乐居财经 王林牧 发自北京

  2018年，远洋集团(03377.HK) 首次冲入千亿阵营，离董事局主席兼行政总裁李明3年2000亿的目标更近了一步。

  但是，在销售额突破千亿后，远洋集团也背上了1862亿元的债务。根据年报显示，远洋集团2018年实现协议销售总额1095.10亿元，较去年增长55%；但是财务报表却并不乐观，多项重要财务指标却均有所下滑。而且，其多元化战略的部署，结果也不尽如人意。

  总营收下滑10%，物业开发仍是主业

  年报显示，2018年远洋集团的营业额为414.22亿元，同比下降10%。营业收入减少也导致了远洋集团2018年预收账款周转率同比下降40.7%至1.62，此前2017年远洋集团的预收账款周转率曾位于行业3/4分位数之上。

  远洋集团总营收的下降，主要是由于物业开发业务表现不佳所导致。上图可见，目前物业开发业务仍然时远洋集团营收的主要来源，其2018年贡献的营业额占远洋总营业额的86%，但是却从2017年的415.78亿元同比下跌15%至354.93亿元。

  近几年，远洋集团一直构建自己的多元化业务版图。除了住宅主业，包括金融、养老产业、长租公寓、大物流、大数据、智能化亦被远洋确定为未来的新兴战略业务板块。在远洋的规划中，住宅开发业务与多元化业务4：6是“最佳”的配比。

  而如今，余下几个业务2017年营收虽然都实现不同程度的增长，尤其是其他房地产相关业务营收大涨58%，但是仍然保持着微少的营业额贡献。尽管远洋方面不止一次表示过，“除了开发主业，在其他几个业务领域都已具备独立发展的能力。”但数据得出的结果，却未能佐证这一点。

  盈利能力下滑，毛利率下降至20%

  在营业额下降的同时，远洋集团的盈利水平也在下降，2018年毛利为人民币82.87亿元，较2017年下降26%；毛利率也从2017年的24.52%下降至20%，与雅居乐和华润置地超过40%的毛利率相比，相差一半以上，远远落后于同行。

  高盛发表研究报告称，远洋集团2018年核心盈利跌35%至26.2亿元人民币，低于该行及市场预期分别43%及42%，主因慢于预期的项目入账及库存减值的拨备影响毛利率，下调2019至2021年各年每股盈测分别42%、25%、10%，以反映毛利率低于预期。

  除了毛利率低，远洋2018年的利润表现也是乏善可陈。2018年实现的归母净利润为35.74亿元，较2017年下降30%，核心利润较2017年下降35%至26.19亿元。综合来看，远洋集团2018年的盈利能力整体表现不佳。

  跨入千亿阵营，背负1862亿债务

  为了在三年内挺近2000亿队伍，远洋近几年开启了“快周转”战略，开始大规模的拿地。根据年报显示，远洋2018年新增了59个土地项目及2个成熟项目，新增建筑面积为1018万平米。截至2018年末，远洋的总土地储备为4044万平米，同比增长19%，按区域划分，京津冀、长三角、中西部、珠三角和其他地区分别占比37%、9%、13%、21%、20%。

  在快周转的模式下，远洋2018年成功跨入千亿阵营。规模虽然实现了增长，但是其财务杠杆也在随之增加。截至2018年12月31日，远洋集团总负债为1862.24亿元，同比增长39.84%，达到了历史最高值。一年内到期的贷款总额为154.25亿元，较去年同期大增54.3%。此外，未来2至5年内到期的贷款总额为462.31亿元。

  为了实现业绩的大跃进，远洋集团的净借贷比率也从2017年的62%上升为73%，截止2018年12月31日，贷款总额为885.75亿。值得欣慰的是，2018年远洋集团实现手持现金392.1亿元人民币，同比增加78.5%，为三年内最大增幅，短期偿债能力较强。

  但是，面对1862亿的高额负债，远洋集团的长期偿债能力略显不足。2018年远洋集团反映企业长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”为0.58，较2017年的0.65下降12.07%。2017年远洋集团该指标就已不足行业中位数0.69，2018年再次降低，偿债能力也进一步弱化。

  远洋集团的千亿之路殊为不易。