泛海控股前几天公告,北京、上海的资产包出售完成交割。125.5亿现金到手(含债务149亿),这家公司总算暂时松了一口气。

  对于泛海来说,这笔钱太重要了。根据2018年中报,泛海控股的货币资金与短期负债之间,存在362.68亿元缺口。过去几年,泛海控股频繁质押、担保,信用评级遭下调。在去杠杆的背景下,其金融业务和战略投资的压力颇大。

  好在资本市场转暖,加上大笔现金回笼,泛海质押的压力聚然轻松了许多。所以,有朋友问,泛海是否还会接着卖掉它的武汉项目,我说暂时不会。武汉对商品房限价审批本来就没有京沪严格,其中央商务区项目留着,以后还能对外提供不错的质押和担保。

  泛海建设改名为泛海控股以来,沿着“去地产化”的道路越走越深。作为一家以地产起家的企业,在楼市黄金时代与白银时代的交叉口毅然掉头,我个人称之为“转弯”。回过头看,2014-2018年上半年,仍是房地产快速增长期,从短周期看,泛海是错过了这波红利,又迎头撞上了去杠杆,但如果放到更长周期看,很难就此评估它的成败。

  像泛海建设这么坚决去地产化的企业,极少。毕竟,即使是进入楼市白银时代,房地产仍有相当长的发展期,只是不再像过往10多年那样快速增长,所以,房企更多考虑的,是转型与多元化的路径、方式选择,以及节奏把控。

  转型与多元化,是有区别的。倒是房企的转型与转弯,比较的微妙。在专家们那里想必有准确的区分。在我个人看来,转型就是让现有的主业逐渐淡出,用新的主业替代之,运行曲线有一定的弧度;而转弯则比较激烈,就像打方向盘,猛地一下子就往别的方向拐了。

  我们都没少听过房企讲转型的故事。之所以说是故事,是因为,有些企业的转型,更多是概念和口号上的,跟随热点。比如,有段时间,国家说要发展特色小镇,房企就以特色小镇的名义去拿地;国家鼓励发展住房租赁,房企就提出每年要建设多少万套租赁住房(长租公寓)。但你要是过一年两年认真地去对照,就发现它们没能兑现。

  房企上市公司里,真正转型的并不多。嘉凯城是其中一家。早年它从住宅开发主业转向商业开发运营,被恒大收购后宣布转向院线业务,是方向性的转变。但它之所以是转型而不转弯,是因为这两年的营收和利润来源仍是原有主业,包括变卖项目,且一两年内还会持续。中国电影市场虽然很大,但院线业务从头做起,需要较大的投入,以及较长时期的培育。嘉凯城的例子也侧面证明,以房地产为主营业务的企业,要完成转型,实在不容易。有的上市房企如阳光新业股份,多年过去,还在转型的路上费力摸索呢。

  转型之说,由来已久矣。但绝大多数房企,包括对外宣称要转型的,其实是多元化。也就是,在房地产开发主业之外,寻找新的营收增长点,并将其发展为新的主业,成为双主业或多主业并列的企业。上面提到的恒大就是例子。

  看过我文章的朋友知道,之前我呼吁房企把速度降下来,既说给成长型(尤其是激进型)企业听,也是听说头部企业听。行业进入低速增长轨道后,房企争夺的是市场份额,但无论是成长型企业还是头部企业,都存在各自的制约因素,房住不炒成为共识后,整个市场放缓是不争的事实——被动刹车与主动调整,带来的内部震荡是不同的。

  更重要的是,当头部企业到达3000亿级甚至5000亿级以后,原有动能是逐渐耗损的,如果无法承载过去复合增幅50%那样的速度,之前用速度掩盖的一些问题就会暴露出来。更何况,作为上市公司,营收和利润的压力一直都在。

  第二梯队里,龙湖和旭辉是较早探索新的主营业务的房企。龙湖很早就将持有型物业作为主营业务,近两年又增加了长租公寓业务;旭辉除了培育物业管理服务和持有型物业,还在上市公司体系外培育长租公寓业务。虽然这些业务尚未能与房地产开发业务并举,但假以时日,会给财报营收带来不菲的补充。

  第一梯队里,我之前写过多次,万科的商业开发和管理,物流地产的持有和管理,在国内不是第一就是第二,此外它还在寻找新的可能增长点。

  比较有意思的是,恒大和碧桂园。恒大的多元化是做得比较早的,但它一旦发现无法培育为新的营收增长点,就坚决舍弃。而去年大手笔进军新能源汽车领域,虽说有过波折,但看得出来管理层决心很大,所以跟FF分手后仍是高举高打,继续收购了几家新能源汽车产业公司,以及国内汽车分销企业。这种大投入,也必须是头部企业才有能力。

  碧桂园今年的动作比较大。这是一家以住宅开发为主业的企业(酒店只是配套,物业和教育分拆了),年初突然宣布三个主业并举,多少有点让我吃惊。曾有媒体将其解读为转型,其实是多元化,而且是相关业务的多元化。

  碧桂园已有近400万的业主,对农产品的需求十分庞大,而农业板块又与它的扶贫有很强的关联性;机器人业务表面看来是完全陌生的领域,但它定位为建筑机器人,又与其地产主业具有了强关联。这么看来,剩下的也只是投入问题。

  我之前跟朋友讲过一句话,万科的思考迟早要成为其他房企的思考。当然,转弯另当别论,而转型与多元化,从来不可能是一蹴而就,企业需要掌握的,是时间、节奏与支付对价的能力。