阳光100董事会主席 易小迪

  乐居财经 林希 发自重庆

  卖掉重庆阳光100项目，对于易小迪而言是一次很好的甩包袱行动。

  4月2日，阳光100中国（02608.HK）发布公告，作价13.34亿元向融创西南公司转让重庆阳光壹佰房地产开发有限公司（简称重庆阳光壹佰）70%股权，其中权益代价3.7亿元及股东贷款9.64亿元。此外，卖方还要继续向重庆阳光壹佰提供金额为2.92亿元的股东贷款。

  接近阳光100的人士称，此次与融创的合作将加快项目开发及销售速度，有利于调整土地储备结构，同时改善现金流，优化财务结构，持续降低财务风险，支持从开发商向运营商的战略转型。然而，易小迪甩卖资产的真相果真如此吗？

  一波多折

  早在2017年6月底，易小迪就曾想卖掉重庆项目。彼时，阳光壹佰置业集团出售目标公司的80%股权予深圳前海航母投资管理有限公司，总代价为15.448亿元。

  但天不遂人愿，30天后，对方却毁约。与深圳前海航母的合作“夭折”，阳光100方面并未向外界道明原因。

  而今，不到两年时间，易小迪又找到了下一个接盘方，将重庆项目卖给了“白衣骑士”孙宏斌。四天前，老孙曾在业绩会上表示，“我们不用去找并购，一直都是别人来找我们。”果真，余音还未散去，他就马不停蹄地收购了阳光100的项目。

  重庆阳光壹佰主要资产为位于重庆南岸区的两个物业开发项目，分别为重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目，合计未开发计容建筑面积约51.7万平米，是阳光100质量较上乘的资产。

  其中，重庆阳光100国际新城项目是可开发为集住宅、商业、商场为一体的综合体项目，也是重庆南滨路上的地标项目，它的房价更是逐年上涨。年报显示，2018年重庆阳光100国际新城销售额为2.17亿元，单价由2017年的19646元/平方米，上升至2018年的20885元/平方米。

  以该区域的住宅均价16000元/平米静态计算，出售的货值达82.72亿。孙宏斌收购了项目公司70%的股权，也就是说融创用了13.34亿，拿下了约58亿的权益销售收入。

  在两个项目住宅基本销售完毕情况下，要想在商业强手林立的重庆闯出一片天，易小迪面临众多对手，而重庆阳光100的项目旁边正是东原1891，相比之下，前者在重庆做商业基本难以掀起较大波浪。

  据悉，重庆阳光100的商业主要为喜马拉雅公寓，在当地人看来，“阳光100南滨路项目貌似好久没卖了，喜马拉雅以高端豪宅形象面世，一直以来也被外界贴上贵的标签，又是大平层，本地人鲜有问津。”而原本被易小迪给予厚望，欲朝着对外开放的形象愿景出发的慈云寺老街，转眼间也被卖掉。

  公告显示，重庆公司2017年度税后净亏损为0.65亿元，2018年度净利润为798.7万元。阳光100在不断的投入，由此也一直在“补血”。

  2014年至今，重庆阳光壹佰有过多次债务融资的动作，基本上一到两年便会更换一波投资方。2015年1月，易小迪与中融国际信托做了一笔生意。以5.17亿元的价格回购了中融国际信托持有的重庆阳光壹佰72%的股权。彼时，重庆阳光壹佰的名字还叫做重庆渝能壹佰。

  回购过渡期间，深圳前海金融控股借了7个亿给重庆阳光壹佰，其中，3亿用于结算欠中融国际信托的本金，4亿偿还股东贷款。投资期间，重庆阳光壹佰又从深圳前海金融控股子公司深圳东方资产管理公司手中融资10亿，其中7亿归还深圳前海金融，剩余用于后续开发建设。

  之后，深圳东方资产管理公司便以4.9亿的价格，获得了重庆阳光壹佰49%的股份。2016年5月23日，深圳东方资产退出。

  转型自救

  无论是黄金时代还是白银时代，易小迪和他的阳光100都从未缺席。

  1995年海南房地产泡沫中赚得一桶金后的易小迪，在1999创立了阳光100，而在此后的几年里都对公司的发展保持着稳健和低调的态度。

  2014年，登陆资本市场后，阳光100便开始对主营业务进行调整，即从传统的开发商转型为运营商，商业模式由开发利润向服务升值转变。

  易小迪的转型是一次又一次的“阵痛”，伴随着此起彼伏的压力和质疑，但他从未停止。转型后的阳光100主打三类产品，即喜马拉雅公寓、街区综合体与阿尔勒小镇三大主力产品。这三类产品都有着共同的特点，即运营水平要求高，资金回报周期长。

  当前，房企正在纷纷都在拼规模拼销量的背景下，易小迪强调的不是规模，而是公司这些年的业务转型取得的成果。

  他称，2018年喜马拉雅产品线增长快，市场口碑好，将成为阳光100未来最大的增长点；阿尔勒产品线也走上了运营创造价值的新赛道，产品价格也在不断上升；街区综合体项目也成为当地城市会客厅，交付的十个项目均良好运营，形成品牌效应。

  并不是说做企业一定得追求高速和规模，能够有自己鲜明特色，小而美，也很好。然而，在2019年开局的第一个月里，沉寂许久的阳光100因一场股价暴跌八成的市值缩水风云成为焦点。其迅速采取了股权回购、加大融资等举措平息舆论的压力。

  截至2018年12月31日，阳光100合约销售金额为120.96亿元，同比增长14.0%；平均合约销售单价上涨6.8%至12,287元／平方米。收入增加10.2%至75.79亿元，毛利增加6.1%至15.91亿元，毛利率为21.0%。

  但它的净负债比率为261.1%，同比攀升了30个百分点，较高的负债压力成为阳光100另一个尾大不掉的难题。面对高负债，阳光100不断扩大融资途径。1月24日，阳光100中国获北京信托20亿资金支持，用于合作开发兴隆高铁新城等项目。

  此外，一年内阳光100需要付39.59亿元，而其手中的现金及现金等价物仅有25.89亿元，阳光100的现金目前不能覆盖其短期内的到期款项。如今，易小迪“一箭双雕”，卖掉重庆项目，阳光100既能套现又能减轻负债，何乐不为。

  在股价暴跌后之后，易小迪曾对外回应，阳光100的钱主要都在土地上。截至2018年12月31日，阳光100中国的土储总面积为1502万平方米，货值达到近2000亿。

  阳光100管理层在日前业绩会上表示，2019年将通过部分项目出售和合作，优化资产结构，加快土储去化，为公司未来2-3年的业务转型作资金准备，土地出售的收入预计为几十亿至上百亿元。

  或许，阳光100与融创的交易只是易小迪出售资产的第一步。