出席业绩发布会的弘阳地产高管出席业绩发布会的弘阳地产高管

  乐居财经 沙文蓉 发自香港

  3月22日,弘阳地产(1996.HK)迎来了年报业绩会首秀。

  这家从江苏走出来的房企去年7月份刚刚上市,就以“实现合约销售金额473.4亿、同比增长84.2%”的业绩,跑出了“黑马”速度;又因为大批千亿房企高管空降、全国化布局大扩张、启动上海总部等新闻,一度被称为网红房企,引发业内高度关注。

  弘阳地产如何实现这么快的销售增长?这样的速度还能保持多久?未来布局逻辑是什么?这是弘阳地产留给外界的“弘阳之问”。

  在此次业绩发布会上,弘阳地产董事长曾焕沙、弘阳地产总裁何捷、弘阳地产首席财务官申广平、弘阳地产副总经理李达辉出席。一开场,曾焕沙谦虚地称弘阳地产在上市房企中还算是“小学生”,还有很多方面需要提升。随后把话筒交给了何捷和申广平,两位高管从2018年经营财务业绩亮点、2019年展望等多方面,和投资者、媒体进行了交流和解答。

  布局迈向全国 走出“苏适区”

年报风云| 弘阳地产:走出“苏

  作为一家从江苏走出来的房企,弘阳此前的业务范围90%集中在江苏,这一年,弘阳扩张速度和范围在不断扩大。

  何捷在业绩发布会上介绍,地产板块方面,2018年弘阳地产共获取31幅地块,新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市,已初步完成全国化战略布局;并于2019年1月首次拓展至陕西西安、湖北襄阳,目前以进入长三角、西南、华南、华中、西北区域,形成了“1+3+X”的战略布局。

  商业板块方面,2018年弘阳购物中心新进广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市,长租公寓进入上海。

  申广平对2018年弘阳地产的核心财务数据进行了详细阐述:2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿,同比增长84.2%;累计实现销售面积353万平方米,同比增长107.8%;实现确认收入92.4亿,同比增长50.5%;年度净利润13.2亿,同比增长10.7%。

  另外,弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%大幅改善至68.3%,财务日趋稳健;同时,手头现金余额为124.56亿,运营资金充裕。

  弘阳地产董事会主席曾焕沙在近期公司内部会议上,对“苏适区”有一番深刻论述。

  “2月14号,弘阳集团上海总部正式启用。很多人问我:‘南京有什么不好,为什么非要去上海?’”曾焕沙当时说到,“既然我们想成为一流的企业、成为受人尊敬的公司,那就必须走出去,必须到更广阔的市场中去。通过弘阳上海总部,我们将有机会近距离向标杆企业学习、与标杆企业合作,参与全国化的市场竞争。”

  曾焕沙介绍,2019年起的三年,才是弘阳地产真正的业务发力期。

  从宏观政策和资金面等核心房企核心生存环境来看,2018年尤其是从下半年开始,都呈现显著收缩态势——作为房企生存之本的土地储备,25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。

  而弘阳地产在战略、经营和组织层面,均已进行了一轮深入迭代——以“做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈”为布局策略,依靠地产+商业双轮驱动和更为完善的组织能力、管理模式、激励方式,实现“弯道超车”,成为标杆房企。

  根据业绩公告,报告期内,弘阳地产土储总建筑面积为1308.4万平方米,较上一年度增加了额16.28%。根据2018年销售均价测算,货值已经达到了1500亿以上,其中79%位于一二线城市,江苏区域达到了921万平方米。在土地获取方式上,收并购方式达到了43%的比重。

  地产+商业双轮驱动

年报风云| 弘阳地产:走出“苏

  弘阳地产身上还有一个显著的标签,这是国内为数不多的以商业起家的房企。目前地产板块形成了“正弘系、昕悦系、时光系”三大产品系,商业板块形成了“弘阳广场、弘阳生活+”的产品体系。

  1996年,曾焕沙带着最初320万资金在南京长江桥头堡以建材批发创业开始,弘阳地产前身企业的“起家”产业,正是家居建材批发。经过23年发展,其在商业板块沉淀下来的独特基因,正形成与地产板块的螺旋互动与协同。

  业绩公告显示:2018年,商业板块收入为同比增长116%,创下了历史新高,达到了3.59亿元。商业租金收入达到了4.05亿元,同比增长了143.25%。

  在报告期内,合肥、衡阳、烟台等弘阳广场项目已经订立商业租赁合同,在江苏南京、常州新开业了两座弘阳广场。

  在消费场景上,弘阳“地产+商业”模式亦有优势。弘阳商业板块具有独特的“双Mall(商业Mall、家居Mall)+游乐”业务模式,商业Mall未来或可实现在商业Mall引领下的住宅项目溢价;家居Mall亦有望推展针对毛坯住宅项目业主的交叉销售。

  曾焕沙介绍,南京江北新区桥北地区是弘阳的事业“大本营”,也是洞悉其地产+商业双轮驱动战略的样本。

  在过去超过20年的时间里,这片区域由最初的红太阳装饰城不断迭代升级,蜕变为现如今的弘阳智慧小镇:涵盖了住宅、办公、商业、家居、文旅游乐场、学校和街区七大组合,占地8平方公里,小镇拥有20万左右的居民、55万平方米的商业综合体。

  在商业地产开发运营、多元产业项目开发、智慧城市等领域积累的经验,是弘阳的宝贵财富,弘阳也明确将城市商业综合体、智慧小镇等产城融合类项目作为重点战略发展方向。而发力的重点区域,为国务院批复规划的重要城市群和经济区所辖三线及以上级别城市,以及其他集团准入区域的二线和强三线城市。

  据悉,2019年至今弘阳广场已进驻六安和天津,累计进入8个城市,十个项目,将快速提高商业规模,通过委托管理、租赁、自持等多元化模式进行业务拓展。中长期内,商业资产规模达到总资产的20%。

  稳字当头 2019年销售目标锁定600亿

  2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿、同比增长84.2%,但对于2019年,何捷相对保守了一些,给出了600亿的销售目标。

  “今年市场比较平稳,所以在制定目标上不像前两年那样突飞猛进,弘阳的增长速度要和目前市场匹配。在布局结构上,东中西、北中南,每个区域的窗口期不一样,扩展更多区域会有更多的周期轮动的机会,弘阳会考虑到不同发展带,以及对冲未来市场政策变化,扩大全国布局,也能抓到更多机遇。”何捷对于新目标,给予了这样解释。

  如何实现600亿的销售额?弘阳有自己的一套打法。

  何捷介绍,继续城市深耕战略,快速落实全国化的城市布局,深入发展已落地城市,继续深耕长三角区域的市场,以上海、南京、杭州、合肥、宁波、苏州、徐州都市圈为核心向周边拓展,做深做透;重点关注节点型城市,例如武汉、重庆、成都、杭州、长沙、南昌、西安、广州等。

  在财务表现上,提高资金使用效率,在高增长的同时,将净负债率维持在合理范围内,并拓展多元化融资渠道,开启境内外市场融资,控制长短期债务比例。

  在弘阳地产2018年报中,“快速周转能力”这一关键词被提及。 “快速周转能力”已经成为快速发展中的房企必答题,考验的是房企投资、融资、运营、产品、营销等综合能力。敢于喊出“快速周转能力”的弘阳地产,也为此做好了准备。

  何捷介绍,弘阳地产已梳理总结出“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正,高效运营将强有力地保障全国化布局战略落地。

  2018年,弘阳地产已与旭辉、正荣、蓝光、中粮地产、平安不动产、金科等房企达成战略合伙关系,2019年还将继续深化与品牌实力强劲、资源丰富的优质企业合作,实现资源优化配置和共赢发展。

  另外,在组织架构和人才建设方面,弘阳也下了功夫:引入众多能力强、业务精的中高层管理人员,随后开展组织变革,建立系统性的评价、激励和组织生态化机制,重构授权和管理流程。2018年内,弘阳集团还优化切割了两级集团授权职责,核心要务是实现“授权有度,高效运作”,从产业集团到经营一线的授权也更为充分。

  业绩会发布完的当天,弘阳地产(1996.HK)收盘价为2.67港元,当日涨幅3.49%。