集中度越来越高，中小物企的未来是什么？

  如今物业服务企业之间收购并购已经是行业中屡见不鲜的事情，但1月份雅生活服务发布的收购公告，却还是引起了业界广泛关注。

  2019年1月23日，雅生活服务(03319.HK)发布公告，公司与相关卖方订立股份转让协议、框架协议，拟分别收购青岛华仁物业89.6643%股权和哈尔滨景阳物业不超过92%的股权。

  值得注意的是，其中青岛华仁物业股份有限公司(832319.NEEQ)为新三板挂牌企业。

  2018年以来，虽然新三板市场整体低迷，定增规模缩水，但是并购市场依旧如火如荼，尤其是上市公司并购新三板企业案例屡屡发生，新三板企业依靠其较高的透明度和投资价值不断吸引着上市企业的目光，新三板或成物业管理行业跑马圈地新标的。

  ▍优势互补 提升区域市场竞争力

  从市场特征角度来看，新三板因为是公开市场，一定程度上为上市公司寻找标的提供了便利。

  根据相关财报显示，青岛华仁物业目前在管项目38 个，在管面积约570 万平方米，合约项目约40 个，合约面积约600 万平方米。公司凭借良好的社会声誉和管理实力成功签订多个优质项目，在2015到2017年度扣非归母净利润分别为人民币390万元，485万元，1247万元，呈快速增长趋势。

  公告显示，雅生活服务此次收购将分为两部分。第一部分，雅生活服务将收购梁福东先生、常巧娥女士、徐梦女士及少数股东手中69.6643%的股份。第二部分，雅生活服务将收购中民优家手中20%的股份，收购总对价人民币约1.34亿元。交易完成后，可助力公司管理规模快速扩张，并在一定程度上提高公司总体价值。

  此次收购不仅是简单的规模利益扩张，更是出于公司发展的战略考量。

  据了解，青岛华仁物业深耕山东物业管理，拥有高标准项目的接管经验，公司主要为胶东半岛的住宅物业、办公楼及其他市政项目提供物业管理服务，涉及项目包括高端公寓楼、高端住宅楼、高级商业写字楼、市政工程、大学、工业厂区、旅游景点等多种物业类型。同时，公司逐步向综合运营商转变，通过搭建多元化、多领域的物业延伸特色服务平台，为客户提供个性化与定制化服务。

  “对于此次选择青岛华仁物业，更多的是在整合资源和拓展业务规模。”上述业内人士表示，“通过青岛华仁物业较好的盈利能力和市场发展潜力，可以寻求更优质的项目，拓展雅生活服务自身的业务规模及覆盖范围，进一步提升企业在山东区域的影响力及竞争力。”

  而雅生活本次收购的另一家标的公司哈尔滨景阳物业，根据公开资料显示，公司成立于1999年，截至2018年12月31日，目标公司在管项目为56个，总在管面积约978万平方米，2018年12月31日，目标公司的资产净值为人民币3569.57万元。

  据悉，雅生活对其收购同样也将分成两部分完成。第一次收购，雅生活服务将向卖方收购目标公司合计65%的股权，即向第一卖方宋国栋收购其所持目标公司47%的股权，向第二卖方李丽光收购目标公司18%的股权。

  第二次收购将于2021年之后，雅生活服务将向第一卖方收购目标公司27%的股权。

  据悉，通过对景阳物业的收购，雅生活方面表示，将使本集团能够进一步扩展业务规模及覆盖范围，并且提升在黑龙江省的市场影响力及竞争力，形成区域补强。

  ▍雅生活服务“三驾马车”战略取得良好成效

  众所周知，近年来雅生活服务一直在推进收并购等外延扩展动作。

  早在2017年6月，雅生活服务就以10亿元的对价收购了绿地物业，并引入绿地控股作为战略股东。

  在港股上市之后，除本次公告的两家物业服务企业外，雅生活服务还分别在2018年4月、7月收购了南京紫竹物业51%的股权、兰州城关物业51%的股权。

  不过此前有消息称，某家并购企业已经在雅生活人事变动后，退掉部分并购款，后续实质并购并无进展。

  根据雅生活2018年半年报显示，截至到2018 年6 月30 日，公司在管面积与合约面积分别为1.09 亿方米及1.86 亿平方米。营业收入达到14.08 亿元，同比增长103.24%，扣非归母净利润为3.32 亿元，同比增长196.29%。

  “除了雅居乐集团+绿地集团开发面积支持外，公司通过第三方拓展、收并购、合资合作的‘三驾马车’推动公司管理规模扩大的战略，从2018上半年公司第三方拓展面积和上市以来收并购方式获取面积来看，表明规模扩张和全国性布局取得良好成效。”国海证券相关评论员表示。

  从整体来看，对于此次雅生活收购的两家物业服务企业，根据上市公司公告显示，青岛华仁物业2018-2020年扣非归母净利润目标分别为人民币1213万元、1334万元、1467万元，哈尔滨景阳物业2019-2021年扣非归母净利润目标分别为人民币2179万元、2440万、2733万元，且收购比例达到合并财务报表条件，预计收购完成后将一定程度增厚雅生活服务自身业绩。

  按照公司此前公布的发展计划，雅生活服务将于2020年实现百亿收入，其中40%来自自营物业，20%来自外拓业务，40%来自收购项目。可以预见是，未来雅生活服务还将大力推进外延式拓展力度，将规模扩张作为重要的发展战略。

  ▍物业管理行业跑马圈地白热化

  近年来，物业市场增速明显，寻求加速扩张、完成品牌占位成为众多企业的核心目标，而外延式并购则成为物业服务企业增加在管面积的首选方式。

  据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%，而这个数字在2017年已超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

  对此，天风证券认为目前物业管理行业仍处于发展的初期，政策法规的完善建立了行业成长的基础，保守估计2023年物业管理行业的市场空间将接近万亿元，正是物业服务企业并购加速业务扩张的好时机。

  与普通并购不同，此次雅生活服务选择新三板公司作为收购对象，不失为为各大企业提供了一种新的拓展方式。

  资本市场可以起到监督规范公司结构，加速企业健康发展的积极作用，并且相比一些私募股权市场、海外资本市场，新三板市场也有着不错的估值和融资功能。部分新三板挂牌物企倾向于用出售的方式加入大型物业服务集团寻求更好发展的同时，也凭借其自身实力强、成长性高等特性，吸引了众多上市公司的目光。

  而对于大型物业服务企业来说，在总量资源基本固定的情况下，先动企业的优势将更为明显，抓紧窗口期进行整合布局变得十分必要，在物业管理行业快速跑马圈地的今天，新三板或成为物业头部企业颇具热度的“并购池”。（来源：中物研协）