绿地控股董事长 张玉良

  乐居财经 王若君  发自上海

  2月15日，上海的天阴沉沉的。

  黄浦江董家摆渡口边，有两座“半成品”写字楼孤独地矗立着，“董家渡金融城”的LOGO十分醒目。它的开工日期显示为2016年9月1日。

  一天前，情人节，这个项目的大股东易主，中国民生投资股份有限公司（中民投）将50%股份转让给本地地产商绿地集团，连同债权作价121亿元。

  在中民投的原计划里，将花费约6年的时间，让董家渡13、15号地块上，生长出一座“7*24小时金融不夜城”。然而，计划跟不上变化。

  地王，从来不缺乏话题与争议。

  2014年11月，成立仅3个月的中民投联合上海外滩投资、中民投实际控制的上海佳渡置业，斥资248.5亿元拿下了彼时的上海地王董家渡13、15地块。作为中民投最优质的资产之一，董家渡金融城项目是成立项目公司独立运作，项目公司正是中民外滩。

  2017年初，中民投将手中持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%，合计45%股权转记到安信信托名下，后来安信信托通过发行信托产品共募资240亿来买下这部分股权。

  据财新报道，有知情人士透露，中民投一直想以150亿总价转让剩下的50%股权，但一直找不到“接盘侠”。

  截至2017年12月31日，中民外滩总资产4,015,331万元，总负债2,978,866万元，净资产1,036,465万元。截至2018年12月31日（未经审计），中民外滩总资产4,531,628万元，同比增12.86%，总负债3,529,840万元，同比增18.50%，净资产1,001,788万元，同比降3.35%。

  如今，绿地花费121亿元的代价收购中民外滩50%股权，这个价格看起来优惠不少。但，绿地到底买到了什么？

  公开资料显示，董家渡项目为商住办，占地面积12.67万平方米（190亩），容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，底下建筑面积为43.75万平方米。地上建筑面积中，计容建筑面积约70.19万平方米（其中商办约57.56万平方米，住宅约12.63万平方米）；底下建筑面积中，含地下室商业经营性建筑面积11.11万平方米（为地下商业），地下车库约为32.6万平方米（含5197个停车位）。

  此前出让文件已规定，该地块商业比例不大于17％，办公比例不小于65％，住宅比例不大于18%。也就是说，未来该地块商业部分体量不超过11.93万平方米，办公楼比例不小于45.58万平方米，住宅部分总建筑面积小于12.63万平方米。

  以办公楼为主体的董家渡项目，或面临着长期持有办公项目的局面。出让文件规定，受让方未来须自持办公部分地上建筑面积不低于 60%，十年内不得转让。

  除了长期持有，拿地者还必须对项目进行整体出让。出让文件显示，自持期满后，受让人如需转让，须征得出让人同意，最小转让单位为栋。受让人如需转让商业部分，须对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让。

  这也就意味着，董家渡项目不少于45.58万平方米的办公部分，其中至少27.35万平方米绿地需要自持，占地上的建筑面积的近40%，而在2024年之前，这部分都不得转让，如果转让，也只能采取整体转让的方式。

  一位上海地产圈人士表示，在这个黄金地段，单栋整售会是一个天价，鲜有问津者。

  依照绿地的生意逻辑，商办主要是用于销售，而且销售额位于中国地产商前列。

  据绿地2018年半年报显示，绿地的地产项目主要包括住宅和商办两大类，住宅项目开发完成后基本用于出售，“商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店及运营”。2018年上半年，绿地的合同销售金额中，住宅占比69.1%，商办占比30.9%；合同销售面积中，住宅占比72.4%，商办占比27.6%。

  也就是说，对于商办项目，绿地的原有模式是“卖”为主，而非“自持”。接盘董家渡项目未必符合绿地原有的经营逻辑，加之商办项目回报周期长，这对绿地的运营和资金都是不小的挑战。

  另外，多达11.11万平方米的地下商业，更似一个烫手的山芋。如此大的地下商业体量，在国内是十分罕见的，它不能分割进行销售。2017年年底，被誉为上海最大地下商场——太平洋森活天地开业，其总面积也仅约2万平方米。

  住宅部分占比仅约18%，从地块区域来看，虽然紧邻黄浦江，但南外滩地区整体成熟程度远不及南京西路、陆家嘴地区，再加上上海的限购政策，未来的销售情况也存在一定考验。

  绿地控股2018年三季报显示，上市公司资产负债率同比上升至89.31%，一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。

  不过，对于绿地集团董事长张玉良而言，接盘董家渡项目的象征意义将大于实际利益。此举意味着绿地将在上海大本营拥有自己的新地标。

  这些年，绿地是中国城市高楼的重要推手。如果一切顺利，上海外滩的董家渡，绿地的LOGO会高高升起。