出席业绩发布会的绿城中国高管

  乐居财经 沙文蓉 发自香港

  3月22日，成为港股内地房企业绩发布会集中日，当天从早上9点到下午3点，连发四家。在融信、宝龙、弘阳之后，关注度最高的绿城中国控股有限公司（以下简称绿城，股票代码：3900.HK)压轴出场。

  绿城中国董事会执行董事、绿城中国行政总裁张亚东；绿城中国董事会执行董事、绿城中国执行总裁李青岸；绿城中国董事会执行董事、绿城中国副总裁冯征；绿城中国董事会执行董事、绿城中国助理总裁李骏等高管出席。

  这是张亚东第二次参加业绩发布会，一开场，他以“昨天、今天、明天”为主题，简单聊了一下未来公司三年战略。随即将话筒交给了李青岸，让他介绍了一下过去一年来绿城取得的一些成绩。

  业绩报告显示：2018年，绿城取得总合同销售金额约人民币1564 亿元，实现收入约人民币603 亿元，分别较去年同期增长6.9%和43.7%。销售回款率达到了85%，投资项目销售均价每平方米达到了25455元/平方米，较2017年又增加了2000多元每平米。

  2018年新增土储共37块，总建筑面积719万平方米，总成交金额517亿元，预计新增可售金额约人民币1276 亿元，平均楼面地价11398元/平方米。这些新获项目，近80%集中在一二线城市，在公开市场以低于10%溢价率获得地块达到了70%，股权合作项目占比在70%以上。在区域分布上，长三角达到了44%，环渤海为11.5%、成渝为8.7%。补仓了北京、上海、广州、杭州等全国性和区域中心城市，成功实现向核心城市圈布局的战略换仓, 抗风险能力加强。

  2018年8月，绿城与第一大股东中交集团签署战略合作协议，通过双方优势互补，整合协同，四个月内相继落地福州金山、天津陈塘、上海杨浦、广州南沙等项目。截止目前，双方已合作8个项目，总建筑面积约207万平方米。截至2018年12月31日，绿城集团总建筑面积约3247万平方米，总可售面积约为2238万平方米。

  值得一提的是，绿城的代建一直在行业内遥遥领先，已经成为中国规模最大、专业能力最强的品牌代建商，全年代建新增项目达142个，管理项目合计达282个，规划总建筑面积6336万平米，其中商业代建项目164个，预计总可售金额为3428亿元，盈利也在逐年上升，2018年净利润大大欧了3.45亿元，同比上涨110%。对于这一块业务，张亚东透露，未来将拆分上市，但具体时间还没有确定。

  在报告期内，绿城股东应占核心净利润约人民币37.96 亿元，较去年上升62%。截至2018 年年12 月31 日，净资产负债率为55.3%，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币482.19 亿元，为一年内到期借款余额的2.76 倍；2018 年总借贷加权平均利息成本为5.4%，整体处于稳健水平。

  另外，公司制定了明确的分红政策，并将派发2018 年度的末期股息每股人民币0.23 元，同比去年提升15%，创历史新高。

  融资渠道上，在过去的一年里，绿城也收获颇丰。

  境外融资方面，于2018 年7 月获得两笔规模总额达美金14 亿元的境外融资，规模更大、利率更低、年期更长，有助降低公司借贷成本，并进一步优化了公司的债务结构。境内融资方面，绿城全年境内共发行约人民币201亿元，综合成本为5.46%；发行公司债人民币逾90亿元及短期资券40亿，年利率为4.73%至6%。

  过去的一年，绿城增速只有6.9%，有媒体和投资者质疑：绿城是不是掉速了？2019年的销售目标将是多少？

  对此，张亚东回应，2019年将瞄准2000亿冲刺。“如果政策没有太大变动，我们有信心完成。未来三年预计年增长率达到10%-20%！” 

  2019年的指标分解也非常详细：绿城管理集团600亿、浙江区域474亿、华东区域（海外公司）233亿、北方区域（雄安公司）324亿、绿城小镇集团151亿、山东区域131亿、华南区域122亿、西南区域105亿。

  根据这三年战略规模目标来看，张亚东要带领绿城提速了！

  如何实现这个提速，张亚东透露，绿城在多个维度进行了改革。

  路径上，推出了“六品协同”（品相、品质、品位、品牌、品行、品格）和“七弦管理”（人力弦、产品弦、服务弦、投资弦、运营弦、财务弦、产业弦）。

  制度上，公司法人治理结构进一步完善，股东会、董事会、经营层、各专委会合规履职；规范绿城中国董事会、总裁办公会议事规则，规范决策程序，提升决策效率；完善投资决策制度，新投资决策委员会下设房地产开发组和综合产业组，提升决策质量和效率。

  在机制上，优化组织架构提升效能，目前职能中心由9个整合成7个，下属单位由16个整合成11个；构架大运营体系，提升运营效率，夯实运营保障渠道，实现动态管控；制定首个短中长期全覆盖的共赢机制，激励人才；建立绿城大学，培养综合素质优良，经营能力突出的核心人才，人均效能每年提升10%左右，这所绿城大学的校长就是张亚东本人。

  在营销体系上改革破冰，破除条线壁垒，打破营销与非营销体系，向一线业务单位充分授权；简化审批流程，释放经营活力，提升管理效能；加快创新成果向实际应用转化，“四化”（产业化、标准化、科技化、环保化）建设全面展开，大幅度提升生产效率和品质，加强上下游产业链整合，提升周转能力；另外，采取有效措施去化历史存货。

  张亚东认为绿城是房企里面的特长生，以品质著称，未来目标要成为一名有特长的优等生。规模和品质之间，绿城未来将作出怎样的抉择？ 绿城管理层给出的答案是明确的：品质为先，兼顾其他。

  “对于绿城未来达到多少规模或者在行业内有怎么样的排位，我们不关注，规模的发展也是基于品质第一的基础之上实现的。”在未来三年发展战略中，张亚东提到了三个第一：坚守产品品质第一品级、保持客户满意度第一身位、综合业绩位列第一阵营，此外，还将完善综合产业布局，确保经营效益稳步提升。

  2018年12月，绿城以27.18亿元收购百年人寿保险股份有限公司9亿股股份，成为其单一最大股东，进一步壮大了金控平台。未来，绿城将在保险产品、健康管理、养老服务和投融资等方面开展多层次业务融合，与主营业务形成协同效应，为战略升级提供有力支撑。

  当被问到怎么看今年的楼市时，张亚东表示，三四线城市会稳步恢复并实现增长，楼市将在房地产调控和发展过程中逐步回暖。一二线在因城施策政策指导下，也是稳定向好的。目前，绿城也在积极作调整，主要是对产品的种类进行结构性调整，比如增加小镇、TOD等特色房地产的投入。此外，绿城也在做区域性的调整，在六大区域铺开，寻找新的机会。 

  在业绩会快结束的时候，绿城中国助理总裁李骏还向媒体透露，绿城将引进新的投资人，扩大股本，“有机构主动找来，认为股价被低估。”

  当天（2019年3月22日）绿城中国股价收报7.28港元每股，大涨7.85%。