中国海外发展董事局主席兼行政总裁 颜建国

  乐居财经 刘婷 发自香港

  中国海外发展(00668.HK，以下简称“中海”)的业绩会，更像是一场教导主任执教的思想品德课。台下的媒体同学们举手提问，将每场业绩会必问的“新年目标是否过于保守”复制进业绩会，颜建国将“我们追求稳健发展”的答案粘贴回去。行业躁动只要速度时，中海端着老干部标配茶杯苦口婆心地说，稳住我们能赢；房企在晒肌肉比高高时，中海敲着黑板强调名次都是浮云，又好又快才是四好学生；多元化遍地开花时，中海霸气回话称最赚钱的还是房地产。

  3月20日，中海2018年度业绩会在香港召开，董事局主席兼行政总裁颜建国，执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮，副总裁郭光辉，财务总监吕世杰等高管出席业绩会。一如中海以往的风格，大红布撑起了主讲台色调，现场整齐划一地摆满了三列座位，媒体人手一份业绩笔记，一年一度的年度总结和新年展望开始了。

  “不怕高，就怕慢。不怕杠杆太高，就怕周转速度太慢。”第十四届中国地产金融年会上，兰德咨询总裁宋延庆表示，高周转的企业将会活下来，并快速抢占被腾空的市场空间，而周转慢的企业将会出局。而高周转，并不是企业发展的高速度，真正的高周转是现金流的周转速度快，而不是企业增长速度快。

  行业正在经历洗牌期，中海表现出了浓浓的求生欲。2018年中海销售额增长29.8%至3012.4亿港元，拿下五年来最快增幅。乐居财经注意到，2014年-2018年中海合约销售额的增长速度为21.5%、28.6%、16.61%、10.19%、29.8%。连续两年保持低速增长后，中海跳涨至逼近30%的增速。

  在此五年内，中海的排名一直在第五和第七的区间徘徊。顶着掉队的压力，颜建国也曾松口表态要加快发展，对外的口径是要实现又好又快发展。按照正常节奏，在好、稳、资源充裕的情况下会加快发展步伐。

  笃信行稳致远的中海开始小跑，却也追不上昔日狂奔的队友。2018年碧桂园的销售额约为7300亿，万科、恒大分别为6069.8亿、5513.4亿。即使中海实现2020年完成4000亿的目标，仍与巨头存在较大差距。

  前有堵截，后有追兵。据CRIC统计，2016年--2018年规模房企数量变动最大的区间为千亿级以上房企。在前十阵营中，排名位于中海之后的新城控股势头较猛。2018年，新城控股合同销售金额达2210.98亿，同比增长74.82%。从增速看，新城控股超过中海的概率颇大。在Top 10 以外，阳光城、旭辉房企均取得了50%以上的增速。面对后来者的穷追不舍，中海该如何保持领先考验着管理层的能力。

  当媒体问及如何看待排名时，颜建国打了个哈哈。“嘿嘿，排名的话要看市场情况。我们在稳健地前提下加快发展，规模和净利润都不追求排名。” 在业绩会上，中海管理层透露，2019年销售额的目标是3500亿港元，同比增长16.2%，新增土地权益投资额为1350亿港元，同比增长24.5%。

  在取得30%的增长后提出16%的目标，一个熟悉的问题再次出现在业绩会现场：“目标是否过于保守？”颜建国的回答是，定下16%的增长幅度跟当下市场情况密切相关。在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，楼市不可能再维持高速的增长。2019年市场将保持平稳健康持续发展，因城施策下部分城市可能会出现好的行情，但总体而言市场的趋向稳定的。在判断今年市场情况下，中海提出了谨慎地小目标。

  颜建国在业绩会现场推算，只要达到约51%的去化率，中海便可完成今年的销售目标。“我们认为市场是比较平稳的。总体来看，我们的管理层对完成指标是有信心的。”

  2019年是中海创立40周年，不惑之年的中海似乎比其它房企更善于断舍离。当其它房企埋头于做多元化业务时，中海在做的是聚焦和再聚焦。

  “我们会用90%的资源用于住宅开发，它是今天的产业；用7%-8%的资源用于持有商业，它是明天的产业；用1%-2%的资源投入创新业务，它是后天的产业。”在颜建国看来，住宅开发业务是行业中最赚钱的板块，周转快、利润高，值得中海继续投入。而持有商业在2018年为中海带来的收入超过40亿港币，增速为38%，预计2020年能带来超过50亿港元的收入；创新业务则为中海带来探索未来增长点的可能性，它围绕着住宅展开，服务于美好生活。

  土地是支撑中海今天、明天和后天的容器，也是得以发展的基础。近两年，中海也在加快拿地的步伐。2017年斥资1106亿港元新增76幅地块，权益建面1463万平方米，同比增长200.8%。2018年在中国内地28个城市和香港新增63幅土地，新增总楼面面积为1764万平方米，年底的土地储备为9144万平方米。

  “我们始终坚持在一二线拿地，目前我们的土储中一线城市占比15%，二线城市占65%。”当被问及拿地策略时，颜建国表示，中海在2019年将继续深耕一二线城市。目前，中海已经进入近40个城市。按照中海的评估，倘若能在已经进入的城市中做到前三的份额，便可以做到6000多亿的销售额，空间巨大。