小年到,拿起扫把,扫除一年的烦恼;贴上窗花,沾满一年的福气。这句话最能代表轻舟(化名)此时的心情。

  在刚刚过去的2018年,最先感知行业冷暖的中小房企风雨飘摇。2018年9月底,在万科高喊着“活下去”的时候,有些中小房企已经在垂死的边缘。

  轻舟曾在这样一家年销售不足百亿元的房企担任营销负责人。在业内感叹房地产市场“变天”的时候,轻舟刚刚走出失业的惶恐,幸好重新“上岸”。

  挺不下去的小房企 裁员从营销部开始

  2018年6月1日,轻舟清楚地记得这一天。他正式办完了离职手续,不再为完不成的销售业绩烦心,无忧无虑地过了一个儿童节。但接下来,多家大型企业大面积裁员令他始料不及。

  中小公司对行业周期变化更为明感,而中小企业在市场中的表现也最具有代表性。据轻舟所知,他所在的企业是2018年房地产行业中第一个挺不下去的小房企。虽然年销售不足百亿元,但也曾经风光一时,短时间内就轰然倒塌,令他很是震惊。

  2018年5月,轻舟忽然接到裁员通知。公司裁员最先从营销部门开始,第一个离职的人就是营销副总,原来由14-15人组成的营销管理部,仅留下了两个人。之后,运营、设计、工程部门的人员也未能幸难。

  “有一个城市公司裁了一半的人。” 轻舟说,他在这家小房企工作了两年, 辉煌的时候进去,落寞的时候离开。而这家企业之所以走到今天,直接的导火索就是高价地。

  败在高价地 房价降不下来

  在2016年、2017年,房地产市场风声水起,高价地带来的隐性风险被一幕一幕的热销场景遮掩住了。在堪称“地王年”的2016年,全国诞生340宗单价、总价高价地。

  “当时最缺的是房子、土地,想要拿地就要不惜高价。虽然那时土地成本高,但房价涨得也快。在市场好的时候,一切都不是问题,但在行业下行时,所有的问题都会接踵而至。”轻舟说。

  北京的项目不好卖,环京的项目更不好卖。看着人家降价跑量,房价已经降到了18000元/平方米,再看着自己销售的项目,因为土地成本高,房价降不下来,还在卖22000元/平方米,轻舟和他的同事们只感到 “回天乏力”。房子卖不掉,现金流一旦断了,结果只会越来越糟。

  2016年的“9· 30”政策和2017年的“3· 17”政策,对于房地产行业来说是关键节点。不过,很多企业直至2018年才感受到生死攸关。俗话说:“瘦死的骆驼比马大”,一般企业挺个两三年还是可以的。

  此外,轻舟通过与很多同行交流,得出这样的结论:“如果单纯受宏观调控的影响,市场不会如此萧条,房地产调控也有十几年了,限购更不是短期才有的政策,2018年房地产市场受到最大的影响应该是来自于经济大环境。”

  “2016年,我还会看到许多投资性的客户,但是到了2017年,出现在售楼处的人主要是自住型购房者,不仅有刚需更有很多刚改(指刚性改善需求)。2018年,我亲眼见到一个小老板来售楼处看过几次房,一心想要换套房,但是在安徽的生意不顺利,最终决定暂缓购房,买房的钱拿去周转。房子难卖,做营销的日子就不好过了。”轻舟感慨地说。

  全行业减员降薪 幸好重新“上岸”

  虽然忽然受到失业的打击,但是拿到N+1补偿后,轻舟没有急着找工作,他觉得这是一个难得的假期,正好做自己以前没有时间做的事。于是,他逛起了北京的四合院和老胡同,想着边逛边找工作。

  但是到了8月份,行业排名前十的多家房企曝出裁员的消息,高管离职频现。在整个房地产圈内,从底层到高层都蔓延着焦虑和不安。

  此时的轻舟意识到,找工作这件事有点麻烦。他之前供职的企业裁员已非个案,减员降薪成为全行业都在面对的事情。

  为了防止工作落空,轻舟开始认真地找工作。幸运的是,正好这个时候他遇到现在任职的这家企业,才得以成功“上岸”。

  “我入职后,这家房企再也没有招过人。现在想起,很是惊险。如果拖到9月份,我还没有找到工作,市场的变数这么大,恐怕我至今还在失业。”轻舟说。

  2018年的“金九银十”像是一个转折点,部分房企在全国范围内出现大面积、大幅度降价。9月,万科提出“活下去”的时候,房地产行业下行的趋势才开始公示与众,失去了繁荣的遮羞布,行业的危机感更是挥之不去。

  宗云(化名)虽然没“被离职”,但是她所在的中小房企从10月份开始就已发不出工资了。每家企业衰落的导火索不同,但是最终的结果都是资金链断裂。

  不过,宗云没有轻舟幸运,她感到危机来临时已经太迟了,至今还没有找到合适的工作,与前年多家大型房企向她抛来橄榄枝相比,已经时过境迁。

  中小企业走到今天,最终是要寻求资产重组,大鱼吃小鱼是个不变的定律。据悉,轻舟曾供职的那家小企业曾与业内知名的白武士接触过,但是一直没有下文。

  不敢轻易跳槽 下家难寻

  “我11月份去上海出差时,曾经在一起工作的一个老同事仍然没有找到工作,他也曾是优秀的营销负责人,大家在一起说的最多话题,就是现在的工作太难找了。”轻舟说。

  在往年,临年年底都是离职高峰,但今年,很少听说有人跳槽。“大家都不敢折腾,一旦换了新工作,如果不适应新环境,也只能坚持,因为很难找到下家了。”轻舟说,他有一个朋友在前二十强房企工作不到半个月,就开始换工作,以前营销人员紧俏,但现在很多企业人员收缩,他的这位朋友换工作最终换来了失业。

  事实上,不仅中层营销人事不稳,高层更是震荡。

  去年,离职者中不乏企业老将,比如泰禾集团(000732)副总裁沈力男、绿城中国行政总裁曹舟南、融信中国执行总裁吴剑,旭辉北京区域事业部总裁孔鹏……

  在众多离职的背后,突显出楼市下行与企业销售业绩之间的矛盾。

  营销人员不仅有工作强度大,又要面临业绩上的精神压力。去年被业内称作“限房价项目”大量入市,库存压顶。“以前是抢着买,现在是抢着卖,客户不急,营销人员急啊。”轻舟说。

  不过,轻舟相信2019年或者2020年市场会慢慢好起来,凭借在营销一线这么多年的工作经验,他认为市场的需求仍然存在,只不过原来是刚需,现在还有刚改。

  相比“2019年不会更好,只会更差”的预测,轻舟的这句话给了很多房地产从业者信心。

  新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 何燕