乐居财经 林振兴 发自北京

  一晚27则公告，我爱我家对登陆资本市场后的首场年度业绩秀格外重视，其运营模式和内部数据第一次清晰披露。

  4月8日晚间，我爱我家（000560.SZ）发布2018年年报，公司房地产综合服务首次实现销售收入突破100亿，涉及资产交易规模GMV值约4000亿元；实现营业收入106.92亿元，同比增长710.91%；实现净利润6.31亿元，同比增长765.69%。从增长倍数来看，重组后的我爱我家业绩已然脱胎换骨。

  实际上，这一飞速增长归功于“蛇吞象”式的重组，因为同比参照物是业绩低迷的昆百大A。而今完成并表，新增经纪业务、资管业务及新房业务，我爱我家去年业绩飙升显然不足为奇。

  （一）

我爱我家营业收入构成

  我爱我家主营业务为房地产综合服务，包含经纪业务、资产管理业务以及新房业务。年报显示，三大板块于2018年实现营业收入为54.85亿元、16.55亿元和16.35亿元，分别占比51.30%、15.48%和15.29%。

  没有对比就没有伤害。早在2015年，另一家中介巨头链家就完成7090亿元交易额，营业收入达到155亿元，其中二手房经纪是其主要收入来源，收入118亿元，占到公司总收入的76%。与之相比较的是，四年后我爱我家的营收规模仍不到链家的七成，且经纪业务收入也不足其二分之一。

  作为核心业务的房地产经纪业务，它囊括二手房经纪业务、新房业务和海外业务等类别。2018年，二手买卖业务实现营收近40亿元，同比增长3.2%；新房累计业务收入 16.3 亿元，同比增长4.5%。

  目前，我爱我家的二手房经纪业务以线下门店为核心，覆盖北京、天津、上海在内17个主要一、二线城市, 拥有3200多家门店。然而，其主营业务的分布具有较强的地域集中度，华东及华北地区贡献了绝大部分的收入，占营业收入总额的比重超过85%，重兵布局的城市恰好也是极易受到政策影响的城市。

  在海外，我爱我家覆盖了美国、加拿大、阿联酋、英国、葡萄牙、西班牙、希腊、马来西亚、日本等国家和地区，形成了 8 个城市站和 6 个海外城市公司的业务布局。其中，美国子公司 (Homeet American Co.,Ltd 、5I5J Realty Co. Ltd)目前的收益状况为亏损，我爱我家并未透露具体的亏损金额。

  长租公寓品牌“相寓”所涉及的资管业务是我爱我家主要发展方向，这块领域也是去年原副总裁胡景晖所引发的舆论风波讨论的中心。

  先是胡景晖带出的住房租赁话题引起市场热议，其离职事件又让话题进一步发酵。到主管部门集中约谈长租公寓负责人，再到此后，我爱我家因违规代理两套公租房而收到来自朝阳区房管局的一张行政处罚单，被处以每套3万元罚款。

  虽然风波不断，但2018年“相寓”全国委托收益16.54亿元，较2017年年底增长50.78%，覆盖国内14大中型城市, 在管房屋套数达30.3万套。

  未来三年，我爱我家计划实现业务覆盖国内主要大中城市70座，门店达1万家，经纪人数量达10万人，房屋资产管理规模达100万套的战略目标。

  （二）

  头顶“房产中介第一股”光环，上市为我爱我家带来更大的融资空间，但同时也给其留下了“隐患”。这场交易的业绩承诺为其2017年度、2018年度、2019年度实现的累积净利润数分别不低于5亿元，11亿元和18亿元。

  三年超高利润的承诺，也令这家企业不得不向资本低头。胡景晖在离职后接受媒体对话时曾表示，“我爱我家上市有上市的好处，但不好的地方是容易被资本绑架。”

  数据显示，我爱我家2017年实现利润约5.07亿元，压线达标。截止2018年底，在完全并表后，上市公司我爱我家（含原“昆百大”业务）归属于母公司股东的累积净利润为11.57亿元，完成率为105.17%。

  其盈利勉强及线，2019年仍存不确定性的情况下，我爱我家在今年依然有很重的盈利任务。

  “曲线上市”的我爱我家已经步入业绩对赌期，一切关于业绩的数据指标都显得格外重要，尤其是高商誉、高质押以及重要股东减持，这些都是与投资者密切相关的事宜。

  北京我爱我家并表时给上市公司账面带来了高达44.76亿的商誉，截止 2018年12月31日，上市公司账面商誉总额45.25 亿元，约占公司总资产的24.63%，净资产的47.67%。

  另外，截至2018年11月24日，实际控制人谢勇通过自持及通过太和先机持有的54102.9689万股股份中，累计被质押股份50093.4288万股，占谢勇所持股份的92.59%。

  虽然我爱我家多次提及大股东股权质押将用于融资，但公告并未对融资具体用途进行披露，外界对此猜测颇多。在谢勇高比例质押股权之外，我爱我家第五大股东和第六大股东持有的部分股权也均被质押。

  去年以来，第六大股东宁波子衿和达总共进行了7次减持，套现总金额超过3.6亿元。资料显示，宁波子衿和达是我爱我家监事郑小海的关联公司。

  在大股东高比例股权质押，以及内部高管减持套现的背景下，外界对我爱我家股价稳定性的担心也随之而生。年内业绩承诺虽完成，但我爱我家去年一整年的股价仍无起色，长期处于6元下方，也位于去年重组时定增价格之下。

  （三）

  链家在2018年初就宣布已经拥有8000家线下门店，旗下的加盟品牌德佑急速扩张，贝壳找房也在积极谋划IPO。

  面对强劲的对手，先一步上市的我爱我家自然不可能松懈。相较于链家打造线上平台与线下门店相融合，我爱我家则更多倾向于在资本市场上“长袖善舞”，这也与实控人的背景与基因相关。

  作为温文尔雅的资本市场的老司机，谢勇拥有近20年的证券、期货投资经历，曾被评为“私募界十佳基金经理”，身经百战的他早已熟练各种资本运作。

  谢勇在6月初站台58集团的“真房源誓约大会”不久后，58集团便以10.68亿元的真金白银获得了我爱我家8.28%的股权，我爱我家因此抱上了新“大腿”。

  去年年底至今，我爱我家还发起了数起并购，从收购被誉为“中国式加盟”的中环互联，到收购湖南蓝海购，再到欲收购野鸭湖房地产，试图扩大业务版图。

  待完成与中环互联的合并后，我爱我家将拓展至25个城市，总门店数超6000家。然而收购进展却没有那么顺遂，一周后，我爱我家收到深交所问询。截止目前，公司及各方正积极推进本次重组所涉及的法律、审计和评估等各项工作。

  除此之外，收购野鸭湖房地产，隐现出谢勇在新房业务上的扩张野心，把开发的优质资产装入我爱我家内，为其新房业务进行相关布局，服务上市公司的资产升值和业绩完成。

  然而，在全面阐述了并购的必要性后，我爱我家对收购野鸭湖房地产40%股权一事按了下暂停键，该部分股权拟将以2.4亿元的转让价款转让给苏州中尧物业。而这家受让公司曾被工商行政管理部门列入经营异常名录。

  与此同时，谢勇还加快数字化转型步伐，打造“上市的互联网公司”。开年以来，我爱我家增资上海亦我，旨在通过其核心业务“123看房”加强自身VR布局，并先后与微软、中国移动达成战略合作。但在外界看来，这些操作上更多像是“补课”，因为行业内已有中介公司很早前就开始进军“互联网”。

  引入战略股东、连连出手外延式并购、转型互联网，无不彰显出一位资本大玩家的本色。然而，这些操作并没有给我爱我家带来足够的安全感，甚至原本打算通过资本壮大业务，如今却成为枷锁。

  过去一年间，我爱我家高层人事“换血”频频，1月8日，北京我爱我家原总经理高晓辉晋升为副总裁。此外，北京我爱我家原副总经理、相寓总经理刘洋被任命为上海我爱我家总经理。

  我爱我家高管迎来人事变阵也是迫不得已，自去年5月以来，其内部频繁流失关键人物。从公司监事顾俊、总裁助理窦岩、CIO曹晓航的辞职，到副总裁胡景晖的出走，4个月时间，我爱我家已经失去数位核心人物。

  进入2019年，18亿元的业绩目标摆着眼前，谢勇的压力可想而知。