乐居财经 陈传希 发自深圳

  以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜,现在新人胜旧人，叫人家牛夫人。

  《大话西游》里，铁扇公主对至尊宝说的一番话，道破世间人情冷暖。

  如今，万科置业海外（01036.HK）正经历着类似的尴尬。

  2月13日，万科置业海外披露了2018年业绩情况，公司去年实现归属股东净利润约6.77亿港币，同比增长约336%。这家由万科A(000002.SZ)实际控股75%的香港上市公司，2018年净利润增长幅度远超行业大多数。

  但就是这样一家2018年业绩表现看起来抢眼的上市公司，其实早已被万科“搁置”起来。

  利润67.5%来自一个项目

  据万科置业海外披露，2018年度万科置业海外实现股东净利润约为6.77亿港元，而2017年公司的股东净利润才约为1.55亿港元，2018年公司股东净利润同比增长了约336.25%。而公司股东净利润的显着增长，主要是由于集团的“应占联营公司业绩”的显著增加。

  其中，万科置业海外2018年“应占联营公司业绩”约为4.66亿元，占公司除税前净利润的67.5%。相较2017年公司4.6万港元的应占联营公司业绩，2018年，万科置业海外的应占联营公司业绩同比增长了10122.52%。

  致使万科置业海外业绩大增的原因，主要来自于销售位于香港西铁荃湾西站六区物业发展项目（简称“TW6项目”，又称“柏傲湾”）的盈利。公司在与TW6项目相关的两家联营公司的收益构成了公司应占联营公司业绩。这两家公司分别为：UltimateVantageLimited（以下简称“UltimateVantage”）、金汇隆有限公司（以下简称“金汇隆”）。

  UltimateVantage这间联营公司是新世界发展(00017.HK)和万科置业海外于2013年1月专为发展TW6项目而成立的特殊目的公司，万科置业海外占20%的权益。柏傲湾项目2018年落成，公告显示，截至业绩公告日期，超过99%的单位已售出，所得款项总额约为港币100亿元。

  金汇隆则是万科置业海外与TW6项目的合作伙伴共同成立的联营公司，万科置业海外占股20%。金汇隆成立于2016年11月，以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。

  而随着TW6项目的落成，目前万科置业海外并无其它物业发展项目。

  仅从目前情况来看，万科置业海外将恢复2012至2017年业绩变化趋势，业绩将主要来自丽晶中心为主的租务及物业管理收入。

  境外融资平台几成“空壳”

  事实上，目前万科置业海外手中的丽晶中心等投资物业是当年万科收购上市公司时所得的项目。

  2012年5月，万科A(000002.SZ)旗下全资子公司万科置业（香港）有限公司以约10.79亿港元收购价，签约拿下香港上市公司南联地产控股有限公司（简称“南联地产”）约73.91%的股份。重组完成后的南联地产仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业。

  万科时任董秘谭华杰表示，收购的主要目的是进行国际化尝试。而业内人士则认为，万科收购一家香港上市公司，主要是希望能在内地房企融资受阻的背景下，建立境外融资平台。

  当时，内地资本市场对房地产企业紧闭，A股上市房企只能通过银行贷款以及发行信托实现高成本贷款，万科期望获得低成本融资渠道，选择试水海外资本市场。

  2000年12月，万科曾尝试提出通过向华润集团定向增发4.5亿股B股引入战略控股股东的方案，以期打通国际融资渠道，通过华润进入香港这个国际资本市场，但后因种种原因方案未能获得通过。

  而“B转H”的方式虽然也被万科想过，但因时机不成熟，一直也没有运作。“但我们一直都在准备着。两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了”，王石曾说过。

  于是，万科最终选择了借“壳”进入在香港资本市场，而南联地产则是他们的选择。

  2012年7月收购事项完成，同年南联地产更名为万科置业(海外)有限公司，万科置业海外成为万科通往香港资本市场的入口。但是根据香港的相关规定，在完成对南联地产收购后的前两年，万科面临着重大资产重组的限制。这意味着万科对南联地产的实质性业务重组并不能短时间内完成，万科要想发挥万科置业海外融资作用，仍需等待。

  2012年末，中集集团B股转H股的破冰，为2013年内地B股转H股提供了成功的先例。万科随即于2013年1月提出了B股转H股。2014年6月，万科完成B股转H股，万科企业(02202.HK)在香港上市。

  万科在香港有了两个上市平台，对于未来万科置业海外和万科H股的海外角色，郁亮曾表示，南联只是万科持有的境外子公司，主要发展香港业务；而B转H成功后，H股是香港上市的万科股票，不会出现同业竞争的问题。

  其实，在物业发展业务中，万科置业海外在香港也仅拿过TW6项目20%权益。尽管万科置业海外表示，集团会考虑一切的可能性，但仍未能成功竞投项目。

  万科在香港及海外的物业也多握在万科置业香港和万科地产香港手中。

  董事长空缺6年，雇员仅3人

  万科置业海外在2018年业绩报告中披露，任命万科海外置业执行董事张旭及阙东武分别获委任为公司董事会主席及首席执行官，自2019年2月13日起生效。

  事实上，自2012年9月1日以来，万科置业海外并未委任主席及首席执行官。

  万科置业海外自被万科置业香港收购后，公司配备的员工人数一直很少。据其历年业绩报告显示，收购前南联地产截至2011年底雇员数达259名，收购后，万科置业海外多年来雇员数不超过6名。截至2018年底，万科置业海外的雇员人数共计3名。而万科置业海外的的行政及管理则由万科置业（香港）支援。

  资料显示，55岁的张旭自2002年加入万科，2012年7月起任公司执行董事。现担任万科执行副总裁兼首席运营官，也是万科置业(香港)有限公司的董事。52岁的阙东武自1993年5月加入万科，2012年7月起任公司执行董事。现为万科副总裁兼万科海外业务部总经理，负责管理万科的海外物业投资及发展平台，同时其也是万科香港的董事。

  万科置业海外董事会认为，此次明确董事会主席及首席执行官，主要考虑到公司有意拓展及多元化发展业务，为准备公司未来拓展及发展委任分工。

  万科置业海外究竟是否会会积极拓展业务，还是保持原状态，尚待观察。多年来，万科置业海外在年度业绩报告中表示，集团一直致力在香港及若干海外市场发掘商机。然而，集团并没有新的物业发展项目进入。