红璞公寓“败”在哪儿?

乐居财经   2019-01-31 10:27:29

未获外部一分钱融资,母公司输血也搁浅。

红璞公寓“败”在哪儿?

 乐居财经 王泽红 发自深圳

  “在红璞公寓拼了三年,我给自己打65分。”世联行集团(SZ002285)前副总裁、红璞公寓前CEO甘伟曾这样总结自己在长租公寓领域的成绩。

  一周前,这位红璞公寓的领路人已经从世联行辞职,转战广州建方租赁,出任总经理一职。

  “长租公寓大有可行,愿意继续做长租公寓。但长租公寓是个重资产业务,需要大量资金资源投入,这也是我选择广州建方租赁的重要原因。”甘伟说。

  甘伟入职世联行18年,是一位老将,2015年牵头创立红璞公寓。截至目前,红璞公寓已布局全国30个城市,超过10万间公寓;上线运营超过3万间,覆盖核心一二线城市,形成了一定的规模。如今,事业未成人离去,令业界唏嘘。

  接替甘伟的是世联行另外一名老将史剑华。史剑华曾在世联行旗下宁波、苏州地区公司担任高管职位。现在,世联行将旗下空间、公寓、商业三大板块做一体化调整,整体运营。世联行称,三大业务都由史剑华统管,会更有利于公寓、空间、商业的发展。

  难逃模式陷阱

  据了解,公寓市场分为两种,一种是以万科、金地、远洋等为代表的集中式公寓,另一种是以自如、相寓为代表的分散式公寓。而红璞公寓就是典型的集中式公寓。

  作为A股唯一一家房地产综合服务类公司,世联行在2015年就开出了第一家红璞公寓。与其他中介系的散租式公寓不同,红璞公寓专注于集中式的中高端公寓。

  甘伟带领红璞公寓发展的三年,也是整个公寓市场野蛮生长的三年。在这期间,红璞公寓凭借东家世联行的强力背书,也具备了一定的规模。

  但是,作为一种新兴业态,公寓运营的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”。虽行业前景可期,但目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。目前在公寓领域,企业主要通过二房东赚取租金差的盈利模式支撑业务的发展,但是这部分营收并不乐观,而红璞公寓也跌进了这种“模式陷阱”之中。

  在规模不断扩大,投入持续增长的同时,红璞公寓的利润却在下滑。公告显示,2017年世联行资产服务业务(公寓所在的业务分部)毛利为-1.84亿元,同比下降554.51%,出现暂时性亏损。而2018年1-9月份,世联行净利润为37541.82万元,同比减少29.47%,原因之一是公寓管理业务亏损增加,新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加所致。

  公寓企业本身模式单一,盈利困难已是不争的事实,定位中高端的红璞公寓亏损也在意料之中。

  此前,有消息称,世联行对红璞公寓的投入正在减少,未来将重点发展办公空间。对此,世联行表示,并非对红璞投入减少,而是空间、公寓、商业都在做一体化调整。之前都是分业务单独分开在运营,而现在整合在一起将有利于项目拓展,实现经济效益的最大化。

  事实上,世联行早就有打造“世联综合体”的想法。按照这个思路,世联行的社区配套商业品牌——世联里将与世联空间、世联红璞、红璞礼遇一起,构成“世联综合体”的四大产品模块。叠加基础物管、投资及资产证券化服务后,将成为“中国资产运营的世联解决方案”。

红璞公寓“败”在哪儿?

  母公司增资搁浅

  公寓领域还面临着另外一个共性问题,就是融资难。行业企业较为普遍的存在资金链紧张的情况,难以通过银行等渠道获得资金。2018年,企业融资渠道进一步收窄,租金贷等金融工具被叫停,融资渠道收窄更是使得很多公寓企业难以为继。

  对于红璞公寓,融资更是无从谈起。自其加入公寓的争夺战以来,并未获得过外部的融资,一直在依靠东家世联行单方面在输血。

  而如今,世联行原本承诺的增资也被搁浅。

  2017年12月,世联行曾宣布,要对红璞公寓增资扩股,将其注册资本从300万元增加至10000万元,扩大业务之意甚为明显。然而2018年12月21日,世联行发布关于子公司增资扩股的进展公告称,虽已完成工商变更登记手续,但并未实缴出资。

  公告显示,基于市场情况的变化,及世联行对所属资产管理服务业务板块(公寓、商业物业管理等)的战略发展规划,有意向推进资产管理服务业务板块的对外合作,探索更适合公寓业务发展的股权融资。目前,世联行已与世联集房、深圳世联云贷柒号签订《合作谅解备忘录》,决定暂缓对世联红璞实缴出资事宜。

  就目前公寓的发展模式而言,就是通过烧钱争夺房源,扩张规模,一旦缺少资本的再注入,很容易陷入资金链危机,正如曾经引人注目的共享单车之争。那么,没有外部融资,母公司暂缓增资的红璞公寓该何去何从呢?

  房东东公寓学院创办人全雳表示,世联行作为代理机构,懂一手代理,但没有做公寓的基因,“红璞应该作为世联行的参与投资,而非主要投资,这样就可以在体外先孵化,单独自己融资。现在红璞绝对大股东为世联行,只有世联行给红璞输血,对外融资受限,这是最大的问题。”

  悬而未决的前路

  2018年,因资金链断裂、经营不善导致“爆仓”的公寓企业达到11家。如近期被蛋壳收购的爱上租,曾是当时全国公寓领域融资额度最高的企业,在2016年和2017年先后共融资4亿多元人民币,此后便再无融资消息。

  据知情人士透露,其实在爱上租被蛋壳公寓收购以前,就遇到了资金紧张的问题,甚至爆出了提前跟房东解约或为止损的新闻。曾经有另一家本土公寓品牌有意收购,但因故未成功。“公寓看似在风口上,其实很难赚钱。”该人士感叹。

  相比于红璞公寓寡少的内部增资,它的竞争对手们却在紧锣密鼓的融资,然后攻城略地、抢占市场,做原始积累。

  2017年10月,国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰,住房租赁融资的市场被迅速激活。上交所数据显示,2018年截至目前,以房企为代表的集中式公寓,如龙湖、首创、保利发展、合生创展、龙光、花样年等15家房企发行住房租赁公司债,累计融资规模已超600亿元。截至2018年10月,万科泊寓布局16万间房源,龙湖冠寓开业2万余间,旭辉领寓管理规模达到3.5万间。

  碧桂园计划到2020年将建设100万套公寓,其中40万套自主开发,60万套靠创新模式拓展;保利计划2020年企业的公寓管理规模将达30万间。

  而以中介系为代表的分散式公寓企业,如自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业,在2018累计融资规模超60亿元。其中,自如完成40亿元A轮融资,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资,然后开启了争夺公寓地盘的序幕,也就有了后来沸沸扬扬的蛋壳收购爱上租。

  一切都像当初的共享单车血拼,没有资本的支持可谓是寸步难行,等待自己的都将是被吞并的命运。

  中商产业研究院预测,到2025年,我国公寓租房市场规模为3万亿元,租赁人口达2.5亿,其中北上广深约占60%,市场规模约为1.8万亿。

  而未获融资的红璞公寓,最终的命运如何,在公寓市场的这场争斗中,能分得多大的蛋糕?一切都待时间给出答案!

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