猪年开年，就不断有“肥猪拱门”，继2月11日京东宣布花约27亿元买下翠宫饭店后，2月15日就又传来今日头条花90亿元收购大钟寺的中坤广场。翠宫饭店总建筑面积68629.04㎡，京东的摘牌价26.83亿元为挂牌底价，折合楼面单价约39094元/㎡;中坤广场总建筑面积约43万㎡，如果90亿元的收购标的对应的就是整体，则意味收购单价仅为约20930元/㎡！这两个项目离的不远，都处于北三环附近，是中关村核心区的核心，就算是两块净地，这两个价格也是不可想象的便宜！

  那么问题来了，这么好的位置，又是这么便宜的价格，为什么地产行业那么多的投资机构就错失了这么好的“良机”？是没有能拿出那么多钱的机构？还是缺乏互联网圈看未来的远见？

  第一个问题首先可以排除。远的不说，就在这两笔收购的同时，就有另外一笔大的接盘，绿地控股发布公告称，作价121亿元收购中民外滩50%股权及相应债权，对应的正是中民投的上海外滩董家渡项目。这是一个在建工程，按当时出让条件算总建筑面积是126740.1㎡，绿地买了这项目的一半股权对应的楼面单价是多少呢？约190942元/㎡！

  仍然不差钱的还有“并购王”融创，他们在1月21日以约148.87亿元吃进泛海的北京和上海项目，可建筑面积共计约130万平方米，加上需要承接的存量债务356.17亿元，这单交易实际总对价相当于505亿元！值得一提的是，泛海的上海项目也在董家渡，与中民投地块紧邻。对于一线城市的核心资产，市场上永远都不差钱！

  第二个问题就值得好好讨论一下，未来该怎么看？看的是怎样的未来？

  先从城市更新基本的资产升值逻辑来说，考虑翠宫饭店和中坤广场都是挂牌多次，且原开发商本身都是北京本土的品牌开发商，就“酒改办”或“商改办”的方向并非没有考虑过，就以北京的写字楼市场而言，出租率最好的区域就是中关村，对于这两个经营状况都非常不好的老物业而言，“改办”无疑是最好的出路。就我所知，就像海龙大厦那样曾经散卖过的物业如今都成了香饽饽，为众多资本所追逐。

  为什么偏偏翠宫饭店和中坤广场会被冷落，而成了互联网新贵们捡漏的对象？看来是资产价格之外隐藏的各种复杂问题（比如结构改造难度问题、债权债务关系处理问题、历史遗留问题处理等）让即使内行的人也望而却步。

  那么是否还有比按现金流折现法算资产价值更合适的估值方法，可以看到更大的价值，让人可以忽略掉一切可能的风险？一度有一个理论说服了我，那还是在乐视收购世茂工三的时候，朋友跟我解释为何是互联网新贵接盘地产商是这么说的：这叫资产的市盈率套现，同样作为资产负债表的资产端，是按十倍不到的地产股票的市盈率来算估值还是按几十倍上百倍的互联网股票估值，放大系数天壤之别！这次今日头条收中坤广场，我也看到了类似的分析，上市临近，他们急需夯实底层资产，北京核心地段的商办资产无疑最适合！

  这套理论中国的上市公司无疑最喜欢，记得九鼎就曾设计过这样的一个商业模式来专门收三四线城市的商业地产资产来充实报表做资产的洗澡术。我不记得有多少这样的成功案例，倒是记得三件类似的往事，除了前面说过的乐视收世茂工三案，还有黄光裕的国美商都和史玉柱的巨人大厦，都是在最风光的时候栽在了房地产这个看起来最牢靠的投资上。

  还有一种未来值得探讨，假设这两家新贵买楼都纯粹是为了拿来自用办公，那么相比那些已经搬往“偏远”的后厂村的“老贵”们（比如腾讯、百度、网易、新浪、小米等），真正代表未来的办公环境是离传统的市区更近方便招到更好的年轻人（张一鸣说的似乎就是这个理由，京东搬去亦庄也有过人才流失的教训）？还是科技就能解决时空问题，有产业才有办公，龙头企业可以自成生态？

  恰好最近我和一位从人人网出来连续创业成功（两次将公司卖给阿里这样的巨头）现在在做办公新生态投资的朋友聊过这个话题，他认为在产业互联网的大趋势下，任何企业的办公形态都会发生组织方式上的质变，基于此而产生的企业级服务的新生态就特别值得关注。他特别肯定的说：孙正义重仓WeWork看重的绝不是那些资产硬件（虽然现在90%以上的联合办公做的最好的不过就是办公物业的资产管理），也不是完全线上的虚拟服务，而应该是能够帮助企业产生更好的效率的一切。

  我想无论是搬到后厂村的腾讯、百度们，还是以这样的方式杀回中关村腹地的京东、今日头条们，他们都看到了一个价值，就是与未来与年轻人更紧密贴合的价值，只是是“出”还是“进”他们产生了分歧。拥抱产业互联网而去的腾讯、百度们正在把上地以北变成宇宙中心，核心还是消费互联网的京东、今日头条们则更希望靠近市场，也许都没错，他们产生的势能将会改变我们对于地段、对于商业业态的传统认知。

  曾经一度我们评估一个资产的价值会习惯用周边的成交案例来比较，周边拍了一个地王或者卖出去了一个楼王，都会影响我们对于价格的预期。当市场进入成熟期，没有那么多的买卖，我们才会把目光投向资产能够产生的稳定收益之上，我们才会关注坪效，才会一分一毫、一平米一立方米、一度电一吨水的去抠效益。而如果我们还能看到更远的未来，我们应该做怎样的选择？梁思成可曾敢想通州副中心？杜月笙可曾想过陆家嘴也会寸土寸金？

  如果是“未来”捡了“过去”的漏，我们输得心服口服！

（文章来源：陈方勇观点）