编者按：他们，是企业的掌舵者，带领企业砥砺前行；他们，是房地产行业发展的推动者，夙兴夜寐只为建设美好生活。乐居财经推出《见地》高端访谈系列，一起来听他们讲述自己的生活和企业管理之道。本期【见地】对话嘉宾是鼎盛华房地产总裁CEO邓智仁先生。

  撰文 | 林振兴 张嘉欣

  邓智仁的“神”，在业界有目共睹。论成功，他在房地产营销领域的建树令人称道，他的传奇故事被后辈当作入行的必修课；论失败，他在生意场上几度翻车让人惋惜，也曾落魄得举步维艰。

  在地产江湖打拼35载，他俨然成为中国地产界的一个符号，用大起大落来形容他并不为过。而今，作为鼎盛华房地产总裁的邓智仁，坐在没有华丽和细致布置的办公室内，眼神里那份坚毅地自信，太容易给人留下磨灭不了的印象。

  这份自信源于他多年的经验，以及一套成形的理论，用他的座右铭来说就是"智者不惑，仁者无忧，勇者不惧"。作为“老中医”，他未曾停止开出一道道治愈地产界的神奇药方。

  开山宗师

  外界喜欢用“张扬且个性”评价邓智仁。用他的话形容，这世上有四种人：外表自负，内心自负；外表自负，内心谦虚；外表谦虚，内心自负；外表谦虚，内心谦虚，而他本人便属于外表自负，内心谦虚的人。

  1950年，邓智仁出生于香港公务员家庭，从小接受英式教育，对英式的管理理念和商业信用甚为推崇。中学毕业后，他进入香港皇家警察队伍。

  在众人眼中那是一份不错的稳定工作，但他并不满足于此，性格里乐于冒险的部分逐渐显露了出来。邓智仁毅然辞去工作，选择经商生涯，做过进出口、服装生意，也从事过金融期货，但据说最令他玩味和自嘲的莫过于替别人讨债，由此落下“讨债先生”“险道神”等雅号。

  80年代早期，他经历过多次创业失败，仍无所作为。期间，邓智仁花大量时间和精力研究了佛教与基督教，启示自己，“人生一切的追求，最后还是归于零。”

  1984年，重新“归零”后的邓智仁，贷款12000港币创办香港利达行，开始了他的房地产代理生涯。

  邓智仁对房地产市场的触觉素来敏锐，靠他的三板斧砍出了香港“房地产代理业的大哥大”的江山，让利达行这个12000港币起步的小公司变成了年利润2000多万的香港地产服务业霸主。并以创新管理和战略手法，深刻改变整个香港房地产中介行业的运营模式。

  1992年，邓小平的南巡讲话遍及华夏大地，邓智仁从中嗅到了商机。彼时，北京市政府赴港招商，周围一个叫刘常明的开发商告诉邓说，他在北京有个飞达玫瑰园，劝其投资，必有赚头。

  42岁的邓智仁便单枪匹马来到北京，其后光荣与挫折即与此方热土割舍不断。这个连普通话都说不清楚的香港人以港式的地产营销手段，为内地房地产市场带来了一整套的房地产代理制度和佣金规范，培养了一大批房地产代理人。

  连潘石屹都说过，是邓智仁教了他如何做房地产销售。将一个单纯的产品变成一个社会事件，邓智仁起码教会了北方系地产人把地产开发和销售变成一个饶有趣味的事件。

  彼时，邓智仁风光无限，无人不晓。他挟香港利达行之余威，以迅雷不及掩耳之势，横扫北京市房地产业，手握北京市万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等项目，其代理的商品房销售占北京市房地产外销市场行的70%以上。 

  不过赢得了人生的辉煌之后，这个房产代理的奇才也迎来了折戟之痛。他当初一眼就瞄上的玫瑰园，却麻烦不断。

  1995年上半年，深陷玫瑰园的邓智仁，一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金。而此时，他苦心造就的香港利达行却因无人经营，债台高筑，被债务人香港至祥公司兼并。

  遭遇到第一次重大打击，邓智仁一个人枯坐在房间里，都不敢开灯，自己用了12年时间缔造的香港房产代理第一品牌就这样毁于一旦。他在论坛上写道，“中央电视台《经济半小时》在半小时节目内，描述我是一个骗子，跑了。然后将‘山西梁’（梁泽生）描述为白武士，到来挽救玫瑰园。但过了三个月，我重来北京再创业，这山西梁被公安抓了。……我认为做人最重要是尽力而为则问心无愧。成功与失败不是人生能掌握的。”

  1997年3月，邓智仁带着简单的行李，黯然离京，归隐广州。邓智仁从未休过一天病假，而当他决定给自己“放假”休整一段的时候，他却真的病了，病得三天人事不醒。

  病好以后，邓智仁终于做出了一生中最难以做出的选择，与其勉力维持，不如丢下包袱，轻装上阵。他反思，“玫瑰园我可以写本书，非常非常戏剧化。但是，人毕竟要往前走。对我来说，若看作是生病，也只是一段经历而已……”

  在接下来的时间里，他走马灯一样换着自己的工作头衔……当中，最轰动的还是1998年，邓智仁作为香港至祥的首席代表，出资2000万元入股潘石屹的中鸿天，一起造就了中国地产的“现代城神话”。两年后，他便东山再起，创办北京环宇信达行房地产顾问责任有限公司。

  2003年非典期间，开发商们为了自保，令北京市信达行整整六个月一分钱也收不回来。53岁的邓智仁再次“壮士断臂”，关闭公司。彼时，他的住房与汽车因不能供款已被变卖，口袋里仅有八千元。

  善因善果

  有人说，一个人就算浑身是铁也钉不了多少钉子，但邓智仁是一块可以钉很多钉子的铁。每次跌下来时，很多旧部下和记者都认定邓智仁从此消失，但很快他又会爬起来。他常常说，自己已拥有高超的免疫能力，能抵御一切外来的攻击。

  外界也很难用世俗的成功或失败的标准来评判他，面对世人的这些是是非非，他早已淡然处之，他成功的定义很简单，那就是对得起自己的良心。

  他相信因果，常说，“因果不是1+1=2，而是1+1=5-3。”他对事业的追求，曾经做的好事，看起来没有回报，其实善因已种。

  在北京市信达行倒闭后两年，邓智仁种的善因显现了作用。2003年，他以前培养过的旧部下极力推荐北京市庄胜集团聘用邓智仁为顾问。第二年，邓智仁曾帮助过的一个南昌人千方百计找到邓，聘他到四川省博览置业作顾问及总经理。

  在2008年全国房地产一片黯淡的形势下，邓智仁又在石家庄大展拳脚，以自己独特的“凤凰计划”操作手法为果岭湾创造了从火爆排号到十天成交502套的热销。

  “阳光营销”是邓智仁推出的贯穿果岭湾营销全程的策略之一，他把销售过程透明化，将项目的开发进程和各种数据面向市场公示，把主动权交给购房者，真正实现对客户价值的尊重。

  不局限于阳光营销，邓智仁之于中国房地产营销的地位，用他的话来说就是“中国房地产营销的历史是从我开始的”。

  内地地产行业最早是没有营销的，1989年，万科才从中国香港“偷来”中国内地第一本楼书，1993年，邓智仁代理北京“万通大世界”项目，初次引进了抽象视觉符号的广告，更让内地地产界知道佣金、开盘、售楼小姐、样板间等概念。

  当然，邓智仁也用营销手法创造出众多非凡的业绩，比如做万通新世界广场时，邓智仁采取超出底价分成法，使其赚了近1个亿。万通新世界广场的成功，创下了至今为止代理行单一项目佣金数额的天价神话。

  邓智仁的营销手法一流，他的人才观同样也是独一无二的。“地段决定一切”，这已成为房地产界一句老生常谈的话，而邓智仁却给了颠覆性的否定，他认为，在中国地段不是第一位的，人才才是关键。

  1994年，他把当时业务员月平均工资800元的标准变为了最高的为80万元/年，把传统固定的佣金模式变为与业绩完全挂钩，彻底改变了业务员的佣金模式。

  千里马的成功，在于伯乐给予的机会。他有句名言，“这个世界上不是缺少好员工，而是缺少好老板。房地产行业要懂得聘人，更要懂得用人。”

  在人员录用上，邓智仁偏向于职场新人，而不是经验丰富的职场老手，“老销售凭借工作经验与判断，会走捷径，而新人的思维方式更加单纯，有利于营销方式的灌输。”

  此外，他认为，“经验是从过程中积累而来，执行的态度才是衡量人才的标准。”由于老手和新人对待工作的角度和态度不同，注定会有不一样的结果，而这也决定了业务成交的成与败。

  多年来，邓智仁曾多次被邀请到全国多所高校演讲房地产相关的课程，拥有“最受欢迎讲师”“地产教父”等称号。对于这些标签，邓智仁则一点都不感兴趣，他最喜欢别人称他为“邓先生”。

  敢言真话

  而今，邓智仁又有了一个新title——鼎盛华房地产总裁。

  在来到鼎盛华之前，邓已移民新西兰，给自己放一个小长假，修养身心。从新西兰到呼和浩特，吸引邓智仁的是内蒙古广阔的地域和民族文化，“如今，呼和浩特的房地产市场和客户环境有了很大改变，高铁、铁路建设等周边配套也在跟进发展的脚步。”

  对于未来的发展，他不盲目跟随一、二线城市的脚步，另辟蹊径在旅游、娱乐等方面做出特色。邓智仁认为呼和浩特与其他城市不同，内蒙古具备独有的广茂辽原，也是一个底蕴深厚的民族，文化源远流长，广博丰富。

  邓智仁还奉行“慢火煎鱼”的策略，始终跟随着市场的需求来调整营销策略。就像成衣出售和量体裁衣的不同，和大型房企适用于全国各个城市的营销方式相比，营销理念一贯独辟蹊径的邓智仁欲为呼和浩特量身打造营销策略，适应本地房地产市场的需要。

  在他的工作计划中，一个具有民族文化特色的文旅项目也将在明年兴建于呼和浩特，推出全天候的文化表演，还原一个引人入胜的蒙古历史风貌，在他看来现在弘扬民族文化，以文化风情吸引游客，提高关注度是自己想要着重打造的一个特色。

  邓智仁是个很直的人，他对房地产行业分析非常透彻，是为数不多够胆讲真话的人。谈及目前的房地产市场，邓智仁又给出了完全不同于一般逻辑的答案。

  他认为，中国现在正处于一个快速发展的前进阶段，城市配套越来越完善。在未来，营销模式会逐步成型，这个行业会随着市场的成熟逐渐退出人们视线。

  时代在进步，房地产不仅仅只是一个“房”地产，它其中还蕴含着金融、经济等方方面面，它们之间息息相关。邓智仁表示“市场将决定一切，影响楼市的因素无外乎于经济和供求问题，经济崩盘造成大众失业率高，楼价会相对的降低，除此之外，便是供过于求现状，市场有足够的消化量。” 

  从涉足房地产行业至今，已有35年，他没有请过一天病假。谈笑中他告诉我们，他的爱人称他是“贱命”。但他对此却感到乐此不疲，就像有的人天生就是王者，而邓智仁更像是医者，为房地产事业奉献一切。