◎文丨子木聊房

  1998年福利分房时代结束至今，浩浩荡荡，已过二十余载。

  二十年的时间，中国人共同创造了商品房时代的繁荣。房子从住房快速演化为投资品，从消耗一代人的努力到两代人，甚至三代人的心血。

  无论7080、还是90后，每代人对房子都有着不同的理解和情怀。

  可以说，人改变了房子，同样房子也改变了人。

  那么在这滚滚洪流中，以房子为刻度的你到底处于食物链的哪个位置呢，是站在顶端还是拖了后腿，房子对于我们是剩余还是稀缺？

  昨天在贝壳研究院最新发布的《2018年全国购房者画像》和《2018年居住报告》中窥见了这些谜题的答案，以下作出解读分享给大家。

  这份报告覆盖了全国158个城市，抽样调查了2700名购房消费者，让我们得到了一些不为人知的楼市真相。

  

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  一二线在改善，三四线不缺房

  2018年购房者人均居住面积达到了27.8平米，平均家庭规模3.2人，人均卧室0.74个。其中一线城市住房条件最差，改善需求最为迫切。

  从图中可以看出，目前还有24.3%的家庭人均居住面积还在20平米以下，意味着三口之家要挤在小于60平米的房子里。

  由于购房成本，此类家庭大部分集聚在一二线城市。

  尤其是一线城市，大都采用了“先上车，后以小换大”的购房策略，所以未来一线城市的购房者的主要需求是改善，具有较大的潜能。

  而三四线城市家庭的人均居住面积达到了28.3，人均卧室个数达到了0.76个，大多数家庭均实现了一步到位的置业目标，后市改善需求较弱，住房需求大部分只停留在首套住房，未来房价很难有强需求支撑。

  

2

  80后最惨

  之前网上有一个热议，70、80、90三代人，哪一代人最苦逼？如果从住房角度看，80后当属是最苦逼的一代。

  从报告可以看出，2018年全国购房者平均年龄为29.5岁，80后占比达到47.8%。

  80之前已成为了换房改善的主力，80后还在为第一套房操心。

  80前购房者换房占比在40%以上，且为子女/父母购房的比重也明显高于80后。

  80后中接近60%的人还在为首套房奔波，换房占比仅为28%。

  在换房层面，90后及70前主要为更好的地理位置换房，70后大部分为面积改善换房。

  而80后则更多为子女的教育埋单，为学区换房，占比达到23%。

  2018年，购房者人均居住面积为27.8平米，其中80后家庭人均居住面积为27平米，低于平均水平，住的最挤，而80年代前后人群家庭人均居住面积都已在水平线之上。

  不仅如此，80后在贷款购房的比例在各年龄段相对最高，达到90.7%，且80后月供收入比达到了40.8%，意味着每个月赚的钱将近40.8%用来还房贷。

  

3

  刚需购房者的杠杆更高

  经济实力较弱群体，如首置、低收入者及三四线购房者杠杆水平更高，偿债压力更大。2018年购房者贷款成交占比86.3%，平均月供占收入比约为41%。

  首置人群杠杆更高。2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，高于其他购房需求。

  首次置业和投资群体偿债压力大。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点。

  首次置业群体月供收入比在50%以上的占比超过其他群体。

  投资需求月供收入比超过75%的比例明显高于其他购房类型，这两个群体是金融风险易发群体。

  所以这也解释了，为什么历年调控政策，一定要上调首套房贷利率和首付比例，在保护刚需的同时，其实更多的是防范刚需带来的房地产金融风险。

  其中，年轻人杠杆更高，偿债压力大。

  80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%，明显高于80前。

  年龄越小，月供负担越大。

  90后平均月供收入比为43.5%，80后为40.8%，80前为32%。

  三、四线购房者偿债压力大。三、四线城市购房者平均月供收入比42.4%，显著高于其他高能级城市。

  

4

  一线购房需求稳定，二线提速。

  据新华社报道，2018年北京常住人口近20年首次负增长，上海常住人口减少。与此同时，多个“新一线”城市的常住人口将突破千万。

  曾经，有追求、有野心的人必须去大城市，才能最大化地实现个人价值和财富积累。

  如今，二线城市的崛起给了年轻人更多的可能性。

  虽然并不认为“新一线”们有“超车”机会，但确实在那里生活，意味着更高的性价比。

  未来中国城市的主力格局将是“3+N”，即环北京、环上海、环深圳等3大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、郑州、重庆、成都、西安等地方核心大城市。

  租房往往是城漂们的第一站，也是反映人口流动趋势的晴雨表。从《报告》中可以看出，相较于2017年，京沪深的租房量都在下降，京沪尤其明显。

  那么，他们是不是都去买房了？

  从楼市来看，恐怕并没有。

  我们看到的是，成都、长沙、合肥、南京、重庆、武汉为代表的新一线城市正在吸引越来越多的外来人口，这些城市租房量的上升，开启了人们奔赴新一线的大门。

  房子除了投资属性之外，由于购房与租房所享受权益的巨大差异，令中国人对买房有着强大的执念，租房的想买房，有房的要换房。

  由于一线城市房价更高，需要用更长时间去攒钱，所以，《报告》显示，购房者主要集中30-39岁。而在二线城市，则是25-34岁，二线比一线城市整整少奋斗5年！

  《报告》发现，一线城市中的已婚人群购买力更强，不仅交易量以78%的占比碾压单身，并且更有实力和意愿买大一点的房子。而在二线城市却截然相反，单身一族更会享受。

  这在某种意义上也体现出一种趋势，一线是先结婚后买房，二线则是先买房后结婚。

  

5

  女生成为购房主力军

  近几年，男性和女性之间的力量对比正在转换。

  无论是政界，还是商界，慢慢看到了女性的身影，其影响力也越发强烈。

  就算是需要消耗大量体力劳动的建筑工地、大车运输司机、送餐及快递员，也能看到女性标准地完成各项工作任务。

  而在农村，以往负责家务与耕种的农村妇女，也大多走进了附近的工厂，开始不依附自己的丈夫，来分担家庭的支出，并主导自己的购物开销。

  在婚姻方面，女性也不再一味将就。

  概括下来，当代新女性的特征就是8个字——经济自立，精神独立。

  而在买房这件事上，女性也呈现出新的趋势。

  在是否租房结婚上，女生的态度更为坚决。

  在我们的调研中，四成男生不接受租房结婚，女生则有六成不接受。看来，在买房结婚这件事上，女生更坚决！而且越来越倾向于靠自己，而不是一味逼迫男生。

  《报告》显示，虽然从整体来看，男生仍然是购房主力，但只是微弱领先。

  并且，无论是一线还是二线，女性购房者占比都呈增加态势，深圳、成都、重庆、长沙更是已经超过一半！

  另外，在付款方式的选择上，女生似乎更具“钱”力。每100个人之中，女生全款买房的人更多，而代价最大的商贷，女生则比男生使用得更少。

  

6

  各个城市的气质不同

  上海摩登，深圳前卫，成都休闲，武汉热情......每个城市都有其独特的气质，映射出各自的文化，折射到每一个街角、每一个人的生活当中。在我们的《报告》里，我们也从不同的城市中看到了不同的景象。

  最后用几段话来总结报告。

  1.一二线的房子不够住，三四线足够。

  一线在于大规模的置换需求，二线在于未来新涌入的城市人口，而三四线人均居住面积足够，且后市人口会不断被二线掠走，大部分会空置。

  2.女生在购房方面更有话语权。

  事实证明，这些年听女生买房的家庭在财富上均有了很大的进步。

  而且房子只由男方包办这一主流现象正在发生变化，尤其在一线城市高房价面前，女生更是妥协愿意与男方一起努力购房成家。

  3.刚需购房杠杆过高。

  尤其2017年这轮房价，在买涨不买跌的情绪下，更多的刚需选择高杠杆负债上车。

  其过分透支购买力，偿债压力大，成为房地产市场风险性最大的环节，自身发展的风险也居高。

  建议如果资金收入不够稳定，可以等到租赁市场起步，选择人才房或者长租公寓等保障性住房。

  4.80后成为最惨一代。

  赶上了被计划生育，赶上了“放开二胎”，毕业后工作不分配了，房价也涨上天了。上有老下有小，肩上背负重任。还没有购置首套房，就遇到了孩子的上学问题。

  而90不同，虽然房价高也买不起，但是有父母资助，而且他们的父母还处在中年时期，有坚实的经济基础。