年报风云 | 新城悦的“爆米花”故事

乐居财经   2019-03-12 22:55:26

戚小明定了三个小目标。

新城悦2018年业绩发布会现场图新城悦2018年业绩发布会现场图

  编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这一份份“体检表”中,一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读,本期推出《年报风云 | 新城悦的“爆米花”故事》。

  乐居财经 林振兴 发自香港

  上市4个月后,新城悦(1755.HK)交出了首张成绩单,港股也迎来了首家披露2018年年报的物业服务企业。

  3月11日,深灰色直身西装的新城悦董事长兼首席执行官戚小明带领一众管理层出席香港业绩会。满当当的会场、靓眼的业绩,令他本人心情愉悦,原计划一小时会议也因此延长。

  现场透露,2018年营业总收入达11.50亿元,同比增长32.7%。毛利为3.39亿元,同比增长39.9%。公司权益股东应占利润为1.50亿元,同比增长104.9%。每股基本盈利0.24元,拟派末期股息每股0.1元。

  增值服务近四成

  2019年伊始,新城悦股价就一路大涨,较上市首日收盘价已上涨超过130%。在震荡的股市背景下,新城悦依然能逆势上扬,资本对其青睐不言而喻。

  在新城悦上市的同期,佳兆业物业、永升生活服务也纷纷登陆港股,但表现一般。其中,佳兆业物业从发行价9.38港元一路下跌至8.10港元。

  翻阅此次年报不难发现,新城悦用超预期的数据回应了投资者,交上一份漂亮的答卷。收入方面,公司2018年全年收入11.50亿元,增长超过三成。主要来自物业管理服务及增值服务,而物业管理服务收入依然为集团最大收入的来源,达7.32亿元,占集团收入63.7%,同比增长29.1%。

  如今,新城悦的业务范围已不再是单纯讲物业管理,而是集服务提供者、社区运营者、资源连接者、资产管理者等多种角色于一身。

  契合爆米花效应,即电影院的一大部分收入来自增值服务 ——卖爆米花,新城悦率先破解了物业行业普遍存在的盈利收入来源单一的难题。公司年内的增值服务收入为4.18亿元,占集团收入36.3%,其占比的提升为新城悦带来了更多元化和更丰厚的利润来源。

  新城悦增值服务包括提升社区内多种经营能力,车位尾盘销售是重点;以及建设智慧社区标杆项目,大力拓展新社区的智能化工程服务等。其中,公司开发的新橙社APP注册用户亦超过了54.7万人。

  据了解,从2018年下半年开始,新城悦重点发展资产管理业务,通过在上海、苏州、南京等城市的试点,已经建立了完善的业务运营规范,并将在2019年将资产管理运营模式复制到更多的区域。

  由于新城悦是在2018年末在港交所上市的新股,拥有募资来的较充沛的现金流。得益于此,现金及现金等价物大幅上升101.7%至12.78亿元,公司负债率则由2017年的76.76%骤降至2018年的44.14%,下降了近33个百分点。

  除了财务关键指标上表现优异,公司在管理项目和面积上也处于加速增长阶段。截至2018年底,新城悦在管项目达到200个,同期增加23个,截至2018年年底,在管社区已经覆盖了全国23个省、直辖市及自治区,在管面积达到4288.7万平方米,较2017年的3627.7万平方米增加18.2%。

 一把双刃剑

  作为一家分拆上市的物业公司,新城控股的强劲销售还是对新城悦形成了有力支撑。新城控股位列内地房企前八,最近三年,这家房企销售金额从800亿三级跳,到2018年2211亿,这些销售数据预计1—2年后将转化为交付数据。

  新城悦年内合约面积突破1亿平方米,于年末更是达到了1.12亿平方米,较2017年的6780万平方米增加了65.5%。集团表示,合约面积的爆发式增长在于新城控股的快速发展,使得新城悦可持续获得大量且优质的物业管理合约。

  2018年,来自新城系开发商与第三方开发商的在管面积占比为71.1%和28.9%,而在合约面积中,差距扩大到了78.1%和21.9%,这也意味着新城悦和地产公司发展捆绑在了一起。

  这是一把双刃剑,既能给新城悦打好业务基础,但又给外界感觉过分依赖兄弟公司。此前戚小明接受乐居财经专访时给出过这样的答案:努力通过外拓或者并购的方式增加独立第三方的业务来源,但是考虑到新城控股近几年新交付面积增长非常快,所以目标还是希望能够将非新城项目比例维持在30%左右。

  此外,新城控股的大本营长三角亦是新城悦业务分布最密集的区域。从收入来源看,长三角区域贡献占比为82.7%,仅江苏一省占比就超过六成。

  据了解,新城悦调整地域发展规划,正在向全国化布局的方向发展,实行“1+3”战略,以长三角为主,同时在环渤海、珠三角、中西部三个区域寻找扩张点。目前,“1+3”区域的合约面积占总比已达到94.9%。

  “1”仍是新城悦未来布局的重中之重。它是新城控股最核心的区域,同时也是新城悦品牌影响力最大的区域。在新城控股的土地储备里面,目前仍有50%以上是在长三角区域的。

  随着粤港澳大湾区规划的重磅出台,嗅觉向来灵敏的新城悦自然也开始关注这片热土,然而目前其在珠三角区域的物业服务收入和在管面积均未显示。对此,戚小明回应称,虽然账面上看起来珠三角地区尚未产生收入贡献,但其实在公司内部,该区域相应的管理开发团队已经组建完成。

  谈及未来,戚小明给新城悦定了三个小目标:在管面积计划在两年内增至1亿平方米,于三年内进入行业前十名,同时增值服务收入占比超过50%。

  1亿方目标在18年合约面积的雏形已现,戚小明对于这一目标的实现颇有自信:“或者说,这一目标实现起来把握是很大的。”

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