天时地利人和,海港城取得了漂亮的业绩。(梁争誉/图)天时地利人和,海港城取得了漂亮的业绩。(梁争誉/图)

  编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这一份份“体检表”中,一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读,本期推出《年报风云之 偏科的九龙仓》,剖析海港城背后的九龙仓置业。

  乐居财经 刘婷 发自香港

  在买入房子之后坐等房价升值,在此期间将房子升级改造后出租得到更高的回报,是深圳投资客惯用的手法,江湖人称“凤变冰”。该流派起源于香港,在寸土寸金的港岛,最大化地挖掘空间的价值是精英们最爱把玩的游戏。

  香港五大富豪之一吴光正深谙其道。上世纪90年代初,吴光正接手了做航运起家的九龙仓。眼看着李嘉诚家族正一步步取代九龙仓的龙头地位,吴光正果断拆掉了旧码头,分期建成了海港城,才有了今天每年收租100亿的传说。

  3月5日,九龙仓置业(01997)在香港召开2018年年度业绩会。九龙仓置业主席兼常务董事吴天海、九龙仓副主席李玉芳、投资关系经理吴庭欣一同出席,讲述新时期下的海港城故事。

  二十余载风云变幻,海港城已经成长为香港的打卡圣地,也成为九龙置业业绩会上最亮眼的存在。短短十几分钟的问答时间,海港城被提及六次,俨然成了“海港城记者招待会”。翻开九龙仓置业2018年全年业绩报告,“海港城表現强劲,支持增长动力及持续派息”写在了最显眼的位置。

  业绩报告显示,2018年九龙仓置业基础净盈利增加6%至港币100.53亿元,相当于每股港币3.31元。其中,投资物业基础净盈利增加12%至港币97.04亿元,占集团整体97%。

  现金奶牛海港城业绩依然亮眼。2018年海港城的销售数字持续强劲,海港城营业毛利率达89%,继续成为集团主要增长动力,分别带来63%的收入和72%营业盈利。年内租户销售额创下历来最高记录,达港币490亿元,占香港零售销售总额超过10%,当中海港城大幅增长24%,远高于香港市场平均增长率。

  经济学上的“口红效应”或许能解释为什么在经济下行压力大的背景下,海港城仍能再创佳绩。在美国,每当在经济不景气时,口红的销量反而会直线上升。这是因为在人们认为口红是一种比较廉价的奢侈品,在经济不景气的情况下,人们仍然会有强烈的消费欲望,所以会转而购买比较廉价的奢侈品。再有,经济的衰退会让一些人的消费能力降低,这样手中反而会出现一些“小闲钱”,正好去买一些“廉价的非必要之物”。

  从业态上看,海港城分为海运大厦、马哥孛罗香港酒店商场、海洋中心、港威商场等部分。商场内这里连卡佛在香港的旗舰店,还有电影院,面向广东道的海港城拥有全球名气数一数二的名店Louis Vuitton、Gucci、YSL、Prada、CHANEL等,形成一条名店街。丰富的业态和多元的选择正好满足人们的购物欲望,因此带动了海港城的营业额。

  业绩会上,当被问及海港城的表现是否可以持续、是否可以再创新高时,公司主席兼常务董事吴天海的答案颇为谨慎。他表示,过去十年,海港城的平均增长率达到13.3%。从目前的数据看,2019年1月份的数据同比有所增长,但是接下来11个月是否能保持这个态势目前仍无法预测。站在零售业的市场情况看,中美贸易战、币值变化和经济表现等变量仍然会比较大,接下来九龙仓的预算方案偏保守。

  2018年9月22日,香港西九龙高铁站开通,从深圳到福田的距离缩短为14分钟,距离西九龙高铁站4.5公里的海港城成为直接受益者。业绩会上,九龙仓副主席李玉芳表示,海港城每天都有专门穿梭巴士去接高铁的客户。站在公司的立场来看,做购物中心最看重人流,高铁开通对海港城的人流是有贡献的,

  花旗发表研究报告指,由于近期人民币转强,将支持访港内地旅客之消费,预计下半年海港城租金收入将升逾10%。香港零售市道将于今年首季见底回升,九龙仓置业旗下海港城的销售于下半年将大幅跑赢整体市道。

  2018年,海港城总收入(包括酒店)上升10%至118.71亿港元。吴天海透露,2018年海港城的业绩有一部分来自租户销售抽成。“2018年因为租户生意好,我们在分成上的收入也不错,所以租金收入才有这样的成绩。我们有一个自动调制机制,生意好就多给一点租金,生意不好就少给一点。”

  李玉芳现场算了一笔账,如果按照租金抽成的占比数据,以零售收入去计算,应该是12%,较2017年是有所增长的。关于今年是否会进行租金调整的问题,李玉芳表示,要视租客的具体情况而定。商场需要根据规划调整业态,也会看生意的好坏去调整租金,并没有一个固定的方程式计算租金浮动。“我们每年大约有1/3的租约是会到期续租的;加租方面,也会有一个增长,例如海港城是10%。”

  海港城取得漂亮成绩的同时,偏科的九龙仓迎来了在内地发展的最差业绩。

  2018年,九龙仓置业在中国内地业务大大减少。年报数据显示,2018年九龙仓置业发展物业收入减少 98%至8900万港币,2017年的数据为59.07亿港元。另外,因项目减少,而苏州时代上城确认入账的盈利骤降,导致营业亏损6000万港元。

年报风云 | 偏科的九龙仓

年报风云 | 偏科的九龙仓

  此外,2018年九龙仓透过联营公司及合营公司进行的发展物业下降至29亿港元,2017年为33亿港元。在业绩会现场,吴天海直言,接下来会缩减在内地的投资。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对乐居财经表示,目前九龙仓置业在苏州项目比较集中,受到调控的影响,业绩表现一般。此前九龙仓置业也才曾透露过要收缩内地企业,但是如果后续还是要将地产板块独立运作的话,建议九龙仓置业继续重视内地物业投资市场。“尤其是目前一二线城市有回暖的迹象,这个时候还是需要积极开拓市场,即成长机会还是很大的。”