乐居财经 王蒙尘 发自深圳

  2018年，对于“地产中年油腻男”华润置地（01109.HK）来说，是一个有故事的年份。

  这一年，华润置地销售规模首次突破2000亿大关；“掌舵人”吴向东离职传闻不断（于2019年2月坐实），并带来一场不大不小的人事震荡；唐勇接手空缺了7年的董事长之位，华润置地进入“唐勇时代”。

  不过，华润置地的中年焦虑也随之而来。这一点，从日前发布的年报中也可窥见一斑。

  双轮不均衡：开发弱于投资

  华润置地的2018成绩单看上去还算漂亮。根据年报，2018年，华润置地总收入同比增长19%至1210亿元，其中，物业开发同比增长18%至1050亿元，投资物业租金收入同比增长25%至95亿元，成为继万达之后，行业第二个租金收入近百亿的房企。

  在规模扩张的同时，盈利能力也在持续提升。2018年，华润置地综合毛利率为43.4%，相比2017年的40.2%上升3.2个点。其中，物业开发业务的毛利率由2017年的39.7%提升为42.9%，投资物业（包括酒店经营）的毛利率由2017年的61.4%上升至65.9%。

  华润置地一直实施开发和投资的双轮驱动战略，但从营收和毛利率上看，投资业务的表现要明显优于开发业务。

  2018年，华润置地合约销售金额同比增长22%至2106.8亿元，行业排名第9，保住了前十的地位。

  不过，这一规模已经被碧桂园、万科、恒大、融创、保利这些4000亿级的企业甩了好几条街。2019年，华润置地将销售目标定为2420亿。在前有堵截、后有追兵的情况下，如何才能保持不从第一阵营掉队，恐怕是唐勇不得不认真考虑的问题。

  再次踏空，1500亿“补仓”

  另一个比较尴尬的是，在全国六大区域中，华润置地总部所在的华南大区在2018年销售金额贡献中排名第二，仅占比23.2%，仅比第三名华东大区高出一个百分点。

  2017-2018年，很多房企受惠于粤港澳大湾区的发展。这意味着，华润置地再一次在区域布局上错失良机。

  在华润发展的历史上，区域布局上的“踏空”不止发生这一次。如2010年，一二线城市楼市受到严厉调控，华润置地根据对市场形势的判断，开始向三四线城市转向，同时收缩一线城市投资。数据显示，当年其开发业务销售额仅226亿，行业排名第15位，是华润置地近10年来排名最低的一年。2013年，华润置地从三四线全面回归一二线城市，却又错过了“棚改”机遇，以碧桂园和恒大为代表的全区域布局房企，成为增长最迅猛的企业。

  为了抓住大湾区红利，华润2018年大手笔拿地。据年报数据，2018年，华润置地共斥资1513亿元拿地，进入70个城市，新增103个项目，计容建面积2213万平方米，而2016年和2017年公司新增土储分别为1052万平方米和1196.6万平方米。

  截至2018年末，华润置地土储总面积为5957万平方米，足够华润置地未来3年的开发。其中，华南大区的土地储备为建筑面积1371万平方米，在六大区域中排名第一。大湾区成为华润置地“补仓”的战略重心。

  千亿拿地B面：有息负债增长28%

  作为仅有的几家2018年全年土地购置支出超出2017年的开发商，华润置地显示出了对于规模扩张的急迫性。但是，如何在实现规模扩张的同时，实现财务稳健？这也是华润置地的中年焦虑之一。

  年报显示，截至2018年末，华润置地负债总额为4750.39亿元，总资产6557亿元，以此计算，资产负债率为72.44%；而2015-2017年底的负债总额分别为2574亿元、2879亿元和4021亿元。以此推算，华润置地的负债三年内增长了2176亿元，复合增长率为84.54%。

  据申万宏源计算，2018年末，华润置地净负债率上升0.7个百分点至37%，同期总有息负债同比增长28%至1350亿元。不过，华润的融资成本是其一大优势。尽管2108年的平均融资成本上升30个基点至4.47%，但仍处于行业较低水平。

  另据WIND数据显示，华润置地近5年的流动比率和速动比率呈现整体下滑趋势。

数据来源：WIND，制图：乐居财经

  土地储备向来是一把双刃剑。踏准市场节奏，就能大获丰收；一旦遭遇市场转淡或严厉调控，公司将面临庞大的现金流和负债压力。