中国奥园主席 郭梓文

      【编者按】行业竞争加剧、融资环境趋紧，上市是必然选择。历经几轮上市热潮后，2019年又出现了企业扎堆上市的情况。乐居财经特此推出独家策划——穿透IPO系列，关注房产、家居、物业、建筑等领域的预上市公司，解密IPO背后的资本运作。

        乐居财经 王泽红 发自广州

  经过半年的等待后，郭梓文终于迎来再次在港交所敲钟的高光时刻。

  2019年2月27日，香港中环，中国奥园（3883.HK）旗下物业公司—奥园健康生活（3662.HK）召开了其赴港上市前的首场新闻发布会，正式宣布公司将在3月18日分拆上市。

  这无疑是奥园集团创始人郭梓文人生历程中的又一重要节点。这意味着，郭梓文和他旗下的奥园，将再一次在香港中环留下浓墨重彩的一笔。

  不过，郭梓文并未出席此次发布会，而是由其哥哥、奥园健康生活集团董事会主席郭梓宁率领一众高管来答疑解惑。

奥园健康生活在香港召开全球发售新闻发布会

  那日，郭梓宁的心情显得很愉悦，他详细介绍了即将上市的公司：奥园健康生活是从母公司奥园集团分拆出来的业务板块，主要经营两大业务，一是物业管理，二是商业运营，未来将着力打造成多元化的服务供应商。

  对于其未来的发展，郭梓宁也是信心满满。招股书披露的数据显示，2015年至2017年期间，奥园健康生活商业运营服务收入年复合增长率达97.8%，2018年1至9月收入同比增长达155.4%。另外，自2015年至2017年期间，商业运营服务毛利年复合增长率达96.3%，2018年1至9月毛利同比增长近56%。

  对此，奥园健康生活给出的结论是：公司的获利能力十分强劲，成长性优异。

  大湾区利好

  如果说获利能力的持续向好，使得其底气十足的话；那么，适逢粤港澳大湾区规划的出台，更是让作为本土深耕者的奥园健康生活看好自己上市后的发展。

  奥园方面表示，作为最重要的国家区域战略之一，粤港澳大湾区规划的出炉，为重仓该地区的企业带来巨大的产业机遇，奥园健康生活业务发展机遇众多，预期收入有望高速增长。公司在香港上市后，让自身在行业未来中更具优势。

  近些年，奥园集团不断的大幅扩展版图，以广州为主战场，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，实现9个内地城市的全覆盖。半年报数据显示，截至2018年上半年，奥园于粤港澳大湾区的土储量为738.01万平米，占集团总土储的24.59%。

  随着这些土储存量的开发，奥园集团将进一步扩大奥园健康生活的物业管理面积。招股书显示，截至2018年9月30日，奥园健康生活涉及在管建筑面积约为1040万平方米，已布局11个省的25个城市。

  多元化战略布局

  物业管理是奥园健康生活的核心业务。

  招股书数据显示，来自于物业管理服务分部2015年、2016年、2017年及2018年前三季度的收入分别为1.49亿、2.25亿、3.18亿及3.22亿元人民币；分别占总收入的比例为83.2%、84.7%、72.9%及72.8%。

  在其1040万平方米的在管建筑面积中，奥园集团及其关联方物业建筑面积达987.4万平方米，占比94.7%；而第三方物业管理建筑面积有55.8万平方米，占比5.3%。

  奥园健康生活希望通过多元化布局，进一步丰富自己的经营边界，把“健康生活”这个关键词夯实。招股书显示，奥园健康上市所筹资金将用作收购物业管理服务商；投资中医服务、医疗美容服务；发展及升级线上线下平台；以及用作营运资金等。

  奥园集团主席郭梓文的女婿陶宇的说法也证实了奥园健康生活的这一战略。陶宇表示，计划将上市集资所得约62%用于收购或投资其它同业，约10%收购或投资服务供应商，如中医服务、医疗美容服务；约12%发展及升级线上线下平台；约6%开发职能服务系统等。这位现年25岁的奥园高管还透露，未来奥园健康生活将加大战略性收购。

  其实，对于奥园健康生活的多元化布局，已经有迹可循。早在2018年8月，就与拥有“PPEUM”品牌的韩国医疗美容服务供货商就美容服务技能及技巧培训，诊所运营管理等多方面展开战略合作。此外，与“春雨医生”及“健康160”也有合作。

  奥园健康生活改善盈利模式的意图跃然纸上。

  李兆基家族助阵

  房企分拆自己的物业板块独立上市是风口。仅在刚刚过去的2018年中，就有五家房企先后分拆旗下物业公司赴港上市，碧桂园、中海地产、雅居乐集团、新城控股和佳兆业集团等都走过同样的路。

  它们在资本市场的估值远高于地产开发股，如雅生活服务上市首日PE为46；新城悦上市一个多月，上市首日PE为26；佳兆业物业上市首日PE为21，这次，奥园健康生活此次IPO上市首日PE表现也将十分抢眼。

  据招股书显示，奥园健康生活2017年的利润总额为6990万元，按发行价推算其PE最高为37。表明奥园健康生活是按照物业的平均估值水平定价的，还算理性，但是和雅生活的53.47比，估值低了不少。当然，相对地产股的估值水平来说，还是高很多。分拆出来上市，有助于奥园集团融资。

  最新消息显示，奥园健康生活拟以每股3.48至4.30港元招股，共发行1.75亿股，募集最多7.525亿港元，公开认购由2月28日至3月5日止。根据招股章程显示，根据资本化发行及全球发售将予提呈的奥园健康生活股份总数将为1.75亿股（假设超额配股权并无获行使），占奥园健康生活股份于紧随全球发售完成后已发行股本总数25%。

  由此粗略估算，奥园健康生活市值可能在25-30亿港元之间，不超过26亿元人民币。

  一直以来，赴港IPO的企业，多会引入基石投资者，给市场一个相对有公信力的参考，告诉市场公司未来的前景可期。而此次奥园健康生活也提前引入了基石投资者Successful Lotus Limited，作为其成功实现IPO的稳定剂。

  据招股书显示，Successful Lotus Limited 由李家杰全资拥有，是一家专门用来投资的公司。对于大部分的香港人来讲，李家杰的名字并不陌生，他是“四叔”李兆基的长子，现任恒基兆业执行董事兼副主席，近年来积极活跃在投资界，此前在易居企业集团（2048.HK)的IPO招股书上，Successful Lotus Limited也是基石投资者之一。