中国奥园管理团队

  乐居财经 林佳 发自香港

  中国奥园（03883，以下简称“奥园”）交出了2018年的成绩单。合同销售人民币912.8亿元，完成全年目标人民币730亿元的125%，同比大幅增长100%;营业额为人民币310.1亿元，同比增长62%。

  坐乘大湾区东风，奥园迎来新的增长极。2018年，奥园共新增64个项目，新增可售货值约人民币1645亿元。在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目，规划总建筑面积约980万平方米，预计可售资源约人民币1452亿元。

  受益于良好的发展态势，奥园获得多家大行站台，惠誉、穆迪、S&P等大行均对奥园进行首次覆盖或提升评级。

  千亿奥园

  “2019年我们的销售金额要在2018年的基础上再增长25%。”奥园集团主席郭梓文在2018年度业绩会上抛出了新一年的“军令状”。

  在政策紧缩、市场逐步趋稳的当下，25%的增长目标是迎接千亿奥园的第一个挑战。郭梓的底气来自于2018年奥园的成绩。受益于充裕的可售资源，2018年奥园合同销售达人民币913亿元，完成全年目标人民币730亿元的125%，同比大幅增长100%，为内房增速最快之一。

  值得一提的是，2016至2018年奥园合同销售年复合增长率达89%，2018年合同销售权益比亦保持85%的较高水平。2018年12月实现合同销售人民币173.9亿元，再创单月销售新高。于2018年12月31日，已签约但未确认的合同销售约人民币1100亿元，将于未来2年内逐步确认。

  在销售规模大幅增长的同时，奥园依然保持了财务稳健。2018年，奥园迎来了开挂的一年，营收、毛利、净利、现金流、股东利润等多个业绩指标均大幅增长。业绩报告显示，奥园毛利润同比增长88%至人民币96.3亿元，毛利率约31.1%。净利润为人民币29.4亿元，同比增长51%；核心净利润为人民币30.7亿元，同比增长63%。董事会建议派发末期股息每股人民币36分（相当于42港仙），派息比率达40%，保持稳定宽裕的派息政策，回馈股东及投资者的支持。

  投资者关系总监陈嘉扬表示，为了提高公司的经营效果，2019年将实现“30x40”营运策略，即培养30个城市公司，每年完成销售40亿或以上。

  新的一年，奥园稳健地接过接力棒，实现开门红。3月4日，奥园发布公告宣布，2019年前两个月累计实现未经审核合同销售额约112.3亿元，较2018年同期增长约39%。

  掘金大湾区

  过去40年的改革开放中，粤港澳起到了排头兵的作用。招商证券指出，粤港澳大湾区国家战略规划将成为这一区域经济和房地产市场的长期驱动，其预测大湾区人口将增长2000万。未来十年大湾区房地产市场将扩大3倍，对布局该域内的企业带来长期发展动力。

  粤港澳合作发展进入湾区经济共建时代，城市群及城市个体面临着融合并进的发展机遇。大湾区的房地产市场潜力巨大，布局的房企成为红利的最大受益者。《粤港澳大湾区2018年房地产市场报告》指出，2020年大湾区经济占比将达到9.6%。未来三年新建住宅年均需求仍有90万套，二手房需求74万套。

  植根广东、布局全国，起步于大湾区的奥园正坐乘大湾区东风，迎来又一春。2018年，奥园共新增64个项目，新增可售货值约人民币1645亿元，平均土地成本约每平方米人民币2418元，确保合理的土地成本及稳定的利润率。于2018年12月31日，奥园拥有土地储备总建筑面积约3410万平方米，权益比约80%，总货值约人民币3650亿元，足够满足未来三年左右的发展需求。

  “旧改专业户”正投身大湾区建设，致力于为大湾区带来崭新的面貌。目前在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目，规划总建筑面积约980万平方米，预计可售资源约人民币1452亿元。2019年，预期位于广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备，可为未来提供可售资源约人民币660亿元，带来额外的销售增长动力。

  陈嘉扬透露，2019年奥园仍然会坚持深耕大湾区，主要在一二线城市及二线核心省会城市拿地。

  大行唱好

  2018年，奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债人民币39亿元；并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元，平均成本低于7%，优于可比同行。截至2018年12月31日，净负债率为58.9%，处于行业合理水平；总银行结余及现金约人民币396.2亿元，流动性充裕。

  管理层表示，2019年，奥园将进一步延长债务期限，优化债务结构。未来，奥园将在保持财务稳健的同时实现业务快速增长，为股东及投资者带来理想回报。奥园漂亮的业绩和多元的融资渠道成功吸引了大行的注意。

  摩根大通发表研究报告指出，植根于大湾区兼积极于全国扩展业务的中国奥园，未来几年将迎来盈利突破，预测2018-20年盈利的复合年均增长率达到42％，而2019年度的销售额可望增加25％、股本回报率达21％。摩通视奥园为新兴开发商的首选股份，首予“增持”评级，目标价为9港元，建议投资者在业绩公布前先行买入。

  另一大行穆迪对此表示赞同，其表示，鉴于奥园集团超额完成2018年销售目标，合同销售同比增长1倍至人民币913亿元。穆迪指出，上调中国奥园集团股份有限公司评级展望，由“稳定”调升为“正面”，并确认企业信贷评级为“B1”。穆迪报告指出，此次上调评级展望反映了奥园集团强劲的合同销售金额及营业额增长将推动其未来12个月至18个月的信用指标提升。

  鉴于奥园良好的发展态势，中金公司首予奥园“买入”评级。中金在报告中指出，过去几年奥园在积极扩大规模与保持财务稳健方面取得较好的平衡，且可持续下去。中金预期，由于合同销售及物业交付增速快，奥园2018至2020年盈利年复合增长率约40%，可见性高。中金认为，奥园交付及盈利增长将高于市场预期，首予“买入”评级，目标价8.64港元。

  时间拉回5个月前。2018年8月，奥园获国际信用评级机构惠誉（Fitch Ratings）上调评级展望，由“稳定”调升为“正面”，惠誉报告指出，奥园的销售动力强劲，2018年上半年销售出色，全年目标的完成率较高。同时，奥园亦保持良好的财务状况，购地速度加快且可控，支持奥园的正面评级展望。