乐居财经 玛丽 发自深圳

  潮汕商人郑松兴、郑大报兄弟掌控的港股公司华南城（1668.HK），曾在中国大地以“十年八城”的速度跑马圈地，然而在资本市场却停滞不前。

  2009年9月16日华南城在香港主板上市，开盘价2.1港元，IPO共发售15亿股，当时募得资金净额约25亿港元，于行使超额配股权前计，华南城市值达到84亿至126亿港元左右。

  上市近10年，华南城目前的总市值约为93.3亿港元，几乎没变化。K线图显示，华南城股价自2018年初股价达2.4港元，出现一个小高峰之后，一路波浪式下跌，2019年1月跌至1.15港元，走到仙股的边缘，沦为准仙股。

  业绩与市值背离

  “我们和房地产行业不同”。在国内房地产企业因融资环境收紧而面临压力之时，华南城定位为“大型综合物流及商品交易中心运营商”，欲与传统房地产划清界限，可以在银行贷款的类型和额度上有所增加。

  华南城的小算盘收效明显。据2018至2019财年中报显示，华南城上半年（2018年4月1日-9月30日）合约销售约68亿港元，比上财年同期增长25%；确认收入52亿港元，比上年同期增长46%。于2018年9月末，华南城的现金水平是87亿港元，账面负债比率为76.3%。

  从财报数据来看，华南城近一年来的整体业绩有明显好转。华南城业绩从2014年出现下滑，2014年、2015年营业收入和净利润均呈负增长；但2016年双方同比增幅超过20％；2017年营业收入同比增长19.62％，净利润同比增长4.37％。

  华南城的营业收入在增长，资金面向好，与之截然相反的是，华南城的股价却从2018年初开始断崖式下跌，到2019年1月8日跌破1.07港元，17日回升至1.15港元。

  华南城目前总资产达1115.46亿港元，而市值却不足百亿。这家曾被腾讯和中洲控股看好的企业，股价波动似乎不符合常理。

  然而股价波动除了受公司自身的经营收益影响之外，外部环境和并购交易都会对股价产生直接或间接影响。

  2014年1月15日，华南城与腾讯签订投资协议，腾讯将以15亿港元认购6.8亿股华南城新股。当时公告发布之后，华南城的股价迅速上涨，从K线图可以看出2014年华南城股价上涨幅度最大，最高涨至4.99港元，此后便开始下跌。腾讯认购价为每股2.2元，目前华南城开盘价仅1.15港元，市值腰斩下跌一大半。

  腾讯之后，中洲控股在2016年末有意收购华南城23.2%股权，此事在双方筹划了5个月之后，宣布中止告吹。华南城受利空影响，股价先是小幅下挫，随后扳回。之后华南城股价便开始呈波浪式下跌，无太大起伏。

  存货激增周转受阻

  作为商贸物流地产翘楚，华南城的业绩与市值背离。它为何会被市场低估？

  华南城的主业是综合商贸物流，深圳华南城是华南城的第一个项目。公开资料显示，郑松兴、郑大报兄弟仅用380天就打造出了深圳华南城，创造了 “华南城速度”。迄今开发建设并运营着深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆八大城市的多个项目。

  值得注意的是，华南城的商业模式为：物流+商业+商务办公+商业住宅的模式，曾被华南城在全国多个城市成功复制，并快速扩张。但这一模式一直备受质疑。

  华南城扩张的核心是土地，通常与当地政府合作，以低廉价格获取仓储用地，在建设工业物流园时，同时进行房地产开发，打造住宅，再形成写字楼辐射。但华南城快速扩张的复制模式，极大限制了运营能力的发展。

  在公司盈利能力下降的同时，华南城的存货急剧攀升。2017年3月31日，华南城存货余额为242.90亿港元，占当期370.86亿港元流动资产的65.50％。截至2018年同期，存货飙升至386.19亿港元，一年之间增长了143.29亿港元，增幅为58.99％。

  存货大举攀升，而公司的存货周转速度较慢。以往年的周转天数看，华南城386.19亿港元存货周转一次需要5.90年。存货高企、周转速度慢，这对华南城的现金流提出了更高要求。

  一位业内人士就此分析，华南城资金面向好的背后，还存在诸多问题。虽然华南城的营业收入在增加，但其净利润增速大幅下降。加之，华南城的商业模式备受电商冲击，如果华南城没有一个华丽且迅速的转型计划，股价还有进一步下跌空间。