乐居财经 张丹 发自北京

  租赁收入微幅增长，销售收入遭腰斩。这是恒隆地产2018年的成绩单。 

  1月30日，恒隆地产公布2018年财报。财报显示，2018年整体收入下滑，同比下降16%，总收入94.08亿港元。其中物业租赁收入81.81亿港元，同比增长5%。物业销售收入12.27亿港元，同比下降64%，遭腰斩。公告解释，降幅主要是由于出售的住宅物业单位数目较去年减少。       

     “房地产赚大钱的时代已经过去”恒隆地产董事长陈启宗出席2018年出席论坛曾说。恒隆地产赚慢钱，租金收入就是慢而稳定的钱。从收入构成可以看出，物业开发销售在明显萎缩。租金收入涨，销售收入大降，体现了陈启宗的这一思路。

       财报中显示，恒隆地产2018年归母净利润40.93亿港元，同比下降26%。不过大摩发表的报告中，对恒隆地产评级为“增持”。报告分析认为，恒隆地产2018年EBIT同比跌19%至68.22亿港元，符合预期。

  上海项目占内地租赁总收入近七成

  在恒隆地产81.81亿港元的租金收入中，内地八个项目贡献42.44亿港元，贡献率超50%，同比增长7%。香港租金收入39.37亿港元，同比增长3%。

  在内地八个项目中，上海依旧是租金收入的主要贡献力。财报显示，2018年恒隆广场•上海收入15.54亿元，港汇恒隆广场收入8.03亿元，占内地租赁总收入的65.90%。这再一次印证了，恒隆地产内地租金收入对上海的依赖性。

  不过，上海项目在2018年也交出了可喜的成绩。从财报可以看出，上海恒隆广场的商场和办公楼租出率均在90%以上，其中商场出租率99%；办公楼出租率95%，上升6个百分点。商场方面，受全新会员计划“恒隆会”的影响，收入及零售额分別上升 12%、 13%。办公楼的表现也不错，收入6.22亿元，同比增长7%。

  而上海港汇恒隆广场受3年优化计划的影响，收入下降9%至8.03亿元。从财报中了解，第一期优化工程已完成，招商超80个品牌，其中18个品牌为内地首发。按照计划第二期优化工程将于2019年底完成。

  大连、无锡租金增幅强劲

  大连恒隆广场、无锡恒隆广场增幅位居冠亚军，分别为20%、15%。

  其中大连恒隆广场总收入1.19亿元，受时尚、餐饮消费的带动，零售额大增36%，而且租金收入连续两年取得双位数增长。

  无锡恒隆广场在9%面积受限的情况下，增幅依然表现可观，总收入2.52亿元，商场受租金上调及租出率上升的提振，收入增加 19%。

  “内地和香港的零售销售持续复苏，尤其是内地奢侈品销售的复苏尤其强劲。”恒隆地产董事长陈启东曾在2017年的致股东书中这样说道。大连、无锡、济南出租率及收入的上升，有力地表明了内地零售销售的潜力和复苏。

  五个项目正在筹建中

  恒隆地产目前有5个项目正在筹建中，投资资金311.86亿港元，分别是昆明、武汉及杭州项目，以及沈阳和无锡项目。这些项目涵盖商场、办公楼、酒店和服务式寓所。其中，昆明、无锡项目、沈阳项目将于2019年下半年开业。

  最引人注目的是，一向在土地市场行动谨慎的恒隆地产，2018年以107亿元拿下的杭州百井坊地块。

  目前，恒隆地产的内地八个项目中，除了上海是一线城市，其他均为二线城市。从2018年财报中可以看出，六个二线城市租金收入占比内地租赁收入的35%。受累于二线城市销售之困，选址杭州“新一线城市”，与上海、无锡项目形成协同效应。

  恒隆地产对杭州这块地倾心已久，也对未来发展寄予厚望。财报中提到，未来恒隆地产在这幅优质地发展大型高端综合商业项目，包括世界级购物商场及办公楼，地面及以上之楼面面积最高达约19.41万平方米，预计2024年分阶段落成。