作为渝派房企代表——金科股份（000656.SZ）在行业低潮期的2018年，逆市成功实现千亿销售额的目标。

  2月14日，金科股份发布公告称，公司董事会审议并通过了《关于公司聘任喻林强先生为总裁的议案》。虽然有2张反对票，但不足以阻止喻林强被委任为金科股份总裁。而且此后，喻林强还将进入董事会，成为金科股份非独立董事。

  事实上，喻林强在17年前就已加入金科股份。在升任总裁之前，喻林强长期在金科股份重庆区域担任要职。2013年3月至2019年1月，喻林强任重庆区域公司董事长兼总经理。重庆作为金科的诞生地，一直都是金科股份的大本营和持续深耕的城市。重庆对于金科的战略地位很是重要。2018年，金科跻身千亿俱乐部，重庆区域的贡献不小。

  此前，2018年10月20日，金科股份发布了三季度报告，公司及其所投资的公司实现销售金额约868亿元（含非地产板块）,同比增长约97%。公司实现营业收入约269亿元，同比增长约49%；净利润约24亿元，同比增长约122%；归属于母公司所有者净利润约22亿元，同比增长约131%。无论从销售额还是利润情况来看，金科股份的业绩都十分亮眼。

  在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，金科股份以67.02的综合得分，位列第16位。

  去化压力下降

  金科股份是一家成立已有20年的重庆区域房企。2015年A股股灾爆发前，金科股份实际控制人黄红云家族通过疯狂减持套现45亿元。虽然后来黄红云因为涉“徐翔案”而暂时在资本市场偃旗息鼓，但是其控制下的金科股份却显现出更大的野心。2016年销售额仅319亿元的金科股份设下四年规模扩张计划，2017-2020年冲击2000亿元销售目标。

  基于销售的需要，金科股份在2017年就已经开始加大拿地力度。2017年新增土地计容建筑面积为1245万平方米，同比增长103.06%。2018年也保持了高频的拿地动作。

  截至2018年三季度，金科已经新获取了92个土地项目，新增计容建筑面积约1771万平方米，同比增长超过110%。进入第四季度，金科陆续在河北正定、广州、昆明等地获取了土地。

  目前，金科的城市战略已经形成以二线和强三线城市为主，一线、四线城市为辅的“三圈一带、核心25城、八大城市圈”战略。

  2017年金科股份的期末土地储备面积大幅上升78.8%达到3300万平方米，但由于签约面积的同步上升，期末土地储备倍数并没有明显变化，仅较2016年上升了5.7%。

  与2017年相同，2018年上半年金科股份在持续增加土地储备的同时，公司签约销售面积同比上升83.9%，达到697万平方米，因此公司土地储备倍数为5.16，较2017年同期5.27下降2.1%，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数7.96，土地储备略显不足。

  随着销售业绩的不断提高，2018年金科股份的去化压力有所下降。2018年上半年，金科股份反映企业去化压力的指标“存货/平均预收账款”为2.23，较2017年同期2.83下降21.2%，低于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.69。截至2018年三季末，金科股份“存货/平均预收账款”指标为2.5，同比下降10.7%，去化压力较小。

  值得注意的是，金科股份的预收账款周转率自2016年起就一直呈现下降趋势。2018年上半年，金科股份的预收账款周转率为0.29同比下降12.1%，刚刚达到标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数。

  截至2018年三季度，公司预收账款周转率为0.48，同比下降11.1%。虽然销售额在加速上升，但金科股份预收账款结转收入的速度很慢。

  长此以往，必然会影响公司的资金周转。

   盈利能力逐渐增强

  2018年前三季度，金科股份实现营业收入268.93亿元，同比增长48.8%；归母净利润21.91亿元，同比增长131.3%，净利润同比增速再次突破前期新高。其中三季度营业收入和归母净利润增速分别为48.15%、209.9%。

  金科股份的毛利率在前几年波动较大，2016年毛利率为20.74%，为近五年最低值。随后随着市场回暖，销售项目进入结算，毛利率水平也随着回升。截至2018年第三季度，金科股份毛利率已升至25.95%。比2017年相比，提高了4.6个百分点。不过，金科股份毛利率依然低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

  业务快速发展的同时，金科股份的期间费用在2016年之后也有一定程度的提高。2018年上半年，金科股份的销售费用、管理费用和财务费用分别同比增加91.3%、73.8%和177.5%，其中财务费用受到利息费用化金额增加的影响，较上年同期增加将近两倍。

  2018年上半年，金科股份的期间费用率为12.85%，高于标准排名统计的100家上市房企的中位数10.75%。截至2018年三季度，金科股份的期间费用率为11.39%，但较年中有所下降。

  偿债能力有压力

  负债方面，金科股份扣除预收账款之后的资产负债率在2016年之前一直保持在77%左右的水平。在2016年触底72.8%之后，金科股份调整后的资产负债率在2017年五年来首次突破80%达到最高值80.47%。

  根据金科股份2018年三季报，其总负债约为1742.62亿元，调整后的资产负债率约为75.67%，与去年同期的78.88%所有下降。

  与资产负债率的趋势类似，金科股份的净负债率同样分别在2016年和2017年达到近五年的最低值和最高值。截至2018年第三季度，金科股份的净负债率为149%，较上年同期231.02%下降82个百分点。

  虽然金科股份的资产负债率和净负债率都有所改善，但是两项指标均位于标准排名统计的100家上市房企的中位数（74.12%和80.84%）之上。

  此外，金科股份在2018年半年报披露的融资数据中显示，公司在今年中期的平均融资成本为6.78%，而当期行业的融资成本均值则为6.07%，同样显示出了金科股份较大的债务压力。

  财务数据显示，金科股份调整后的速动比率和现金比率均有下降，并且下降现象一直持续至第三季度。

  2018年上半年，金科股份调整后的速动比率为1.31，现金比率为0.74，均超过了标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数。

  从行业排名来看，金科股份的短期偿债压力较小，现金也较为充足。但是近几年来金科股份调整后的速动比率和现金比率一直波动较大。

  金科股份2018年三季度短期借款66.4亿元，一年内到期的非流动负债为214.8亿元，二者合计281.2亿元。这一负债水平已经非常接近公司当期货币资金的293.2亿元。

  并且，从现金流情况来看，2018年三季度公司经营现金流净额为17.2亿元，较上季度环比下跌51.4%，公司现金流再次出现下滑的风险。

  长期偿债能力方面，标准排名采用“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来衡量。金科股份在2018年中期“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”这一指标为0.56，较上年同期0.64下降12.5%，低于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.67。到2018年三季末这一指标回升至0.6，略高于上年同期的0.59。

  “绿色”成就美好生活新价值

  2018年6月28日，标准排名发布《2018中国绿色地产指数报告》，根据中国房企获得绿色建筑星级认证建筑面积数据显示，金科践行绿色环保责任，荣膺“2018中国绿色地产TOP10”，标志着金科在绿色建筑行业发挥了绿色地产引领者的作用。

  金科在绿色科技领域深耕多年。2017年5月，金科位于重庆的巫山·金科城一期、金科西永二期和金科天元道3大项目获得绿色建筑二星设计标识。2018年9月，金科观澜（一期）（居住建筑部分）和金科维拉莊园（居住建筑部分）两大项目获得绿色建筑二星级设计标识认证，使得金科在这两次排名中位居首位。

  作为领先城市进程中最坚定的“美好生活服务商”，金科以“美好你的生活”为使命，积极推动产品创新、模式创新，以“新地产+新服务”连接用户，打造优质生活方式，从人居需求出发，不断超越。

  其中新地产就包括绿色住宅、产业地产、商业地产，在住宅方面金科一直致力于打造绿色住宅。金科在项目规划初期就从景观绿化、能源系统、空气环境、建筑材料、废弃物处理、水、光等方面入手，在保证每项指标在完全符合国家标准的基础上再超越，力求让每一位业主都能感受“绿色住宅”的美好。

  同时，金科早已成立“生命建筑研究小组”，致力于推出以金科“生命建筑”核心内涵和重要技术为基础的金科技术概念宅。目前金科正在细化研究智慧体系、基因体系、有机体系三大体系下的多项技术，形成体系和模块，最终将研究成果成套输出到金科旗下的各个住宅项目中。

  （来源：标准排名官号）