一季度信贷超预期增长,住户中长期贷款增量及增速均触底回升。一季度以个人按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加1.38万亿元,同比增长6%;中长期贷款余额增速由2018年底17.1%升至2019年3月末17.7%,净增长0.6个百分点。

  宽货币使房地产市场明显受益,一季度商品房销售面积筑底企稳,同比仅微跌0.9%;房地产开发投资增速持续提升,增速较1-2月份提高0.2个百分点;新开工面积提速增长,增速提高5.9个百分点。

  01

  3月销售面积止跌微升1.8%,二季度市场将波动反复

  3月房地产市场出现“小阳春”行情,商品房销售面积止跌回升,同比增长1.8%。各区域市场皆有回暖特征,一季度东部地区销售面积降幅有所收窄,中部、东北地区销售面积转跌为升,西部地区销售面积更是提速增长。我认为二季度房地产市场将出现波动和反复,一方面,国内基建和房地产投资快速增长,对外贸易有了新转机,宏观经济数据上出现一些波动,会影响到房地产调控政策继续放松的预期。另一方面,自去年下半年以来,核心一二线市场低位回升,持续“热销”消耗了较多积压的首置和改善型客户资源,也会导致后期需求乏力的状况发生。受较低基数影响,预计4月份销售面积还是会继续上升,而从目前情况来看,5月份销售面积将基本持平,6月份可能会有所下降。

销售面积筑底企稳

  02

  房地产开发投资增速持续提升,长期来看投资增速将放缓

  房地产开发投资增速持续提升,一季度房地产开发投资同比增长11.8%,增速较前两月提高0.2个百分点。在东部、中部地区投资增速小幅回落的同时,西部、东北地区投资增速明显提速,典型如东北地区,因天气转暖在建工程陆续复工,一季度房地产开发投资同比增长21.8%,增速提高10.9个百分点。我认为房地产开发投资属滞后指标,并不足以反映当下市场的实际情况。长期来看,房地产开发投资增速保持两位数以上的高增长并不可持续,投资增速将有所放缓。

销售面积筑底企稳

  03

  新开工面积提速增长,一季度土地购置面积创2002年以来新低

  2月下旬以来,房地产市场迎来难得的销售窗口期,开发商普遍在抢工期,以备二季度积极供货抢收业绩。与此同时,随着天气转暖,东北地区待开发项目陆续复工或者新开工。受此影响,一季度新开工面积同比增长11.9%,增速提高5.9个百分点。鉴于市场转暖3月商品房销售面积止跌回升,正循环效应很大程度上将激励房企加快新开工以及施工进度,短期内新开工面积有望维持在较高水平。当然,竣工面积还是没有回升,一季度竣工面积同比仍下降10.8%。我认为竣工面积主要看二季度末和年末,半年末和全年末乃是集中竣工时间节点,届时竣工面积将明显提升。

  一季度,房地产开发企业土地购置面积低至2543万平方米,创2002年以来新低,同比下降33.1%,降幅收窄1个百分点。值得一提的是,近期土拍市场有所转暖,土地流拍、撤拍情况大幅度减少,土地价格明显回升,部分二线以及强三线城市地价已经达到近三年的最高点,已然出现过热的征兆。我认为土地购置面积显著缩量并非市场常态,随着二季度供地节奏加快,跌幅将进一步收窄。

销售面积筑底企稳

  综上,一季度房地产行业数据明显改善,商品房销售面积筑底企稳,新开工面积、房地产开发投资增速持续提升,但竣工面积还是没有回升,土地购置面积明显缩量。展望未来,我认为二季度房地产市场将出现波动和反复,4月份商品房销售面积还是会继续上升,5月份将基本持平,6月份可能会有所下降,长期来看房地产开发投资增速将有所放缓。