乐居财经 林振兴 发自北京

  企业的“人设”，从一开始就跟创始人存在某种必然的联系。而阳光100，就是一家注定要和话题、质疑并存的企业。

  今年以来，易小迪和他的阳光100（02608.HK）一直站在风暴眼上，股价暴跌八成、卖地求生、借款担保人失联......舆论漩涡不断。

  也因此，外界一直以为他很慌张。易小迪和他的团队却内心笃定，主要是这几年跟外界沟通有点少，大家并没有看到真实的阳光100。

  真实的阳光100究竟怎样？

  7月25日，在20年前开发的项目——光华路2号优客工场中，阳光100筹划了一场小型的下午茶。易小迪由于在香港的缘故而无法到场，交由阳光100副董事长范小冲和副总裁丁工出席见面会。

  轻装上阵

  今年上半年，除了股价遭遇闪崩，外界最为关注阳光100的就是，易小迪将手中两个优质项目接连出让给融创中国和佳兆业。

  实际上，这是易小迪将“出售土地，补充流动性缺口”诺言一步步兑现的表现。截至目前，阳光100通过出售重庆和清远两项目，已回笼资金约60亿元。

  范小冲坦言，“出售住宅项目是划算的，现在卖两个项目应该比五年后我们做完效益更好。未来，还是继续出售一些住宅项目，但不会全部卖，也不会进行甩卖。”

  此外，阳光100相关负责人表示，卖地并不是个负面消息，而是坚定转型的表现，一方面可以快速回笼资金、降低负债，另一方面有利于轻装上阵，集中精力换赛道。今年，公司还会继续出售项目，算上前两个项目，全年要出售的项目价值达到百亿元。

  在转让项目的同时，阳光100将着眼于京津冀、长三角、珠三角区域，寻找优质地块持续发展。今年5月初，阳光100加仓环京区域，通过招拍挂新获得河北兴隆县高铁新城一幅综合用途地块使用权。

  而针对外界一直猜测其面临沉重的资金压力。阳光100副总裁丁工公布了一组数据进行回应：截至2018年末，阳光100总土地储备面积为1502万平方米，总货值约为2000亿元，没拿证还有1000多亿元，资产约六七百亿元。

  此外，较高的负债压力也成为阳光100另一个尾大不掉的难题。截止到2018年12月31日，阳光100的总债务金额达到了296.95亿元，并一度因此而引发媒体及资本市场关注。但这一债务总额已经在2019年上半年大幅降低。

  面对高负债，阳光100不断扩大融资途径。6月28日发布的公告显示，公司拟发行于2021年到期的11.5%优先票据，规模为2亿美元。

  在范小冲看来，房地产本身是个类金融产业，阳光100是一家上市公司，有更多工具，我们也在积极地用所有融资方式进行更好的融资。

  转换赛道

  并不是说做企业一定得追求高速和规模，能够有自己鲜明特色，小而美，也很好。

  当前，行业大流追逐的是前方不断破纪录的销售数字与规模化扩张，易小迪强调的不是规模，他不热衷于参加数字游戏，而是公司这些年的业务转型取得的成果。

  阳光100温和的发展故事或与其创始人性格相关。在房地产行业过往财富喷涌的历史之中，其它房企正在雄心勃勃地攻城略地之时，易小迪似乎并不眼红。

  但如果说阳光100错失楼市黄金时代，是不准确的。无论是黄金时代还是白银时代，易小迪和他的阳光100从未缺席。它有自己最适合自己的商业模式、发展路径。

  2014年，登陆资本市场后，阳光100便开始对主营业务进行调整，即从传统的开发商转型为运营商，商业模式由开发利润向服务升值转变。易小迪的转型是一次又一次的“阵痛”，伴随着此起彼伏的压力和质疑，但他从未停止。

  在2019年中期会议上，易小迪进行了反思，认为公司遇到的压力和挑战来自于，总想同时抓住两只兔子，老想把转型和新的产品线做好，又不想放弃传统开发主流市场。他内部要求是，坚定、下决心离开住宅主流房地产市场，把全部精力投入到创新产品线。

  截至目前，阳光100形成“1+3”品牌战略，“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶级目标客群，“3”是共享式服务公寓（喜马拉雅）、文化街区（凤凰街）和复合型社区（阿尔勒）。

  三条产品线在阳光100内部独立发展，形成了垂直的专业线。至于未来三条线产品线哪个业绩最好，范小冲表示，从逻辑而言这三条线的毛利都很好，现在都在内部摩拳擦掌、互相PK。

  此外，三种新业态有着共同的特点，即比住宅周期长，需要投入大量资金。对于阳光100来说，如何保证稳定的现金流？

  伴随着房地产游戏规则的改变，阳光100不玩心跳，玩稳定。范小冲回应称，目前公司的新业务采取的是租售结合的方式，来实现现金流的稳定。据悉，喜马拉雅共享式公寓主要大部分是以出售为主，而文化街区中，70%出售，30%自持，统一运营。