的点击,苹果的最小可复制经济单位来自appstore的每一次下载……

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  优客工场的最小可复制经济单位,是桌子的入口,而不仅仅是那一张物理意义上的桌子。

  目前,我们正在对所有空间内的桌子进行重大的科技研发工作,当这项研发商用后,伴随着5G的商用化普及,优客工场将不再局限于某一座城市中的某一个办公空间,全世界,只要有5G的地方,就可能有优客工场。

  我们的桌子将不再专属于某个大门上挂着优客工场LOGO的社区,一张桌子本身就代表了一个独立的经济单位。

  桌子将成为一个智能办公系统,而不再只是办公桌。每套桌上的显示屏都将搭载优客工场自主研发的云架构办公系统,实现多端的数据云存储与同步,同时接入高频的办公应用,包括云文档协作,会议、广告推送、发布等功能。

  从每一张桌子开始,我们将彻底解决新增资源的可持续利用问题,为每一位会员创造最高效的办公解决方案,全方位的提升企业的办公效率,从根本上改变企业之间的协作与连接能力。

  我们知道,一切商业模式的起点和归宿,都应当是让用户获益,只有用户获益了,才能验证这种商业模式的可持续性和增长的可能性。

  正因为此,优客工场所做的每一次尝试,都建立在用户获益的大目标范畴之下。四年前,我们最初的心愿就是让办公成为一件美好的事,四年后的今天,在科技的飞速发展中,我们依然在为着初心而奋斗。

毛大庆:给你每一个快乐的工作

  我们的空间变得更具设计感与科技感,我们的商业模式变得更加多元化,不变的只有初心,就是要让生活中的一切幸福感映射到空间内的场景中,让城市中的人们美好的工作,以及幸福的生活。

  优客工场的第一个四年,每一天都在奔跑,从未停留在舒适区,未来,我们也绝不会停留片刻。因为,我们对于未来的期待,永远大于对现状的满足。这是优客工场,也是所有创业者必须具备的人格要素。

  你好,五年级新生,优客工场。(来源:毛大庆)