乐居财经 温巧平 发自香港 

  成长是伤疤上开出的花儿，这句话再适合不过当下的碧桂园。在鲜花与掌声中、在过往的唏嘘中前行，碧桂园的存在，不得不说是中国改革开放下的一个奇迹。而这个奇迹，在2018年实现了5018.8亿元权益销售金额。

  而在7000亿之上，创始人杨国强说，“中国60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间。” 

  据碧桂园年报披露，27年来，已进入了1156个城镇，拥有超400万业主。但努力做开发商的碧桂园发现，这个身份已不足以让“社会更美好”。今年1月份工作会议上，杨国强提出“我们是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，备受各界关注。

  如今，碧桂园“高科技综合性企业”的蓝图正缓慢向世人展开，这实际上并非一家开发商的宏大愿景，企业战略一旦实现，碧桂园这类科技型地产公司铺设的城镇化，或许就是中国未来城市该有的模样。

  优化战略布局

  要让这一切成为现实，拥有企业高度契合时代发展的战略与雄厚的土地储备做保证。

  而在这两点上，碧桂园做足了功课。

  据统计，2018年，碧桂园完成了进驻中国内地所有省份的布局。截至2018年12月底，碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。

  2018年全年12个月，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。碧桂园这些年，确实为那些布局、规划混沌的村镇，带来不一样的生活和居住体验。

  土地储备是开发企业的发展之源。截止去年底，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

  2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。这意味着，碧桂园在夯实三四线布局的基础上，进一步优化城市布局，使得各等级城市市场的土地储备更加均衡。

  重仓大湾区，也让碧桂园在战略布局上获得较大优势。克而瑞研究中心统计，TOP30房企大湾区总货值达5.73万亿元；碧桂园位列第一是粤港澳大湾区最大受益者；三类房企重仓湾区布局有道。截至2018年末，碧桂园位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元，储备领先同行，开发价值巨大。

  自2016年以来，“京津冀十三五”规划的出台与2019年粤港澳大湾区战略的推动，重构都市圈，建设新型“超级小镇”，成为开发商们转型升级的突破口。而碧桂园早年提前备下的土地储备恰好契合了新时代的转型发展需求。碧桂园棋高一招。

  “中国有60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间。要让他们能买到一个物业管理好、房型好、绿化配套好的小区，这是我们有能力也有责任去做的事，我们要为中国的现代化和城市化做应有的贡献。”政策与数据面上的支持，正是杨国强坚持走镇城化战略的信心所在。

  城镇化中的小镇范本 

  中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是都市圈，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。在2015-2017年新一轮的高房价、高地价背后，是市场前所未有的焦虑感。在无地可拿与烫手的地王之间徘徊。特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。

  按照国家统计局的数据，截止2017年终，中国城镇常住人口为81347万人，占总人口比重仅为58.52%，比上年末提高了1.17%。需要注意的是，如果只计算户籍人口，那么中国城镇化率仅为42.35%。

  而发达国家的情况，截止2016年末，德国75.5%，法国79.8%，美国81.8%，加拿大82%，英国82.8%，日本93.9%。从城市化率这一指标上看，中国落后欧美大概20%。按照中国每年1%左右的城镇化率，那么大概需要20年左右，才能达到80%左右的水平。

  无论是现实的努力还是来自于时代的厚待，拥有土储优势的碧桂园投身大湾区建设，以小镇的力量助推城镇化发展，已是无法抵挡的先行战略。不只是碧桂园看到了中国城镇化的机会，中国主流开发商对于城镇化的布局也早有共识。

  碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城、蓝城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。

  而土地成本低，赋予了碧桂园很大程度上的成本自由度，它可以在产品上做很大的投入，去深挖它的护城河。

  按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇，这个承载了碧桂园高科技与乡村振兴梦想的载体，将成为未来的新增长点。

  目前，碧桂园已在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀城市群落因地制宜的布局了一批产城融合项目，助力中国城镇化发展。其中，位于粤港澳大湾区的小镇项目主要有潼湖科技小镇、思科（广州）智慧城、顺德新能源汽车小镇等。在粤港澳大湾区重大机遇下，潼湖科技小镇有望最终形成具有完整产业链的物联网产业集群。

  依循碧桂园如今的“高科技综合性企业”的定位与方向，注入高新科技力量的小镇对于推动中国城镇化发展无疑是质的改变。

  相关负责人表示，随着建设的铺开，科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中会占越来越重要的位置，不过，这需要一个过程。目前，科技小镇前期销售业绩贡献不占主流，但后期成长性比较强。碧桂园对科技小镇的成长性和品牌提升的价值非常重视。

  在碧桂园的设计中，因地制宜是每一个科技小镇的建设基本逻辑，有自己的主导产业和龙头企业，再成立产业发展基金来搭建平台、创造全产业链的生态。

  在潼湖科技小镇，龙头就是思科，主导产业就是思科所擅长的物联网、移动互联和大数据。因此这个项目既不是传统意义上的美丽乡镇、乡村小镇、仿古历史小镇的概念，也不是传统意义上的开发区。

  碧桂园总裁莫斌曾表示，为务求实现长期盈利，科技小镇是作为房地产主业业务的战略补充。碧桂园正着手打造科技小镇，在一线城市周边及强二线城市，建设产业孵化器、写字楼、商业综合体等多种业态。截至2018年底，碧桂园在长三角，珠三角，京津冀，湘渝川等区域，打造了多个科技小镇项目。

  目前的城镇化战略，实际上是城市化战略，重点打造人口持续流入城市，对特大城市实施都市圈战略，打造连结特大城市这中小城镇的快递路网和公共交通网络体系，实现教育、医疗、社保、公交一体化，使大城市成为工作首选，甚至可以让环都市圈中小城镇成为老人颐养之地。碧桂园这类的开发企业，无疑在这一框架搭建中扮演着重要的角色。

  碧桂园的“武器”

  以小镇之名，推动城镇化发展，并非一句为贴近政策热度而叫响的口号。土地储备、城镇建设经验、现代化的科技手段以及强大的资源重组能力，无论是科技农业、机器人产业基地还是地产+教育，环环相扣，相辅相成，缺一不可,都是碧桂园强有力的武器。

  公司自2016年就提出，以产业为核心，以项目为载体，以产带城、以城促产、产城互动的发展路径打造生产、生活、生态"三生融合"的宜业宜居之城，就已经开始对产城结合、协同发展做出了前瞻性的布局。两年后，杨国强提出的碧桂园三驾马上发展重点：农业、房产业和机器人，为企业指引了一个更明确的方向。

  在充足的土地储备与资源实力下，一套以"地产+科技+农业+教育"的方式在碧桂园发展征程里循序渐进。

  据悉，碧桂园集团将斥800亿元的巨资投入机器人版块的建设。目前，位于总部基地组团的机器人谷首开区已开建，预计2021年（项目交地之日起三年内）完成全部建设并交付，并在竣工后五年内达到100%设计产能。积极投身智能制造，发展科学技术的决心可见一斑。

  另外，作为现代农业的探索者。碧桂园专注于三四线城市开发，因此公司利用其强大的开发能力帮助农村地区的农业发展，通过「公司+农户」的模式，探索并建立现代农业经营模式。碧桂园通过旗下零售商店向消费者提供更安全，更便宜和更多种类的农产品，帮助农民提高产量和收入。另一方面，农民财富不断积累，将更有能力购买碧桂园的住宅，形成良性循环。

  不止如此，碧桂园学校在中国12个省市、从幼儿园到大学周期，教育产品涵盖国际学校、双语学校、幼儿教育等。

  近期出台的规划纲要，对于粤港澳大湾区“9 城2 区”均做出了明确定位，其中以港、澳、广、深四大中心城市为发展核心引擎；因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村。中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，凭借前瞻的眼光，碧桂园成为中国城镇化大潮的实践者和先行者。