2019年3月，房地产市场整体销售表现较前两月明显好转。TOP100房企单月的整体销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期。

  各梯队房企中，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%，主要有两方面原因。一方面，去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿元。另一方面，TOP3房企自2018年以来已进行了提质控速的战略发展转向。而除TOP3房企之外的各梯队房企，在目前的行业市场周期下竞争仍相对激烈。其中，TOP4-20的规模房企一季度累计业绩同比增长达13.8%。

  我认为，2月下旬开始的市场回稳乃至于之后的回暖、回升有基于以下多方面的原因。

  首先从资金链层面来看，目前行业资金链相对比较宽松；其次是从政策预期的角度，近期市场对2019年政策放松的预期比较大，今年以来也确实有近20个城市在实质上做了政策的调整和放松；第三，基于之前大家对整体经济有了最坏预期，而从实际情况来看没有想象中那么不好，甚至包括一些如中美贸易战等事件都有了一些转机；第四，2019年至今股市的整体表现也属不错；最后，由于目前房地产投资处于底部区域，再加之房企一季度的拿地可以在年内开盘销售，所以房地产投资也得以快速增长。

  综合以上这些因素，目前市场迅速完成了从回稳到回暖、回升的过程。

  而对于二季度的市场表现预期而言，我认为还是会有波动。除了以上提到的这些因素外，如果将来出现一些其他的信号，比如房企投资增速在6月可能将有所放缓、或是宏观数据上出现一些波动，也会影响到大家的预期。如果再加上持续“热销”消耗了比较多的客户资源，也会导致后期需求乏力的状况发生。所以结合以上内容从行业情况来看，虽然目前整体市场表现还延续着二月底以来相对较好的状态，但未来在二三季度肯定会出现一些波动。

  同时，我认为目前市场分化的情况也比较严重。一方面，对于城市之间而言，一二线城市和三四线城市本身的差异较大，一二线城市表现更稳定一些，而三四线城市相对就有点压力。另一方面，城市内部也存在着分化，同样在目前的一线城市，无论是刚需、改善、高端或是中心城区、近郊、远郊的表现也完全不一样。当前市场的复杂程度更高，因此对开发企业精细化运作的要求也更高。

  当然，就目前的情况来看，从房地产行业的销售总量上来看没有必要悲观。即使在行业整体成交面积有所下降的情况下，2019年维持15万亿的市场容量我认为还是大概率事件。