每个人都在愤世嫉俗，

  每个人都在同流合污。

  早期在深圳工改市场赚了一个小目标的老张，去年在东莞一无所获，决定回深圳重整旗鼓。相关阅读☞工改狂人故事《从狂欢到终结：深圳工改5年梦一场》。老张一回深圳就组织了一次内部聚会，投拓圈十几位大佬聚集，令人惋惜的是原来约好的一位90后少帅没来。

  这位少帅以高周转房产项目起家。前几年，花了近10个亿在深圳二线关买了几个工业用地项目，本以为今年可以顺利完成其中一个项目的收割。

  但就在他飞去莫斯科度假的年二十八当天，深圳出了一个工改新政——《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》。事感不妙的少帅从曼谷中转站打飞的回深圳召开临时会议商量对策。

  讨论发现，在手的项目存在太多不确定性，需要重新做测算，还没拿到预售证的项目要赶紧“找关系”，最惨的是已经出来的办公产品，可能完全卖不出去，因为这次新政把小散客户大范围的“杀掉”，唯一良策就是整体打包出售。

  01

  年二十八的工改新政，即狠又乱

  春节期间（2月2日），深圳市规划和自然资源局发布《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》，这份文件对于深圳与开发企业而言，就是彼之蜜糖吾之砒霜。

  90年少帅之所以受到重挫，核心在于他其中一个项目是按照之前2013年颁布文件《深圳市工业楼宇转让管理办法》完成100%可分割销售，又缴纳了地价，但到目前为止还没办理分割转让。如今项目已经建好，受市场大环境影响，一直处于出租阶段没有销售。而新政之后，到底还能不能拿到预售证，是一个未知数。

  该意见稿，主要针对销售对象和销售比例做了限制：

  1、工改工项目可分割销售面积上限约为70%（40%工业楼宇+30%配套设施）。较之前可售上限近90%，砍了约20%的可分割销售面积。

  2、配套宿舍与工业楼宇捆绑销售，规定了买宿舍指标的对象必须同时是工业楼宇的业主。买家瞬间被大量减少。

  3、工业楼宇的销售对象必须是依法注册登记的企业。在一线工业区块线的项目，销售对象应是从事制造业相关或生产性服务的企业，并有3年以上合法纳税记录。（或者投资方有合法纳税记录）

  4、按规定能整体转让或不能转让的工改项目，就算法院强制执行、企业破产清算后进行转行登记，但即使是登记在新的产权人名下的物业，仍然将按早前规定的出让合同执行，不能转让或只能整体转让。堵死了通过法拍方式获得交易权的漏洞。

  这份文件“狠”的地方，关键在于两点：

  一狠，减少工改工项目的可分割销售比例。

  原来总体可销售面积最高可达90%，现在整个项目可销售面积上限减少至约70%。其中工业楼宇可销售面积由先前约62%【（70%*（1-12%）】减少至约40%【（70%*（1-12%）*65%】，配套设施指标没有变化依旧为30%。

  别少看这大概20%的销售比例。这对于工改项目可能就是生死一线。

  据世联行首席工改顾问董极分析，以世联行近5年百余个城市更新工改项目的测算和已实施城市更新工改项目的企业反馈，在企业内部收益率（IRR）为12-15%的情况下，根据2013年1月7日发布的《深圳市工业楼宇转让管理办法》及相关文件规范进行分割转让，关内需要销售全部配套宿舍和约30-40%的工业楼宇才可达到项目现金流平衡。

  二线关需要销售全部配套宿舍和约40-50%的工业楼宇才可达到项目现金流平衡；关外可销售全部配套宿舍，但由于工业楼宇较难市场化销售，所以项目很难实现现金流平衡。

  据世联行经验测算，关外的工改工项目就算是全部可销售已经难赚钱，更何况限制销售面积的情况下，想要收回现金流，更是难于上青天。

  所以这次意见稿将减少的20%销售比例，等于把仅有的利润空间都挤掉。“现在就算是龙华、坂田的工改项目也难赚钱。就是不让你多卖，不让你赚快钱，要扎实做实业。”少帅团队的李工表示。

  二狠，在于减少销售对象。

  但李工认为，“限制销售的面积比例不是最狠的，狠的是把我的客户全都‘消灭’掉了。”

  在2018年8月发布的《深圳市工业区块线管理办法》中，重点对购买对象做了严格限定，要求三年缴税记录等，不能拿空壳公司购买，另外在建筑设计也有更为全面精确的限定。业内预计，这让工改项目在一瞬间失去50%的买方市场。

  而春节期间这份新的意见征集稿关于销售对象的限制，使目标客户在去年新政后，仅剩的50%基础上再砍80%。“这就是说新的工改项目只能卖给我们工业楼宇的业主，本来在项目办工的人就不多，需要这些配套又有几个人？要求每个上班员工都有钱来买这里的宿舍住，可能吗？”这是龙华办公项目伍峰最近的苦恼。

  02

  意见稿疑问重重、开发商连连受挫

  在世联行首席工改顾问董极看来，这份意见稿确实存在诸多需要明确的地方。

  其中，新办法对销售对象做了明确的规定，但并未规定企业购买多少比例的工业楼宇可对应购买本宿舍的比例。极端情况下，可能出现某企业只购买一单位工业楼宇，然后把整个项目的配套宿舍全部购买，造成配套资源应发挥的产业配套功能没实现其应有的作用。建议对此规定进行明晰。

  另外，意向稿规定在一级工业区块线中，企业的投资方有3年以上合法纳税记录也给予认可。一方面，投资方是否一定要求是企业；另一方面，未规定投资方的占股比例或其他条件，在实践中容易出现纰漏或者难以实施的情况。

  可值得注意的是，2018年8月出台的《深圳市工业区块线管理办法》实际上已经对现有工业用地项目地产化操作很大程度上得到有效遏制。

  董极认为，在工业用地项目地产化操作很大程度上得到有效遏制情况下，再把项目唯一能作为现金流的配套宿舍与工业楼宇捆绑销售，同时又降低了工业楼宇可分割销售比例的上限，无疑会打击企业开发此类项目的积极性。

  因此，关于配套宿舍销售对象，董极建议：

  1

  取消配套宿舍与工业楼宇捆绑销售的规定。

  2

  若不取消捆绑，建议配套宿舍销售对象参考深圳湾科技生态园的商务公寓的销售对象规定扩展至限定条件的自然人（如购买该园区或全市产业园工业楼宇的的企业员工、政府鼓励产业的企业员工、500强企业员工等）。

  3

  若不取消捆绑，制定明晰规则以减免或返还税收等方式鼓励企业够买作为该企业的员工福利。

  事因，流通性是高周转类房地产项目的血液，失去流通性，就失去了快速变现的可能。而失去了交易客户，就等于把项目扼杀在摇篮里。

  董极的担忧并非空穴来风。近来深圳工改新政接连而来，使得企业尤其是房地产开发企业的投资拓展相关人士的焦虑与日剧增。

  老陈所在的一家深圳本土投资公司，原有10个人的投拓团队，现在只剩下老板本人。而手上一堆的烫山芋无处安放，宣布破产在即。老陈说老板年前开会还强调，“有好项目，我们要努力去拿。”实际上一个项目也没拿。靠项目提成吃饭的投拓人员，只能自己看着办。“不管了，一堆不良资产，搞不赢。”

  曾明与老陈处同处忧虑状态。“公司在2017年花了100多个亿跟深圳本土公司买了几个旧改项目，结果两年过去了，项目推进率10%都没有，花了钱做宣传，项目案名都打出来了，但村民并不买单，主要原因是拆赔比太低。而公司的工改工项目更是处于进退两难的地步，领导也很焦虑。”

  “已经签了快90%了，真的拖下去就变成烂尾了，公司出了30多亿自有资金，其他100多亿都是借的，利息很高，形势很不乐观，处于自生灭状态。”曾明近期让猎头帮忙找工作，看看有没有新的工作机会。

  越大的资本市场越是血腥。毕竟能压垮小公司的稻草实在太多，但近期大公司的命运同样处于风雨飘摇状态。

  据乐居收到最新消息，某龙头房企的旧村改造业务部门，正准备进行大幅度的人员优化。而另一个全国销售排名前五的房企，其深圳公司已从500人规模缩减至200人。

  也就在上周，深圳极具旧改地位的本土房企实行大幅度裁员，积极优化企业结构。

  “2018年的工改意见稿出来，集团就明确暂停拿工改项目，内部都在讨论可能会大量裁员。过年期间新文件下来，集团的意见更加坚决了。我们上周投资研讨并购组正式发文撤消，人员被优化掉，该给的赔偿已经给足了，有个工作了几年的姐们拿到的赔偿够付一套惠州房子的首付了。”同在投资部的顾泉是被公司留下的精英种子。但他也正苦恼于自己该何去何从。原来在集团旗下的投资公司，现在变成集团其中一个事业部，拿项目的话事权已被总部收回。

  03

  深圳工改项目404个，占总立项数5成

  虽说市场主体接连受挫，但深圳市场存量却是与日剧增。

  据合一透露，在其即将发布的《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》中统计，从立项数量来看，城市更新项目已批计划立项工改项目数量占比高且上升趋势较明显，工改项目立项总个数为 404个，占总立项数量 54.2%。

  不仅仅是工改市场，深圳的整个城市更新项目均处于快速增长期。

  截至 2018年12月31日，深圳市累计已列入计划项目共计746个，拆除规模合计约 58平方公里；其中已批规划项目448个，已批规划占比61%；实施主体已有确认项目275个，计划实施率占比37%。

  合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，“工改工方向项目占比越来越大，充分说明了政府对工业用地的保护，鼓励工改工，限制工改商住，在此政策下工改项目回归产业是大趋势。”

  这个大趋势，就在春节的意见稿发布20天后进一步得到验证。

  2月22日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》（征求意见稿）（以下简称《若干措施》）。《若干措施》的发布，旨在充分发挥深圳在存量土地集约高效利用上的引领示范作用，推动深圳市城市更新工作有序、规范、高效、高质量发展。

  值得关注的是，《若干措施》提出，多措并举，促进产业转型升级，除政府主导推进的旧工业区连片改造外，鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作；同时，分类推进城中村综合整治，构建政府主导管理机制，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

  讲到这，发现情况变得越发微妙，开发企业正处于水深火热中，而官方推动旧改的热情却日益高涨。综合而言，鼓励实业工改工将带来重大的旧改市场分化趋势。

  工改工本身是产业升级，是核心在于产业运营。早年政策不明晰的结果使得市场出现了擅自用工业楼宇改造成“公寓”出售的现象，由于深圳一直以来存在商品住房供不应求的供需矛盾，擅改公寓销售迎合市场需求的擦边球行为很快形成一股浪潮。但这已是过去式。

  近年政府的一系列严打，带来了行业转理性时代的特征：强烈的不确定性、动荡、焦虑、不安全感，同时又有希望。这个市场一方面让人沮丧，但又给人机会。就看谁能熬过这段苦日子，并在新的游戏规划下获得新生。