中国金茂管理团队

  乐居财经 林振兴 刘婷 发自香港

  中国金茂的投资者会议，比预期火爆太多。现场近120个座位全部坐满，后排临时加了20个座位，这仍然不能满足前来的投资者们，在会议尾声，仍有投资者挤在门口旁听。

  投资者会议结束后，高管被投资者“人肉围堵”，问题多是关于2019年的融资计划与经营目标。原本定于18点开始的媒体也因此推迟15分钟。“晚上可以找我继续聊。”投资者关系总监郑秋平意犹未尽地跟投资者道别，转场媒体会。

  晚间，黑色直身西装、搭配黄色领带的中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞带领一众管理层出席业绩会。现场透露，2018年实现销售额1280亿元，同比大增85%，成为史上规模发展最快的一年，同时首次踏入千亿规模的门槛。

  这个增速无论对中国金茂，还是对行业而言，都是一个黑马级别的突破。

  冲击1500亿

  2018年初，李从瑞在2017年度业绩发布会上透露，正式冲击千亿阵营。去年半年业绩会上，他又将销售业绩冲刺指标上调至全年1200亿。

  而今，超额完成业绩目标、销售突破千亿门槛的同时，中国金茂已然成为一个规模庞大、无惧周期风险的新巨头。从2015年的301亿，到2016年的485亿，到2017年的693亿，再到2018年的1280亿，最近四年来，其销售规模复合增长率高达50%以上，处于行业高位。

  在目前融资、销售环境并不乐观情形下，中国金茂实现逆市增长，在2018年以85%的高销售增长率引发诸多侧目，增速甚至大大超过以扩张“凶猛”而著称的闽系房企，其业绩增幅在千亿级及以上的房企中位居榜首。

  速度突破的同时，中国金茂进入了利润兑现的高质量增长时期。2018，中国金茂获取毛利145亿，同比增长45%；获取约73.77亿的年度净利润，同比增长43%；股东应占利润52.1亿，同比增长31%；毛利率达到38%，同比增加6个百分点。

  不过，中国金茂并不是“唯规模论者”，“规模适度”是中国金茂16字发展箴言的第一句，2019年金茂将规模目标锁定在1500亿元。

  李从瑞表示，“公司2019年1500亿的指引目标并不是保守，而是守信用。事实上，如果仅仅是为了规模，明年我们冲3000亿也是可以的。”

  去年年初的业绩会上，金茂将原本“5年实现2000亿”的规模目标，提前至2020年完成。按照目前的进度表，未来两年金茂只要保持约40%的增速，即可完成目标。

  土地市场的“运筹帷幄”，为中国金茂的业绩增长提供了充足的货值。2018年共计收购项目56个，总土地款896亿，总土储为6420万平方米。全年新增土储2264万平方米，同比2017年的932万平方米，增长了2倍之多。

  并成功进入14座新城市，累计进入40城，实现全国核心城市的均衡布局。郑秋平表示，2018年下半年，中国金茂在市场比较差的时候，买了便宜的土地，平均拿地成本8124元/平，增加未来发展的可能。

  对于2019年的规划，李从瑞表示，中国金茂将按照权益内回款的50%获取土地，这是非常稳健的策略。布局的城市仍以一线和二线为主，目前中国金茂希望深耕现有城市，多个城市发展不是中国金茂的目的。

  此外，业绩会上展示的数据显示，中国金茂2019年在环渤海区域、华东区域、华中区域、西部区域、华南区域的五大都市圈、40个城市的在售项目中，拥有2376.5亿总货值。意味着中国金茂在今年达成1500亿元的签约额销售目标，并非难事。

  值得一提的是，在业务快速发展，土地储备扩容的情况下，作为资本市场的优等生，中国金茂财务依旧稳健，截止2018年公司负债率70.1%，低于大部分同行企业。标普、穆迪和惠普三家国际评级机构均给予中国金茂“投资级”评级和“稳定”展望。

  得益于央企背景及公司优质的实力，中国金茂资金成本控制能力出色，公司的债务成本优势明显，全年的借贷成本大约是5%，而公司2019年发了一个18亿的债券，利率低至3.72%。

  千亿王牌

  与过去跑马圈地的旧时代逻辑不同，中国金茂的千亿是以科学创新和精细运营取代资源占有为王的新千亿。

  在宁高宁带领下，金茂坚持走新一代的“城市运营商”路线，它并不单单是扩宽了中国金茂的产业链条，其背后深藏着另一套生意经，囊括开发、产业导入以及城市管理等业务，为金茂高速成长提供丰富的羽翼。

  2018年，中国金茂继续以“释放城市未来生命力”为愿景，金茂布局了一批以城为特色的优质城市运营项目，堪称是城市运营项目的专家。在城市运营业务中，金茂的物业开发、酒店经营、商务租赁、零售商业等板块也顺势而起，并支撑起写字楼、商业、酒店等多条产品线。

  2018年，中国金茂还推动309家产业资源签约，实现张家港智慧科学城等3个城市运营项目正式落地，新增26个框架合作协议签署。截至到2018年底，已累计获取及锁定13个城市运营项目。

  在业绩会发布的前一天，金茂和中化集团认缴出资总计20亿元成立合伙企业，从事不动产领域私募股权投资，并由中国金茂操盘、运营、输出品牌等的项目。

  金茂表示，交易有利于借助中化资源优势，加强产业与地产跨板块协同合作，拓宽融资渠道进入权益资金，同时以发挥公司在城市更新、产城融合方面的作用。

  除了城市运营，中国金茂的另一核心王牌是产品力，坚持走高端路线，这其中最为特别的产品线，当属金茂府。靠着金茂府的超级IP，中国金茂连续多年荣膺品牌房企销售单价TOP1。

  从上市之初，没地、没品牌、没钱。2009年，广渠金茂府以绿金品质横空出世，跳出市场红海竞争，使“金茂府”品牌的科技住宅一举成名。到如今“金茂府”已然成为市场现象级产品，开盘即热销。

  中国金茂始终遵循严苛的中心择址观，选择与品牌内涵契合的人脉地络，肩负城市运营责任，对得起脚下深耕的每一块土地，筑就一座座时代标杆。仅仅不到十年，23城42府，金茂府成长为货值超4000亿的“超级物种”。

  去年10月，中国金茂正式宣布开启“金茂府2.0”时代。从“科技住宅1.0”到“智慧住宅2.0”的迭代过程中，中国金茂也一直在自我更新。构建绿色健康产业链和智慧科技产业链是金茂的又一次自我跨越，但之于其智慧城市运营商的定位来讲，实际上是内部生态的进一步完善。

  站在千亿的起点再出发，中国金茂步履稳健而战略坚定，锤炼产品基本功，以地产优等生的姿态冲向第一梯队。