今天（2月3日），海口市规划委员会在其官网公布了《海口江东新区总体规划（2018-2035）》的公示稿，第一次向公众揭开了“海南最激动人心的区域”的面纱。

  众所周知，2018年4月在海南建省、建特区30周年之际，国家宣布在海南设立中国最大的自贸区——海南岛全岛成为自贸区，面积达到上海自贸区的将近200倍。此外，海南自贸区还准备进一步“升级”为自由港。

  这是海南自1988年建省、建特区，2010年建设“国际旅游岛”之后，30年里迎来的第三大机遇。这次机遇之重大，不亚于1988年建省、建特区。

  而海口的江东新区，就是在这个背景下，2018年6月宣布设立的。

  当时海南省这样给“江东新区”定位：

  1、设立江东新区是建设中国(海南)自由贸易试验区，逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设的重大举措。要把江东新区打造成为新时代全面深化改革开放新标杆中的标杆，打造成为展示中国风范、中国气派、中国形象的重要窗口。

  2、江东新区将建设全面深化改革开放试验区的“创新区”、建设国家生态文明试验区的“展示区”、建设国际旅游消费中心的“体验区”以及建设国家重大战略服务保障区的“示范区”。

  3、打造全球领先的生态CBD，形成我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户。

  4、“两年出形象、三年出功能、七年基本成型”

  总之，江东新区将成为“自贸区+自由港时代”海南发展的“核心区”和“重要抓手”。我当时曾在专栏里分析说，海南经济格局出现了重大变化，将形成“北重南轻，海口负责发展，三亚负责美丽”的基本格局。

  当然，这对于海口是重大历史机遇，也是海口城市价值全面提升的重大机遇。

  上图就是“江东新区”的位置，它位于海口市东海岸，地处海口市主城区与文昌木兰湾之间。规划范围东起东寨港（海口行政边界），西至南渡江，北临海口东海岸线，南至绕城高速二期和212省道，规划范围约298平方公里。规划研究协调区120平方公里，在文昌市行政辖区内，包含铺前镇、罗豆农场等靠近东寨港自然保护区的区域。

  海口的“美兰机场”正好顶在江东新区的“腰部”，机场距离海边只有10公里左右。由此可见，如果未来江东新区发展比较成功，机场迁移是必然的。现阶段在这里发展新区，交通比较便利。

  根据公示的规划，江东新区将形成“一港双心四组团；十溪汇流百村恬；千顷湿地万亩园”的组团式空间结构。

  所谓“一港”，指以美兰国际机场为核心的临空经济区。

  所谓“双心”，即滨海生态总部聚集中心、滨江国际活力中心。

  所谓“四组团”：即国际文化交往组团、国际综合服务组团、国际离岸创新创业组团、国际高教科研组团。

  “十溪汇流”，即南渡江、潭览河、芙蓉河、迈雅河、道孟河、南岳溪、演丰西河、演丰东河、罗雅河、演州河等多条河流。

  “千顷湿地”，桂林洋岸段湿地、下堂水鸟湿地、海南省北港岛国家级海洋公园等湿地生态系统。

  “万亩园”，即新区内大面积都市田园。

  由此可见，“江东新区”的确是一个生态型的CBD，跟浦东新区、深圳前海的高密度完全不同。

  在城市风貌上，将打造中央商务消费风貌区、滨海总部形象展示区、特色领事风貌区、科技智谷风貌区、智慧高校风貌区、美兰空港风貌区和魅力海湾风貌区等七大片区城市片区。

  上面这张规划图，值得投资者高度重视，它透露了“江东新区”最有价值的区域在哪里。

  其中的中央商务消费风貌区、滨海总部形象展示区、特色领事风貌区、魅力海湾风貌区的不动产，将最有商业价值。

  说白了，如果你想想海南买房子，除了三亚及其附近配套好、位置好的一线海景房之外，最有价值的就是海口江东新区。而在江东新区里，上述4个片区的住宅最有价值。其中“魅力海湾风貌区”兼顾了“繁华”和“美丽”，将诞生一批豪宅。当然，“中央商务消费风貌区”也不错。至于“滨海总部形象展示区”、“特色领事风貌区”，估计住宅非常稀缺。

  在刚刚过去的2019年1月，海南、海口有三大楼市新闻，值得高度重视：

  第一，海口大幅降低了落户门槛，从“抢人才”变成了“抢人口”。中专和高级工，如果年龄不超过45岁都可以落户。

  第二，海南省全面限制“新建居住建筑”的高度，海口、三亚主城区不超80米，儋州市、琼海市主城区不超60米。

  第三，海南省宣布“3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于商品住宅开发”，大部分将转变为产业用地，用于发展旅游业、现代服务业和高新技术产业；部分位于生态红线范围内的土地，将“调出建设用地范围”。

  3.1万亩“存量商品住宅用地”是什么概念？有人统计过，这相当于“2013年到2018年”海南住宅用地的供应量总和。

  一方面大手笔收回“开发商捂的土地”，另一方面限制住宅、公寓的高度（容积率），未来海南能提供的“居住房屋”将大幅减少。但与此同时，海南开始大手笔“抢人口”。

  而中央又给予了“全岛自贸区+自由港”的超级政策红包。

  我之前在专栏里分析过：海南这次获得的“超级政策红包”如果早来10年到20年，将产生巨大的作用，会重演“百万人才下海南”的局面。

  但到了今天，全国改革开放格局已经形成，经济特区、国家级新区、自贸区、国家中心城市等，一抓一大把。大家都有自己的头衔、红包、机遇，孔雀东南飞的热度下降了。

  此外，海南不靠近类似香港这样的超级都市，人口总量、资金总量都不过相当于一个“较大的地级市”。因此，像马云说的那样“超过香港”难度极大，复制深圳的奇迹难度也非常大。

  但即便如此，海南仍然迎来了大机遇。再加上有温暖的气候、清新的空气、美丽的海岸线，海南一定可以借这次机遇“迈出一大步”。

  所以我中长线看好海南的不动产，尤其是居住属性的（住宅、公寓）不动产。2019年，海南或将启动行政区划改革，海口、三亚都将扩容、变大。从海口到三亚的东海岸地区，投资价值高于西海岸区域。

  至于海口市自己的“东海岸”，价值也将因为“江东新区”超过“西海岸”。

  在海南买房子，首选海口三亚，首选东侧岸线，首选住宅，首选一线海景房。要考虑人气、公共资源配套、位置等因素。位置太偏、配套不好、只有山景湖景的房子，会大打折扣。