易商红木联席首席执行官 沈晋初

  乐居财经 王泽红 发自北京

  继宝湾、宇培上市成功后，易商红木如今也走上了赴港IPO之路。3月1日，易商红木（ESRCaymanLimited）向港交所递交上市申请，中信里昂证券、德意志银行为联席保荐人。

  据最新数据，易商红木的资产管理规模达到140亿美元，账面估值约12亿美元，旗下拥有合计1100万平方米的管理建筑面积。截至2018年9月30日，易商红木获得1.38亿美元利润，毛利率达89.4%。而据市场消息，易商红木此次上市或拟集资约15亿美元，约合117亿港元。

  如今的物流地产已然呈现“战国乱世”格局，外资企业普洛斯、安博和嘉民雄踞一方，类似寡头垄断，中方企业宝湾、宇培和易商红木奋起直追。普洛斯私有化大棋终局并收编平安不动产，宝湾物流终登A股市场，宇培赴港成功上市。而今，接连融资于并购的易商红木也终于要冲刺IPO，开启新一轮的物流地产市场之争。

  一路融资，资本色彩浓重

  早在十年前，当京东刚开始自建物流时，这种投入大、回本慢的重资产模式还备受质疑，但华平投资已经敏锐地捕捉到物流行业这一投资方向未来的巨大潜力。而浸淫物流地产多年的沈晋初与孙冬平也看到了电商行业迅速发展带来的新型仓储物流需求。彼时，沈晋初时任物流地产霸主普洛斯第一副总裁；而孙东平当时则以仓储地产项目运作见长，时任深圳创投副总裁。

  2011年，美国华平投资找到沈晋初与孙冬平二人进行一番洽谈后，志同道合的三方一拍即合，决定创立一个新平台，于是沈晋初与孙冬平立即辞职，华平投资迅速以1亿美元入股，“易商”随之创立。

  出于对中国和整个亚洲物流地产，以及现代化仓储行业发展潜力的重要肯定，背靠美国华平投资，刚刚出生的易商就受到了资本市场的青睐，保持一路融资状态。随后几年里， “有钱有人”的易商，发展走上快车道。2016年1月，易商正式与红木集团合并，成立“易商红木集团”（简称“ESR”）。

  据天眼查显示，自创立以来，易商红木从A轮融资到战略融资，共融资六轮，获得近20亿美元融资，折合约130亿人民币。曾获得包括华平、荷兰汇盈(APG)、荷兰养老基金PGGM、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)和高盛在内的全球投资者投资；其中，最近的一轮融资是2018年5月来自京东的3.06亿美元融资。

  在资本眷顾下，易商红木也在持续对外投资和收购。据招股书披露，易商红木旨在于亚太区1线及1.5线城市为新经济建设物流基础设施，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度等主要物流枢纽。截至2018年9月30日止，易商红木在中国、日本及韩国三国资产管理规模合计占比达90.9%。

  物流不是主业？

  就易商红木目前的业务构成来看，主要可分为发展、基金管理、投资三个部分。其中，发展部分主要指集团通过发展、建设及销售计入自有资产负债表的已竣工物业所赚取的发展利润。

  截至2018年9月30日九个月，易商红木实现收入1.7亿美元。其中，管理费收入为其最主要收入来源，包括管理的基金及其他投资公司所收取的费用及其他收入。而来自物流设施及投资物业的租金收入则仅占31.4%。由此分析，易商红木主要的营业收入来自于以投资为主的资金管理公司，而非物流地产业务。

  尽管物流地产已经是高度标准化、竞争非常充分的市场，但每一家有能力进入这个领域参与角逐的企业依然都有自己独特的砝码和标签，而背靠强大投资人阵容的易商红木也形成了自己的风格，其鲜明的“GP式活法、基金型玩法和国际化路线”成为了其闯荡物流地产市场的标签。

  而在此次赴港IPO后，易商红木募集所得的资金，还是用于未来的投资和并购发展。据招股书披露，易商红木拟将IPO募集的资金用于偿还2016年11月发行的韩亚票据及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股；并用于开发本身的物流物业及所管理基金及投资公司的共同投资；以及用于对亚太区现代物流地产公司或物流地产基金管理公司的选择性并购或战略投资。

  对抗巨头普洛斯的先锋

  而易商红木这种依靠资本和融资不断迅速扩大规模，占领市场的玩法，与其大股东华平投资进军物流地产市场的布局密不可分。自从1994年进入中国后，就一直在布局物流地产的发展版图。投资易商红木之后，华平投资的物流产业链布局落子频频。接连投资了安能物流、中通快递、主打同城配送的服务商云鸟科技和仓储物流平台新宜中国等。

  2017年初，华平投资借助易商红木这一平台，收购剑桥工业信托管理公司80%的股权，以及信托物业管理人的100%间接权益。此次收购后，易商旗下管理资产总额逾65亿美元，业务规模仅落后于彼时的普洛斯中国，华平投资的物流地产版图也得以向东南亚延伸。

  而在收购剑桥工业信托同一时间，恰逢行业巨头普洛斯也在寻求收购的时候。由于华平投资的物流执念，坊间一度有传言称，华平投资当时还在积极联合国内财团，计划在竞购普洛斯中分一杯羹。

  而易商红木作为华平投资在物流地产领域投资的成功典范，正在不断攻城略地，为华平投资的地产物流版图充当先锋。沈晋初曾经也表示：“华平在ESR的海外扩张中提供了很多非常有价值的建议。当机会突然出现的时候，华平的ready程度很高，能够非常迅速地出手。”

  据中商产业研究院发布的《2018-2023年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》显示，截至2018年，物流地产商在中国所占市场份额中，普洛斯占55%，嘉民占11%，宝湾占9%，宇培占6%，易商占5%，丰树占4%。

  现如今，看中物流地产市场的已经不止物流地产商们。随着在电商行业高速发展、一二线城市高端仓储需求增加以及国家政策的支持下，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企在内的传统住宅开发企业也都已对物流地产有所布局。

  未来，插上资本翅膀后的易商红木究竟能飞多远，只能拭目以待。