乐居财经 刘婷 发自深圳

  物业分拆赴港IPO掀起高潮之际，国内最大的物业公司——万科物业，却迟迟不见动静。

  只有万科物业分拆上市的传闻，时不时地传出来。

  最近的一次传闻更加具体。4月11日，彭博援引消息人士的话称，万科考虑让旗下物业管理业务在港股进行10亿美元的IPO，时间可能定在明年。目前尚处于初期阶段，筹款规模和时间表等细节还未确定。

  乐居财经就此向万科物业求证，万科物业回复称：“目前没有上市的计划。”

  万科物业内部人士告诉乐居财经，公司目前没有大的变化，希望先做大做强，上市是水到渠成的事。

  这一次又是“狼来了”？对此，一位业内人士分析，按照万科“传谣-辟谣-坐实-发布”的路子，这一次或许离事实不远了。

  房企分拆旗下公司上市已经成为趋势。目前，中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业，均已分拆上市。分拆旗下板块上市最直接的好处是提高估值，拉涨身价。

  与传统开发业务比，物业行业轻装上阵、自带现金流、受调控影响小、成长性更强，因而在估值上更受青睐。以中海物业为例，目前其市净率为11.24倍，市盈率为31.23倍；而中国海外发展的市净率和市盈率分别为1.15倍和7.26倍。

（统计日期为2019年4月12日，乐居财经制表）

  对于物业公司本身而言，上市后能在原有的业务模式上寻求新的突破点。上市之后得到更多的资金支持，能将触角升至商业、产业园等住宅以外的企业，探索更多元的模式。

  碧桂园服务执行董事、总经理李长江对乐居财经表示，物业公司分拆上市是行业的趋势。这意味着资本看到了行业的潜力，也看到了物业公司未来产生收益的方向。另一方面，有一定规模和质量的物业企业也逐渐拥有了跟资本对接的能力，未来将会有更多的物业公司上市。在他看来，物业公司上市后便拥有了融资的能力，建立了融资的平台后在需要钱进行规模扩张时可以及时拿到资金。

  万科物业究竟是否有具备了上市条件？

  透镜公司研究相关负责人对乐居财经表示，从财务的角度看，目前万科物业已经基本上具备了上市的条件。一方面，万科物业2018年营业收入接近百亿，占万科收入的3.3%，成为房地产开发以外最赚钱的板块；另一方面，与3000余家A股上市的企业相比，万科的营业收入表现颇佳。

  透镜公司研究认为，目前万科物业已经具备上市的条件，只要妥善处理上市公司治理和财务方面的挑战，上市没有过多的障碍。

  近年来，万科物业上市的消息从来没有断过。从最开始模糊的信源到本次具体到规模，消息传得越来越具体，万科方面的回复也越来越微妙。

  2017年年底在的万科的媒体交流会上，当被问及万科物业上市进程时，万科物业CEO朱保全避谈该话题，“这是万科禁止提及的问题。”2018年8月，万科董秘朱旭在与投资者交流时曾表示，没有将物业分拆上市的明确时间表。

  万科物业分拆上市，万科董事会主席郁亮自有其考虑。2018年12月，在万科南方区域的媒体交流会上，郁亮表示，“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”

  郁亮给物业分拆上市划了一条红线：做到千亿市值。

  在郁亮看来，万科的物业有实力发展成千亿级业务。“物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

  “上市需要短期业绩、需要公告，那他们的技术达到很好了吗？对万科来说，再加上两三百亿有什么意思？没有啥贡献，不搞个1000亿有意思吗？所以我们的缺口是1000亿，不是两三百亿的问题。”

  万科物业已经按下快进键。年报数据显示，2018年万科物业实现营业收入 98亿元，同比增长 33.0%，成为国内首个营收百亿的公司，。在新增签约饱和收入中，住宅业务占比 65%，非住宅业务占比 35%。截至2018年12月，万科物业已经进入83个大中城市，超过2482个物业项目。

（数据来源于企业年报，乐居财经制表）

  进入2019年，从“万科禁止提及的问题”到“目前没有计划”，万科方面的态度已经有所松动。外界对此事的关注焦点，已经从万科物业会不会上市转移到什么时候上市。

  另一个大背景是，A股公司分拆上市的口子正在松开。4月9日，21世纪经济报道援引接近监管层的投行人士消息称，监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。在新的语境下，万科物业分拆上市的理由更加充分了。