首创置业总裁钟北辰

  编者按：2018年房地产市场政策密集出台，市场成交下滑，给房企带来多大影响？同时，行业融资环境持续收紧，房企财务状况是否还能保持健康？随着2018年度报告进入披露期，我们或许可以从这一份份“体检表”中，一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读，本期推出《年报风云之首创置业：被吞噬的利润》。

  乐居财经 曲智静 发自北京

  3月8日晚间，在距离约定的年报日结束前一小时，首创置业(HK:02868)发布2018年营运数据报告。

  报告显示，2018年首创置业实现签约金额706.4亿元，同比上升26.5%，创历年新高，但仍未完成全年750亿的签约目标。此外，营业收入增幅有限、净利润下滑、每股收益降低、短期借款大幅上升等，让这份年报显得不是十分好看。

  净利润同比下降18%  财务费用大增161%

  截至期末，首创置业实现营业收入232.57亿元，同比增长约9%；营业利润同比下降约18%至31.6亿元。基本每股收益从2017年的0.67元下降至0.45元。

  首创置业：千亿目标延期

  值得注意的是，在营业收入上涨的情况下，其归属于母公司股东净利润却同比下降约9%至19.23亿元。分析营业收入，发现首创置业2018年税金及附加成本同比上升外，财务费用也大幅上涨，由2017年的109.73亿上升至286.92亿，同比上涨161%。

  首创置业曾多次发债缓解资金压力。报告显示，2018年首创置业累计发行各类债券125亿元。今年3月5日，首创置业发布公告称，拟发行不超过300亿的企业债券及不超过100亿元的中期票据，获得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

  这与首创置业回A受挫不无关系。为拓宽融资渠道，近年来首创置业3次冲击A股均以失败告终。2016年其再次向证监会递交了IPO申报稿，并通过发审会获得受理。但去年9月，首创置业以公司发展业务需求为由，主动撤回建议A股发行申请。

  资产负债率方面，首创置业控制的较为稳健。报告显示，全年资产负债率为77.49%，净负债率为193.43%，同比2017年的77.42%和150.64%分别下降0.07%和上升42.79%。公司短期借款为27.49亿元，一年内到期的非流动负债为206.71亿元，较期末货币资金225.27亿元多出8.93亿元，短期偿债小有压力。

  “快周转”乏力 千亿目标延期

  一向保守谨慎的首创置业，近年来开始加速寻求规模突破。

  首创置业2018年年初向外界透漏千亿计划，即2018年计划完成750亿元保底签约金额，争取突破800亿元，2019、2020年分别完成1000亿元及1400亿元的签约目标。

  受调控政策及现金流影响，首创置业开始走“快周转”“强投资”策略，核心城市项目落实“369”标准，即 “3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证。”同时加速非核心城市项目去化，加快资金回笼。同时建立自销平台，实现全年签约额约140亿元，占总签约金额约20%，在减轻销售费用支出同时通过通盘通客、区域联动、客户信息大数据管理等实现高效创收。

  作为首创置业的大本营，2018年北京地区销售业绩贡献尤为突出。面临调控收紧及大量“限房价竞地价”项目同质化激烈竞争，压力之下业绩不减反增，实现签约额392.4亿元，同比增长73.7%，占比达55.5%。而这个数据在2017年为223.4亿元，占比仅40%。

  首创置业：千亿目标延期

  集团全年实现签约面积306.3万平方米，同比上升27.6%，销售签约金额706.4亿元，同比上升26.5%。未能如期完成750亿年度目标，首创置业将2019年度目标由1000亿降为800亿，千亿计划被迫延期。

  土储备战  多元布局谋求突破

  深耕京津冀多年，首创置业一直在尝试走出去。

  报告显示，2018年首创置业抢抓土地市场窗口，采取一二级联动、并购及合作开发等多元方式，成功获取多个低溢价优质项目，新增产能储备超千亿。全年新获二级开发项目27个，总建筑面积409.3万平方米，其中北京外项目22个，建筑面积占比80%。总投资额409亿元，同比增长11.3%为千亿目标达成备足粮草。报告表示，现有土地储备规模适中，且核心城市资源充足，可满足未来三年规模突破和业绩提升之需。

  值得一提的是，截至2019年1月，首创置业实现了首进广州、佛山和苏州，新获广州增城项目、佛山南海项目及苏州青剑湖项目，深化了粤港澳大湾区和长三角战略布局，完善其在京津冀、长三角、粤港澳三大城市圈战略部署。

  同时首创置业持续深化京津冀一级开发资源优势，新获河北张家口和北京怀柔驸马庄一级开发项目，规划建筑面积合计约130万平方米。

  事实上，一级土地开发所带来的主营业务收入也较为可观。2018年首创置业实现主营收入226.56亿元，一级土地开发占比为12.81%,达到29.03亿元，扣除业务成本，利润可达8.22亿。若经营得当，不失为冲击千亿目标的一大助力。

  首创置业在住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发（含棚户区改造）外的4大主营业务外，积极试水文创业务、高科技产业地产、长租公寓领域，同时成立首金资本金融平台，建立地产+金融价值链，助力首创置业快速发展和战略转型升级。

  越是顶峰，越难攀登。首创置业用十年时间，走完从100亿到700亿规模进阶之路。从700亿登上1000亿，首创置业又将用时多久？