乐居财经 林振兴 梁争誉 发自香港

  3月26日，许世坛首次以总裁身份回应整场发布会的提问。面对媒体的长枪短炮，他愈发自如、张弛有度。

  继去年荣耀入席千亿房企俱乐部，世茂房地产（00813.HK）2018年签约额达1761.5亿元，完成年初制定的全年1400亿目标的126%，同比增长率为74.8%，创历史新高。

  业内观察人士认为，世茂房地产向前十冲击的底气十足，除了雄厚的土地储备，还有赖于长期战略定位准确、低成本的融资优势以及多元化布局。

  业绩大爆发的背后

  不同于其他房企高歌猛进，世茂这艘巨轮一直行驶地比较稳健，近几年来，更是进入了有品质的高速增长阶段。

  于世茂房地产而言，2018年是一个双丰收的年份，其各项财务指标均出现上扬，2018年营业额855.1亿元，同比上升21.4%。

  销售和营收增长可观，世茂的赚钱能力也有所提升。公告显示，2018年，世茂毛利额269.5亿元，同比上升25.8%；核心利润117.3亿，同比大幅上升25.3%；股东应占核心业务利润率14.6%，同比上升0.6个百分点。

  除了谨慎拿地和多卖房，这家企业还强调要关注回款率。世茂2018年实现回款1374亿元，同比大幅上升70.4%。公告显示，账面现金495.8亿元，较2017年底上升50.2%，为后续发展提供保障。

  不过，许世坛更多的自信源自于世茂不断增强的多元化实力，他天生有着对商业、数字的天赋。随着国内商业地产进入上行周期，世茂的商业地产和酒店业务亦有加速的趋势。

  近年来，世茂抓住机会修炼内功，梳理、重组旗下资产，持续在多元业务战略布局发力。目前，世茂商业已经形成“4+2”产品线体系，即四大商业产品线（世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+）及两大办公产品线（世茂大厦、世茂智汇园Link Park）。

  截至2018年底，世茂商业运营收入10.9亿元，EBITDA率56%，并进入全国26座城市，拥有48个商业项目，已投资的商业总建筑面积近450万㎡。

  但它的战略布局不是以量取胜、千篇一律，而是在世茂集团“有质量的增长”策略下，通过“新拓展”和“再更新”，进一步升级落地“文化+”“活力+”“科技+”“体验+”四大品牌计划。

  针对传统的商业领域，世茂也在探索新玩法。2018年，包括上海世茂大厦、世茂Hello Kitty上海滩时光之旅在上海相继亮相。其中，历经一年半改造，投入逾3亿元的上海世茂广场于2018年9月正式回归，为上海存量资产改造提供了可鉴之路。

  与此同时，世茂不断夯实酒店品牌及产品矩阵，以“自营+合作”IP构建与运营模式，实现了品牌增值与价值传导的高效跨越。报告期内，酒店收入19.1亿元，EBITDA率30.8%。

  自营酒店方面，截至2018年底，世茂喜达已运营并筹开61家酒店，未来将深入一二线城市为主的经济和旅游发展强劲地区，以布局新一代中高端酒店市场，成为国际化的酒店集团。

  而令许世坛最为津津乐道的当属，2018年11月开业的上海佘山世茂洲际酒店，它是世茂集团历时12年潜心打磨的产物，于采石坑内建成的自然生态酒店，下探地表88米，被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”。

  据悉，世茂最大的酒店——香港东涌酒店预计在今年年底落成，明年一季度开业，共有1200个房间，目前估值100亿，一年预计会有6个亿的收入。

  许世坛透露，世茂计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。

  2100亿的底气

  “如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是来自华尔街的名言，也是具有重资产、重金融属性的房地产企业积极拓展的方向，而世茂已然成为国内的地产金融创新基地。

  近年来，世茂格外重视金融创新。2018年7月，世茂发行全国首单住房租赁储架式租金ABS，获评AAA级。此外，其全年多次发行高级票据、点心债，获批境外银团。去年9月至12月，陆续完成世茂建设和世茂房地产公募债和私募债续期，利率为当时市场最低利率之一。今年2月，世茂房地产发行10亿美元优先票据，票面利率为6.125%。

  频繁的融资动作不仅为世茂2018年规模扩张补充了资金，另一方面，通过发行低息长期票据赎回高利息票据的债务置换，降低了融资成本。

  据悉，其2018全年融资成本控制在5.8%。在金融环境日益趋紧的背景下，世茂的金融创新和稳健财务为公司应对市场变化提供了强大“武器”，使得世茂能够更安全地在地产浪潮中前行。

  更值一提的是，世茂丰厚的土地储备。2018年，世茂权益前土地储备约5538万平方米，货值超9000亿元，聚焦战略中心，大部分位于一、二线及强三、四线城市。

  虽然过去一年积极拿地，但2018年世茂房地产净资产负债率为59.4%，连续7年维持在60%左右，相比地产行业普遍的高杠杆，这在业内并不多见，这也得益于世茂对财务稳健的绝对重视。

  在今年房企业绩会上，大家对大湾区的发展均体现出了较高的关注度。世茂已聚力占位——深圳前海、龙岗、坪山一城三塔，建设城市新地标，土储货值达2000亿元，集中在深圳、香港、广州、佛山，这正好是大湾区GDP位列前四的城市。许世坛回应，“我们会寻找机会，继续加大在大湾区的投资。”

  一直以来，世茂聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域，在长三角，世茂持续深耕杭州湾，与城市群共生长，继布局杭州、宁波、绍兴、嘉兴之后，首入温州、台州、丽水三城。

  备足了弹药，世茂还要激发出团队的狼性和斗志。自2017年起，世茂优化了公司管理架构，实行“公司化运作”，在明晰权责的基础上充分授权，最大限度地激发地区公司成为“动力源”与“规模链”。

  该举措在2018年取得了良好的效果，充分释放了地区公司的作战能力。据亿翰智库数据显示，世茂福建地区公司销售金额达到505.6亿元，位列福建房企销售业绩榜首，同时荣膺“福厦泉三城销冠”。今年，世茂将持续加大公司制管理结构，增加城市公司数量，管理下沉，激发活力。

  2019年，正值世茂30周年，是破风战雨、再创成就的关键之年，许世坛带领世茂在后千亿时代积蓄动能，将业绩目标锁定在2100亿元，而这仅是面对市场下行情况下的保守预估。