年报风云 | 为什么李明不办2018远洋业绩会?

乐居财经   2019-03-22 09:10:14

李明交出了一份不够靓丽的成绩单。

远洋集团董事局主席、总裁 李明远洋集团董事局主席、总裁 李明

  乐居财经 王泽红 发自北京

  三月的香港,是媒体、金融投行最忙的一个月,上市企业正式向投资者交上2018年大考答卷。房地产企业是上市企业中独特的一个群体,大佬的一言一行,折射了政策、市场、资金、土储及销售策略加持下的思考与谋虑。

  3月20日,急促又忙碌的一天。富力集团、雅居乐、中海发展、招商蛇口等房企相继发布年报,在港举行业绩会,跟媒体抖包袱、大秀数字。这一天,唯独协议销售额首次突破千亿的远洋集团(03377.HK),没有召开业绩会,只是单纯在线上公布了2018年的业绩。

  第二天,远洋集团的业绩发布会并没有如期而至,只在香港举办了投资者会议,没有邀请媒体,但远洋董事局主席、总裁李明出席了。而在当天下午,远洋集团在北京总部召开小范围媒体会,地点是远洋国际中心A座,现场安保甚严,非请莫入。

  李明交出了一份不够靓丽的成绩单。年报显示,2018年,远洋集团营业额为414.22亿元,较去年同期下降10%;毛利为82.87亿元,较2017年下降26%;毛利率下降至20%。在利润下降的同时,其净借贷比率升至73%。

  营收、核心利润双双下降

  在销售额突破千亿关口后,远洋集团的多项重要财务指标却均有所下滑。根据年报显示,2018年远洋集团营收、核心利润和毛利等核心指标都纷纷下降,营业额414.22 亿元,同比下降10%;核心利润26.19亿元,同比下降35%;净利润46.7亿元,降幅25.5%;公司拥有人应占溢利及每股溢利分别下降至35.74 亿元及0.473 元,同比下降30%。另外,2018年毛利为82.87 亿元,同比下降26%,毛利率也由2017年的25%下降至20%。

  对于远洋集团2018年的财务状况,摩根士丹利已经早有预判。在3月初就发表报告,给予远洋集团“减持”评级并指出,远洋集团2018年的业绩料会显着逊于市场预期,预期公司核心盈利按年跌四成,差于市场预期的按年增长18%,主要受去年首季因环境问题停工,导致完工日期延迟,与及毛利率逊预期。

  而对于财务状况未达市场预期,远洋集团给出的解释是,2018 年一季度环保停工导致工期推后及部分项目以股权转让形式出售,收益未计入营业额,所以导致营业额下降。而毛利率下降,则是由于存货减值拨备及业务合并收益对应的收购物业评估增值于本年度的摊销金额增加。

  多元化布局成效不显

  营收和利润下滑的同时,远洋集团的多元化发展也不尽如人意。早在2016年,远洋地产更名为“远洋集团”,吹响了自己多元化发展的号角。

  远洋董事局主席、总裁李明曾对外表示,未来三年将保持50%规模增速。除了住宅业务,其他业务远洋更多是期望以投融资的方式去开展,以管理人或投资人的身份,收取相关的管理费或投资收益。除了住宅主业,包括金融、养老产业、长租公寓、大物流、大数据、智能化亦被远洋确定为未来的新兴战略业务板块。

  这两年,远洋一直在努力的构建自己的多元业务版图,旗下的业务板块主要有远洋地产、远洋商业、远洋资本、远洋服务和远洋营造共五大板块。其中,远洋地产以房地产开发为主;远洋商业负责不动产开发投资;远洋服务负责养老和物业;远洋资本主攻房地产金融;远洋营造涉及设计研究和建筑类经营。在远洋的规划中,住宅开发业务与多元化业务4:6是“最佳”的配比。

  而如今,物业开发业务仍然保持着最大的贡献。年报显示,2018年远洋集团物业开发业务营业额占总营业额的86%,新兴战略业务板块的营业额微乎其微,距离当初规划的多元化业务占比六成大相径庭,多元化业务布局成效不显。值得欣慰的是,远洋2018年在物业投资的营业额增加了10%,达到了10.77亿元。

  尽管远洋方面不止一次表示过,“除了开发主业,在其他几个业务领域都已具备独立发展的能力。”但数据得出的结果,却未能佐证这一点。

  对此,远洋管理层也曾坦承,存量及持有的物业、新业务、非开发业务占用相当大的资源和管理的精力,“所以我们现在加快把远洋回归到一个以开发业务为主的轨道上来。”

  但是,在回归主航道的路上,远洋2018年的物业开发业务营业额并未出现增长,反而下跌。年报显示,2018 年,远洋物业开发业务营业额下降15%至354.93 亿元。远洋表示,营业额的下滑主要是受阶段性结转节奏影响,2018 年项目交付数量下降。

  规模与财务杠杆同时增加

  在2018年年初,李明就对外喊话:“要在三年内挺近2000亿队伍”,并表示,未来三年远洋的销售额能够保持50%的增速。为了实现这个目标,远洋效仿行业龙头房企,开启了“快周转”战略,开始大规模的拿地。

  而这一战略在2018年贯彻的也颇具成效。年报显示,远洋集团主业在规模增长、加快周转、投资布局等方面均实现了显著提升,积极布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群,全年在30个城市获取了59个项目,新增土地储备约1012万平方米。截至2018年12月31日,远洋集团已布局45个城市,总土地储备逾4,000万平方米。

  其中,北京作为远洋集团的总部,在2018年贡献了总营业额的30%,达126.24亿元。据年报显示,远洋集团2018年的营业收入贡献最多的区域主要是北京、杭州深圳和大连。其中,石家庄营业额最少,物业开发业务方面营收入仅200万,仅相当于一套房子的价值。

为什么李明不办2018远洋业绩会

  对于公司规模的快速增长,远洋集团颇为满意,并在年报中表明,公司2019年预期可售资源达人民币2,373亿元,同比升30%,以快周转的适销产品为主,有助于集团保持高质量、可持续的销售增长。

  但是,规模增长背后,远洋集团的负债也在增长。为了实现业绩的大跃进,远洋集团的净借贷比率也从2017年的62%上升为73%,截止2018年12月31日,贷款总额为885.75亿。

  而在2018年中,大型房企的净借贷比率约为62%,远洋的净借贷比率明显高于这一平均值。而净资产负债率方面,也是一路走高,从2017年的226.75%上升至294.94%,增长近68个百分点。

  虽然说,远洋集团在2018年踏入了千亿房企队伍,但是也背上了1860亿的高额负债。

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