阳光100董事会主席易小迪

  乐居财经 林振兴 发自北京

  1月22日，股价遭遇闪崩五天后，易小迪终于按耐不住，和50余位投资者召开了电话会议。

  不同于前一天佳源国际掌舵人沈玉兴在香港大张旗鼓举办的投资者午餐会，阳光100的沟通会显得略为神秘低调，原先计划邀请5-6家媒体，也在会议前两个小时匆匆取消。

  股价的震荡比较突然，易小迪始料未及，这些天他也一直在会见金融机构，他坦言这其实也是件好事，创造了一个机会，去跟金融机构沟通新业务和发展前景。

  面对疑虑重重的投资者们，易小迪首次就股价异常波动做出回应，表示跟公司的运营没有关系，并相信随着时间的推移一定会回归正常。

  如果没有经历上周“黑色星期四”，阳光100（02608.HK）股价亦或许会继续坚挺，它扛过了2018年地产股“跌跌”不休的魔咒，成为26只逆市上涨地产股的一员，去年年底收盘价为3.7港元，较年初上涨了5.11%。

  但世事无常，1月17日，阳光100股价在午后直线跳水，至0.75港元/股，最高跌幅80%。全日报收于1.31港元/股，跌64.59%，市值则来到34.21亿港元。这让易小迪及阳光100在毫无预兆下进入舆论漩涡。

  其实，恒生指数当日上午上冲27000点失利已然给出一个不妙的信号，但阴雨天引发泥石流仍大出市场预料。一日之内，多家港股遭遇洗仓式暴跌，其中包括佳源国际控股股价下挫八成，并伴随260亿港元市值蒸发。

  1月18日，阳光100宣布回购计划，发行2975.4万股，约占总股本的1.1392%，每股价格1.36-1.79港元，总额为5083.69万港元。当日其开盘涨40%，盘中高见1.97港元/股。

  此次购回完成后，阳光100已结存股份总数为26.12亿股。易小迪表示，大股东持股比例有所提高，公司也用实际行动表达了对未来发展的充分信心。相信目前的股价是对公司真实价值的低估，截止到昨天收盘，市净率不到0.5，远低于同业水平。

  从财务数字来看，截至2018年12月31日，阳光100实现合同销售额约120.96亿元，同比增长14.03%；销售面积约94.76万平方米，同比增长9.26%。此前，易小迪在2017年业绩会上披露的目标为175亿元。

  阳光100的高负债运营也是外界一直关注的焦点，2018年上半年，公司净负债率为234.1%。易小迪去年7月接受乐居财经对话时曾表示，“负债率稍高是因为我们相对来说是非住宅行业，持有很多运营资产，这些资产价值还是有一定潜力”

  此外，他表示阳光100的钱主要都在土地上。截至2018年6月30日，土地储备总建筑面积约1473万平方米。土地储备面积按平均售价计，货值达到2000亿。同时公司持有近200亿商业物业，很多已成为当地的城市会客厅，优质物业在持有中会不断升值。

  面对高负债，阳光100也在不断扩大融资途径。2018年9月计划发行7.5亿港元的可转换债券；11月29日，再次发布公告称将发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据，年利率10.50%。

  在中国房地产发展历史中，阳光100曾是一线房企的“种子选手”。从1995年海南房地产泡沫中赚得一桶金后“死里逃生”的易小迪，在1999创立了阳光100，而在此后的近20年里都对公司的发展保持着谨慎和稳健的态度。

  虽然错过实行土地招拍挂制度后的房企抢地大战，过晚进入资本市场，与“黄金十年”擦身而过。但易小迪仍不断寻求转型，试图赶上房地产的“第二春”。

  近年来，阳光100的商业模式发生了巨大变化，由开发商向运营商转型，商业模式由开发利润向服务升值转变，服务性收入在不断上升。

  转型后的阳光100主打三类产品，即街区综合体、服务式公寓和特色小镇。尤其创新产品喜马拉雅产品线势头良好，比如重庆喜马拉雅作为重庆顶级物业，受到高端投资客的认可，入住前已销售99%。喜马拉雅产品线业绩增长快，市场口碑好，成为阳光100未来最大的增长点。

  这一年来，易小迪想的最多的一件事还是商业模式的创新和调整，他坦言，“阳光100走了一条艰难的路。但是只要我们创造价值，市场就有我们的立足之地。”

  以下为投资人沟通会精选：

  易小迪：首先感谢大家的关心。这是我们没预想到的突发事件，因为我们的股票过去并不活跃，但这次股价异常波动跟我们公司的运营没有关系，我相信随着时间的推移一定会回归正常。截止目前为止，大股东持股数没有任何减少，且上市公司已在董事会的建议下回购5000多万港币股票，大股东持股比例有所提高。公司也用实际行动表达了对未来发展的充分信心。我们相信目前的股价是对公司真实价值的低估，截止到昨天收盘，市净率不到0.5，远低于同业水平。

  这些天，我也一直在会见金融机构，包括合作了十几二十年的合作伙伴，这其实也是件好事，创造了一个机会，去跟金融机构沟通我们的新业务和发展前景。目前和金融机构的合作保持稳定，他们很信任我们。

  问：公司目前土地储备情况如何？公司未来拿地模式及城市布局是否有任何改变？2019年可能新增的项目所在城市和项目类型？

  易小迪：外界常常谈论我们的负债率，但是我们的钱都在土地上。公司在近十几年全国布局过程中积累了大量优质土地储备。截至2018年6月30日，土地储备总建筑面积约1473万平方米，高于同类公司一倍。土地储备面积按平均售价计，货值达到2000亿。主要位于广东清远、温州、环京区域，以及重庆、无锡、成都、武汉、长沙、济南、沈阳等省会城市。

  同时公司持有近200亿的商业物业。而且都是在城市核心地段，已经成为当地的城市会客厅，这种物业的持有在不断升值。

  公司秉持谨慎拿地的原则，城市布局上也会持续以长三角、珠三角及环首都经济圈外围城市为主要的区域拓展方向，以公司三大主力产品线街区综合体、喜马拉雅服务式公寓、阿尔勒复合型居住项目为重点。2019年预计拿地区域有湖南岳阳、河北兴隆、武汉、长沙及天津。

  问：公司主打三大主力产品，并由近年开始转型，请问目前整体运营情况如何？2019年预计会有何新的进展？

  易小迪：2018年是业绩平稳增长的一年。2018年实现全年合同销售额约人民币120.96亿元（包含轻资产运营项目人民币13.12亿万元），对应合同销售面积约94.8万方，合同销售额同比增长约14.03%。尤其创新产品喜马拉雅产品线势头良好，比如重庆喜马拉雅作为重庆顶级物业，受到高端投资客的认可，入住前已销售99%。2019预计四个喜马拉雅项目合共销售约20亿，占总销售目标的约13%。预计毛利率超过30%。喜马拉雅产品线业绩增长快，市场口碑好，将成为阳光100未来最大的增长点。阿尔勒产品线也走上了运营创造价值的新赛道，产品价格也在不断提升。街区综合体项目也成为当地城市会客厅，交付的十个项目均有良好的运营，形成品牌效应。

  同时，阳光100的商业模式在发生巨大变化。近年来，坚定地由开发商向运营商转型，商业模式由开发利润向服务升值转变，服务性收入在不断上升。包含喜马拉雅及自持商业在内的运营收入增长强劲。

  2019年我们将加快周转，引进合作，加强主力产品品牌的树立。目前，喜马拉雅产品线应该说还没有强劲的市场对手，在当地都能做到良好口碑，客户的忠诚度很高，能满足客户对不动产投资的需求，喜马拉雅不限购，非住宅市场的市场前景广阔。阿尔勒大盘加快综合去化速度。我们也将结合一级开发加大土地销售收入，加快资金回笼，降低负债。文化街区继续坚持租售结合，将升值空间让给客户，同时做好街区运营。

  同时，我们还要做好运营团队的培养和建设，难的是人员和队伍，这方面要跟上。

  阳光100是一个有追求、创品牌的公司，我们走了一条艰难的路。但是只要我们创造价值，市场就有我们的立足之地。