年报风云 | 当代置业轻点刹车

乐居财经   2019-03-13 07:57:00

不可忽视的是,当代置业年度净利润约6.62亿元,下降约19.9%。

当代置业2018年业绩发布会现场(刘婷/图)当代置业2018年业绩发布会现场(刘婷/图)

  编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这一份份“体检表”中,一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读,本期推出《当代置业轻点刹车》。

  乐居财经 王泽红 刘婷 发自香港

  “现场已经坐满了,不要再加座位了。”

  3月12日早上,香港香格里拉大酒店五楼会场的工作人员正在为发布会做最后的准备工作。连续下了一周雨的香港终于放晴,当代置业(01107.hk)的发布会如期而至。九点整,当代置业公司董事局主席张雷、执行董事兼总裁张鹏、副总裁王强、计划财务中心总经理、公司秘书蓝梓健等高管走进会场,2018年业绩发布会准时开始。

当代置业副总裁王强公布2018年业绩当代置业副总裁王强公布2018年业绩

  早在2018年初,当代置业就制定了320亿的销售目标;如今,有惊无险,压线完成目标。在发布会现场,王强公开表示,2018年当代置业全年合约销售额约321.57亿元,按年增长约44.9%,销售均价每平方米约1.04万元。

  而与增长的销售额对应的,则是稳健的财务数据。业绩报告显示,当代置业2018年收益约93.38亿元,增加约9.8%;毛利约21.71亿元,增加约21.2%;毛利率增加2.3个百分点至23.3%,物业销售毛利率由2017的19.7%上升至21.8%。而不可忽视的是,当代置业年度净利润约6.62亿元,下降约19.9%。

  带着对数据的好奇,200余位投资者来到发布会现场。原本计划一个半小时的发布会缩短为45分钟。经营情况、市场预判和公司发展规划等成为了发布会上的核心关注点。

  资金充足 偿还负债无压力

  不断走高的地价持续挤压房企的利润空间,只有扩大规模,才能获得较充裕的资金、低的融资成本以及营业收入。但是过多的土地储备就必然意味着庞大规模贷款,从而使得负债增加,成为了行业现状。显然,当代置业也遇到了相同的问题。业绩公告显示,当代置业2018年负债率为81.9%,相比于2016年68.9%以及2017年83.1%的负债率,略有提升。

  虽然81.9%的负债率,与行业内动则超过100%的负债率相比,只能算是一般般,但是在发布会现场,也成为了投资者最为关心的问题之一。

  对此,王强表示,2018年一年内到期的负债是88亿元,年底时已经优化美元债,足够偿还今年10月份需要的债务,另外还有三个亿的贷款额度,资金较为充足。他透露,目前当代置业已经在提前准备资金,并且已经安排了还款计划,接下来全年的融资计划或为260亿元,具体也将根据实际情况做调整。

  另外,为了实现资金的快速回流,提高资金的利用率,当代置业提出了达到要求的楼盘要实施“456”方案,即4个月开盘、5.5个月实现现金回流、6个月实现再融资。管理层透露,2018年当代置业有50个项目都实现在4个月内开盘,其它的项目均在8个月内开盘。

  张鹏强调:“2019年当代置业一定是现金流第一,保证公司整体的负债率(处于合理水平)。”


当代置业执行董事兼总裁张鹏发表讲话当代置业执行董事兼总裁张鹏发表讲话

  持续拿地 保证规模增长

  梳理历年年报可以发现,当代置业2015年至2017年的土地储备分别为462.3万平方米、540.3万平方米和649.1万平方米。2018业绩公告显示,截止于2018年12月31日,当代置业及其合营企业和联营公司土地储备(不包括投资性物业及持作自用的物业)合计约8,76万平方米。这意味着,当代置业在2018年土地储备增加了227万平方米。

  业绩公告显示,当代置业在2018年坚持稳健及均衡之土地获取策略。截至2018年12月31日止,透过私人协商及政府公开招标、城市改造项目、一二级联动的土地开发模式及合作等多种方式,当代置业购入共22个新项目的相应地块或相关权益。其中,新获取项目逾八成布局在战略锚定的京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群及15个省会或优质二线城市。

  近些年,当代置业一直在快速地扩张规模,持续拿地。在2015-2017年将覆盖范围扩大到更多的一线和二线城市,并在2017年和2018上半年增加了三线城市的土地储备。目前,当代置业位于北京等一线城市;太原、合肥、苏州、长沙等二线城市的可售资源约占总体的70%。

  500亿元业绩是房企规模的分水岭,在2018年初,当代置业就提出了3年500亿的目标。而今加速地拿地,也显示出他们扩张规模的渴望。

  当被问及2019年的买地计划,张鹏表示,2019年当代置业计划买400亿货值的土地,动用回款额占比25%-30%;并且,2019年当代置业将继续聚焦华南华中地区,同时也会关注成渝地区。

 绿色基调不变 深拓品牌价值

  如果说房地产行业的上半场是以销售为王,那下半场,房企争夺的焦点将转向生活,涵盖居住、教育、医疗、养老、度假等生活的方方面面。近两年,房企八仙过海,转型潮涌。当代置业以“绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期生活家园”为企业的核心竞争力,抢跑新赛道。

  “绿色科技是我们发展的核心要素,我们将矢志不渝地坚持下去”。在发布会现场,“绿色”一次被管理层提了20次。张鹏透露,随着绿色科技影响力的提升,2017年当代置业开始第一个轻资产的绿色待见项目,2018年就获取了五宗土地,新增在建可售货值32个亿,新增代建建筑面积38万方,2018年的绿色代建的净利润率达到74%。

  2018年,当代置业发力产业。张鹏表示:“我们的产业协同分成三个阶段,第一个是外部产业IP合作,第二是我们是地产开发,形成我们具有特色的产品IP,另外,我们将形成自由产业IP集群。”

  2019年,当代置业的绿色科技发展基调不变。张鹏表示,2019年当代置业将会以稳健发展为主。当市场不好的时候增加黏性,市场好的时候增加溢价。当代置业相信,当形成竞争力之后,等市场好的时候,当代置业的绿色科技就成功了。

  黄金期仍在,2019年目标360亿

  2018年,房地产市场进入深度盘整期。融资收紧、政策频出已成常态,刚刚过去的两会也为2019年的楼市定调。稳字当头,开发商该何去何从?

  “我们将谨慎积极地看好2019年。”在张鹏看来,中国房地产的黄金期并没有过,当代积极地看好房地产市场。接下来,当代置业将会紧跟着政策走,哪些城市落实了管控房地产的措施,就要在哪些城市深度发掘该城市的机会。他表示,“面对不断变化的市场,公司提出投资要更加聚焦回款、加快速度,降低公司的融资成本,优化债务结构、控制负债总额,持续创新的产品,建立起坚强的护城河,这在未来的发展异常的重要。”

  2019年,当代置业将销售目标锁定为360亿元。与2018年的销售额相比,2019年的目标稍显保守。管理层解释道,2019年的销售目标是建立在公司文件发展的基础上的,新的一年当代置业将保持10%的增长率,适度增长。“无论是公司战略、或是策略的执行、土地储备的控制,我们完全有信心实现2019年360亿的销售目标。”

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