观点地产网 九龙仓置业今年的年度业绩会办的更像是一场座谈会。

  惯常长长的主席台被替换成三把灰白色棉麻单人椅,旁边是演讲台。主席兼常务董事吴天海和手下投资关系经理吴庭欣站着完成了开场白和财务介绍。

  总共15分钟的讲话,我们可以将它总结为一个词:

  海港城,海港城,海港城……

  作为全球盈利能力最强的商场之一,海港城去年贡献了九龙仓置业集团63%的收入、72%的营业盈利以及72%基础净盈利。

  具体而言,海港城2018年录得全年总收入(包括酒店)上升10%至118.71亿港元;对应营业盈利96.78亿港元,同比上升12%。营业毛利率十分可观达到89%。

  香港零售业在去年进入持续的复苏期,香港本地稳定的就业和收入情况,以及人民币升值和消费升级使访港旅游业增长,支持了高昂的消费意欲。香港2018年零售销售增长达8.8%,高于不少机构的预测。

  海港城的零售销售额更是创下370亿元的新高(即平均每日超过港币1亿元),同比增长23.6%,数字占全香港零售销售总额的7.7%。

  因此,海港城商场现时的平均呎租已经上升至483港元/月,加上写字楼及酒店部分租务同样不俗。海港城去年为九龙仓置业产生净现金流入超过港币75亿元。

  高额度的现金流流入,带来的是慷慨的派息。正如吴天海在开场白中所说:“其实说做商场,无外乎是几个因素:一是人流;二是财流;三是现金流。”

  其中,财流就包括,租户的每天生意所收的现金流(对应上述每天超过1亿港元的营业额)和租户给企业的租金流。“那公司得到收入之后,扣除了开支能够交给我们股东的回报,这对股东来说是一个非常重要的现金流。”

  九龙仓置业去年分红了63.76亿港元,分两次派送。2018年9月10日已经派了每股港币1.05元,剩余的每股1.05港元,则将在今年4月3日送达每位股东的账户。

  但即便“海港城表现强劲,支持增长动力及持续派息。”这座超级购物商城过于强劲的光芒,亦同时掩盖了九龙仓置业一些不足的地方。

  人们提出疑问:海港城是如此优秀,它未来究竟能否维持如此的成长性?而且它对公司业绩贡献占比过大。在海港城之外,另一重要物业时代广场的表现并不好。

  毕竟回顾香港2018年的零售表现,它是呈现上半年增长快速下半年增长放缓的态势。而且目前受国际大环境诸多因素影响(币值变化波动、中美贸易摩擦等),香港零售业的预期其实不甚明朗。

  吴天海也表示,鉴于市场大环境还有一些不利的因素,公司对今年香港零售市场持保守的意见。但其续称:“1月的情况已经比我们预算的稍好一些,希望接下来的11个月都能够达到相似的成绩。”

  其中尤其是海港城今年的表现“很难得”。吴天海介绍,海港城今年1月份的业绩同比继续增长约1成。匹配去年全年的增幅,“但长远来说不会重演去年同期同比增长30%的情况。”

  集团副主席李玉芳在谈到商场续租方面就说,每年海港城都会有三分之一租约会续租。但加租方面,如海港城续租升幅要到10%,加租水平亦要10%左右,才能推动整体商场租金收入有单位数增长。

  这目前是否能做到还要看未来一年的形势。同时“商场是需要租户组合的,可能租户会在续租时希望租金持平,我们也会尽量去考虑这个情况。”

  而在海港城耀眼数据背后,九龙仓另一个地标商场时代广场表现却不尽人意。  

  资料显示,时代广场2018年收入仅同比升1%至28.41亿港元,经营溢利录得24.79亿元,同比下跌2%。

  经营溢利下跌主要是因为,时代广场目前仍在进行旷日持久的大规模商户组合优化,该租户重组计划已经实施良久,目前还未见终结的一日。“关于时代广场的问题……在租户的组合上,我们会没有止境地换,一定会换的,谁表现不好就一定会出局。”吴天海解释。

  他亦希望市场能给予更多耐心。因为无论时代广场或海港城,它们的租金成本已经陆续有所改善。资料显示,截至去年年末,在租金成本比例上,海港城改善至18%,时代广场改善至20%。

  这表示“当租金成本改善且持续改善时,便使得我们的租客有能力给出更多的租金,但是在时间上有需要配合的地方。”吴天海说。

  另一方面,目前九龙仓置业正在退出发展物业业务。“至于在内地的房产……我们也是继续减少这方面的投资的。”这对公司财务有不好的体现。

  据了解,九龙仓置业去年发展物业收入同比减少98%至港币8900万元,另外因项目减少导致营业亏损港币6000万元。

  地产发展的不足造成九龙仓置业去年收入同比减少21.16%至164.81亿港元。营业盈利为127.24亿港元,同比减少17.6%。

  但该公司2018年的基础净盈利仍增长6%至100.5亿港元。这主要有赖于投资物业升值以及利息、税项支出的减少。

  资料显示,2018年全年,九龙仓置业旗下投资物业升值了52亿港元。而财务支出减少2.14亿港元。税项支出减少22.73港元,其中中国内地土地增值税的减少尤其明显。

  相信随着物业发展业务的逐步退出,九龙仓置业会变为一只更加纯粹的收租股。去年这支股票的股价已经累计升了将近18%,人们期待它有更好的表现。

  以下是九龙仓置业地产投资有限公司2018年度全年业绩会实录:

  现场提问:今年海港城的表现是否可以持续?是否可以创新高?另外时代广场的盈利倒退了2%,租户的调整进行情况如何?什么时候可以恢复正增长?最后一个问题想问,如何看今年香港的零售市况?

  吴天海:第一、海港城今年的表现很难得,1月比去年1月继续增长,但是现在只有1个月,还有11个月,能否持续?目前没办法说。

  第二、说到租金成本,海港城也好,时代广场也好,租金成本已经是陆续有所改善,其实这是很重要的要素。当租金成本改善且持续改善时,则使得租客有能力给出更多的租金,但是在时间上有需要配合的地方。如果我们能够将租金成本持续改善,租户给的租金会慢慢提升。

  第三、至于今年的零售市况,始终都有几个大环境的要素,包括中美矛盾、币值变化波动、经济的表现等各方面,暂时来说我们做的预算案是比较保守的。但是正如我所说的,1月的情况已经比我们预算的稍好一些,希望接下来的11个月都能够达到相似的成绩。

  现场提问:1月哪方面的销售情况增长比较好?香港1月整体增幅也比预期超了很多,集团旗下的商场是否也有同样的表现?未来的几个月,基建也开通了,有了高铁,有了港珠澳大桥,今年的情况会不会比去年更乐观?

  吴天海:说到销售,我只能作个简单的回答,1月,我们的海港城的销售额增长速度远比大市优胜。

  李玉芳:以我们观察到1月的情况,运动用品有些许爆冷。当然,以整体的数量来说,也有高消费品的带动。

  现场提问:我想问问你们是否有兴趣投西九的大商业地,会不会与其他公司合作去投?同时,如果与其他公司合作,地价会不会低一点?另外,我想问你们在时代广场、海港城等商场或者写字楼方面,会不会考虑今年加租多少比例?

  吴天海:对于投不投地,我想兵不厌诈,截了标之后告诉你。

  另外,除了基本租金增加之外,其实大家也很熟悉,很多租户都会给我们一个销售额百分比的抽成给我们,2018年因为租户生意好,所以我们在分成上的收入也不错,所以租金收入才有这样的成绩。我们有一个自动调制机制,生意好就多给一点租金,生意不好就少给一点。

  现场提问:海港城的收入和盈利水平都比较高,这种高增长的状态是不是常态?未来会不会有所放缓或者调整?第二,公司一直说要卖掉内地的资产,现在的情况如何?有没有具体的时间表?

  吴天海:海港城过去长期的表现,我们刚才的PPT里也谈过,过去十年,平均的增长率超过10%,达13.3%,也是比较稳定的。当然,今年的情况可能比较紧张一点,因为外面的情况比较困难,比如说中美矛盾、全球经济放缓等情况。

  至于在内地的房产,我们下面的上市公司海港企业2018年也是在市场上有一部分的物业房子是卖了的,所以也是继续减少这方面的投资的。

  现场提问:想问目前的分成租金的比例大概是多少?高铁、港珠澳大桥等大型基建落成之后,海港城和时代广场的人流多了多少?另外,今年商场的续租情况如何?有多少比例的商户续租?

  李玉芳:租金抽成的占比数据,如果以零售收入去计算,应该是12%,较前年是有所增长的。

  关于高铁和港珠澳大桥的人流方面,暂时看到高铁人流对我们是有贡献的,实际上海港城每天都有穿梭巴士去接高铁的客户,有几百人。从公司的立场来看,我们不嫌多,希望越多越好。港珠澳大桥和海港城连接比较远,暂时看不到它对我们业绩增长方面有多大的贡献,我想还要再观察。

  现场提问:酒店方面的表现重回2014年的水平,主要原因是什么?会不会也是港珠澳大桥或是高铁的开通的直接受惠?同时,你们如何看今年的酒店行业的调整?The Murray,Hong Kong酒店也营运了一段时间,目前的入住率如何?

  吴天海:我们说达到2014年高峰是说广东道的3间酒店,因为2014年The Murray,Hong Kong还没开。广东道的3间酒店的经营状况上主要反映是入住率比2014年高了,但是整个市场包括我们的酒店的平均租金与2014年相比其实是低了,不过因为入住率高了,所以总数算下来是打平的。归咎为几方面:一方面是因为来香港的人流多了,第二方面是我们在市场的占有率似乎做得好了一些,也是同事的努力得来的结果。

  今年刚刚过了两个月,暂时看到这个成绩也是满意的,比如说过年这段时间入住率也高,希望今年能够再创高峰。

  至于在The Murray,Hong Kong的情形,其实去年第三季才全面营业,最初营业时人流未曾熟悉,一般新酒店通常都要预3至4年的时间才能稳定下来,所以我们暂时也还没有达到那样的状况。在入住率上,第四季有71%,但是今年的目标一定是比那个数字高的。

  现场提问:第一、刚刚吴先生说今年的反应可能会比你们的预期更好,是不是觉得这两三年以来,今年是不是最严峻的一次?第二、时代广场的租户调整一直在进行中,还未看到终结的一天,是否可以分享一下进展情况?什么时候会有一个完结?

  吴天海:首先,数据先行,今年1月如果说海港城的零售增长,与去年比较是上升了10%的,但是去年与前年比较是上升了30%的,这是不争的事实,也代表了大环境的很重要的一环。

  现在也看到全香港的零售数据也从去年年头的乐观到年尾的打和,趋势是很明显的。很幸运的是,海港城到了第四季甚至到了12月仍有10%以上的增长,直到今年1月还在持续。当然,一方面不像去年的同期上升30%那么高,但是30%其实是不可以永远保持下去的,你说我好像没有那么乐观,这肯定是的,与去年同期比较是不一样了。

  关于时代广场,这个问题其实有点像踢球、踢联赛,每一年都有,不会停,所以在租户的组合上,我们没有止境地换,一定会换的,谁表现不好就一定会出局,这个工作是我们的租务部和管理部的同事日常要面临的工作。

  现场提问:今年海港城和时代广场有多少商户续租?另外,今年的续租租金升幅会不会也是单位数字?会不会说将来的政策是可以和商户共渡时艰?另外,之前说过有一个目标,今年已经说了大概会低于15%还是说是什么情况?

  吴天海:先回答第二个问题,其实对于到底负多少债,剧本已经写好了。因为我们每年的派息就是用收租物业和酒店的基础盈利派约65%,剩下来的35%是用来减债的,当然还有一些其他的细数如支付性开支等,但是那些不是大数,所以净负债大家几乎猜得到。

  另一个元素是负债比率究竟有多少比例,这在很大程度上要看年终的物业重估的增长或者负增长到底有没有以及有多大。过去我们没有看到负增长的情形,但是不排除有可能。我们觉得这不是一个问题,不是说超高或者超低,是一个合理的水平的话,所以不会特别去干预。

  李玉芳:我们每年大约有1/3的租约是会到期续租的;加租方面,如果你看到我们有一个增长,例如海港城是10%,我们每年有1/3到期,那么我们起码要多加10%多才能达到单位数字的增长。

  至于是否有持平租金的情况,某些行业的租金可能变化不大,但是商场是需要租户组合的,我们也会尽量去考虑这个情况,有些是生意做得很好的,我们也会根据生意的好坏去调整租金,所以没有一个固定的方程式去计算租金调整的策略。(来源:观点)