大悦城地产管理团队

  乐居财经 林振兴 发自香港

  3月19日，大悦城地产（00207.HK）于香港举行2018年业绩发布会。在消费升级、新零售大潮等助推下，国内零售业呈现平稳增长，但从整个地产行业来看，2018年市场环境对发展商而言并不容易。

  作为国内专注商业地产的大型开发运营商，大悦城地产始终坚持以战略为导向，谋定而后动，这种风格让公司不做跟风的机会主义者，而是一直心无旁骛地“练好内功”，在应对下行市场时，优势更加凸显，多个营业指标依然取得佳绩。

  核心净利大幅上扬

  业绩公告显示，大悦城地产2018年整体营收为81.29亿元，物业投资及开发收入73.96亿元，酒店经营收入7.33亿元。回归到最主要的指标来看，大悦城地产核心净利润15.67亿元，同比增幅为86.8%。

  盈利方面，大悦城地产2018年整体毛利率为55.4%，较2017年同期上升10.4个百分点，主因投资物业提升运营效率以及物业开发因交付产品结构变化。毛利上升的同时，销售及服务成本为36.29亿元，同比上一年下降43%。

  投资物业方面，大悦城购物中心租金收入26.03亿元，同比增长11.4%。主要为杭州大悦城去年八月开业，租金收入0.43亿元，同时上海静安大悦城、成都大悦城、西单大悦城写字楼和经过改造后的中粮广场等运营情況持续良好，经营业绩较上年同期获得较大提升。

  其中，共有七个大悦城项目租金收入超亿元，租金收入最高的项目是西单大悦城商场，约为6.84亿元，朝阳大悦城及天津南开大悦城次之，分别为6.44亿元和3.96亿元。

  目前，大悦城地产持有型及销售型业态资产的比例大约为33%：67%，未来它将力争实现2：8的目标，同时将依据该资产配比的构成实现相应的收入。

  低融资成本与低负债

  截止2018年底，公司持有资产总值988.61亿元，同比增长14.5%；总权益 451.71亿元，同比上升6.4%。多年来，一直增长平稳的大悦城地产，寻找到了一条均衡增长的路线，且财务数据稳健。

  2018年，是中国房地产发展历史中极不平凡的一年。内地经济下行和去杠杆背景，资金被限制大量流入房地产行业，从而导致房企融资难、融资贵的情形。

  根据克而瑞数据，2018年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已创下2015年以来单月融资成本的最高水平。2018年1-11月，房企平均融资成本6.32%，超过2017年全年平均值。

  不过，大悦城地产的平均借贷成本4.39%，资金成本维持在业内较低水平。同时，截至年底的净负债占总权益比率为45.3%。

  房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。Wind数据显示，截至去年一季度末，房企上市公司整体负债率达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。

  大悦城地产2018年负债率仅为54.3%，相较于部分房企动辄80-90%的负债水平，其财务负债情况相当不错。

  低融资成本和低负债率的“双低模式”，为大悦城地产的未来发展预留出较大的空间，更为未来大悦城控股的规模增长埋下伏笔。它将进一步提升运营能力与产品创新能力，坚持轻重并举的双轮发展模式，探索行业领先开发模式，将大悦城打造成为具有全国影响力，强大号召力和庞大流量的超级IP。

  业务布局 轻重并举

  “大悦城”品牌诞生于2007年，在过去12年的发展历程中，大悦城地产“慢工出细活”，在9个城市持有、管理及运营已开业的大悦城购物中心12个，合计建筑面积227.16万平方米，且基本位于一二线核心城市。

  正是这种精细化管理，大悦城如今发展风生水起，成为行业内排行前列的商业地产品牌。目前，大悦城地产尚有已获取未开业的购物中心7个，合计建筑面积76.41万平方米，其中2019年预计新开业昆明大悦城2期。

  2018年，大悦城地产物业发展全面提速，轻重并举，相继实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，这四家大悦城购物中心的开业表现也颇为抢眼，屡破纪录。

  杭州大悦城开业客流16.3万，开业率达93%，累计销售超过1亿元；西安大悦城招商率100%，同期开业率96%，开业客流突破28万，单日销售1286万；昆明大悦城招商率100%，同期开业率90%，开业客流突破26万，单日销售1012万；上海长风大悦城的开业客流也超过8万。

  除此以外，长风大悦城是第一个放进并购基金中的项目，这支基金的设立以及存量改造的思路，也使得大悦城开业项目的速度将越来越快。

  大悦城地产以消费者需求为导向，在细分客群、深入研究市场的基础上，形成的高品质、智能化、个性化的商业项目会获得消费者和市场的认可，并推出第二条产品线“大悦春风里”，与大悦城产品线在业务层面形成交集和互补。2018年，大悦春风里在苏州、北京、青岛落地四个项目。

  近年来，大悦城一直也在设法让自己变“轻”，2018年大悦城地产已与高和资本合作成立高和基金，投资北京及环北京区域的项目。此前，大悦城地产也曾分别于2016年及2017年成立核心基金及并购基金。

  通过轻重并举，目前大悦城手中的资金较为充裕。报告显示，2018年大悦城的现金及现金等价物（包括受限银行存款及抵押存款）为71.2亿元。

  打造多元业态

  大悦城地产以商业地产为核心板块，涵盖住宅、写字楼、酒店和产业地产等业态，形成了多元综合的立柱产品线。

  住宅地产方面，其物业合同销售金额88.83亿元，同比增加8.9%。海南红塘悦海，前滩海景一号，上海天悦一号，青岛中粮金沙祥云等销售型物业销售良好。其中前滩海景一号，首期开盘一  抢而空，销售火爆，销售金额高达35.61亿元。合同面积41963.1平方米。

  酒店经营收入为7.33亿元，占总收入9.0%。大悦城地产凭借丰富的酒店行业投资、管理经验，重点选择了具有区位优势、资源优势的位置，目前控股及参股持有4家酒店，包括三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚凯莱仙人掌度假酒店和西单大悦城酒店。

  写字楼方面，西单大悦城写字楼、北京中粮广场写字楼和香港中粮大厦的租金收入分别为0.46亿元、2.68亿元和0.77亿元。大悦城地产写字楼业务不断强化品牌定位，打造特色，提升服务质量，加强成本管控，提升运营效率。

  北京中粮置地广场于2018年8月开业，它深耕精细化重度运营，创新打造了融贯Work-CO-Life 3C生态体系，建立了以“悦享生活空间——COFCO Life”，“共享商务社群——Commons”以及“智慧办公平台——Coffice”为内核的办公生态理念。

  总而言之，坚持轻重并举的大悦城地产，不仅拥有低融资成本及低负债率等优势，使得经营回报稳中向好，还给整合重组后的大悦城控股提供弯道超车的有利条件。